【正文】 多的 外 來 流 動 人 口 ， 人 流 、 物 流 、 資 金 流 、 信 息 流 已 初 具 規(guī) 模 。 XX水 陸 空 交 通 四 通 八 達 ， 民 航 已 開 通 318條 國 內 、 國 際 航 線 ； 鐵 路有 湘 桂 、 黔 桂 、 黎 桂 、 南 昆 等 干 線 ， 可 直 達 祖 國 的 東 南 西 北 ； 公 路 已 結 成便 捷 暢 通 的 交 通 網(wǎng) ， 1999年 10月 全 線 基 本 開 通 的 桂 海 高 速 公 路 ， 將 為 以XX為 中 心 的 大 西 南 交 通 樞 紐 注 入 新 的 活 力 ； 郵 電 已 跨 入 全 國 先 進 行 列 ， 城市 的 基 礎 和 公 共 設 施 較 為 完 善 。 它 轄 有 邕 寧 、 武 鳴兩 縣 ， XX市 部 分 轄 區(qū) 行 政 區(qū) 劃 調 整 后 ， XX城 區(qū) 總 面 積 擴 大 至 1834平 方 公里 ， 全 市 人 口 由 增 至 ， 聚 居 著 壯 、 漢 、 瑤 、 侗 等 30多 個民 族 ， 有 著 燦 爛 的 民 族 文 化 和 多 采 的 民 俗 風 情 。 湘 桂 鐵 路 與 南 防 、南 昆 鐵 路 交 會 于 此 ； XX至 北 海 、 梧 州 、 百 色 二 級 公 路 和 XX至 柳 州 、 防 城港 （ 北 海 ） 高 速 公 路 等 幾 條 公 路 大 動 脈 已 經(jīng) 建 成 或 正 在 建 設 之 中 ； XX機場 每 周 已 開 通 航 班 近 百 次 ； 水 上 可 直 航 500噸 輪 船 至 廣 州 、 香 港 ， 初 具 規(guī)模 的 現(xiàn) 代 化 立 體 交 通 網(wǎng) 絡 更 加 突 出 了 XX市 “出 海 大 通 道 ”的 重 要 地 位 。三 、 市 場 背 景 分 析 般 因 素影 響 土 地 價 格 的 一 般 因 素 主 要 有 地 理 位 置 和 行 政 區(qū) 劃 、 經(jīng) 濟 和 社 會 發(fā) 展狀 況 、 房 地 產(chǎn) 市 場 等 。 估 對 象 利 用 現(xiàn) 狀委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 作 寫 字 樓 用 ， 公 共 配 套 設 施 好 ， 宗 地 內 外 開 發(fā) 程 度 均 為 五通 一 平 。⑵ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 位 于 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ ， 鋼 筋 混 凝 土 結 構 ， 高 19 層 ， 委估 對 象 屬 第 12 層 B8 號 房 ， 地 面 鋪 地 板 磚 ， 內 墻 刮 膩 子 ， 天 花 為 石 膏 吊 頂 ，鋁 合 金 窗 。十 二 、 估 價 報 告 應 用 的 有 效 期本 估 價 報 告 有 效 期 為 壹 年 ， 即 從 XX 年 X 月 X 日 至 X 年 X 月 X 日 。九 、 估 價 方 法估 價 人 員 在 實 地 勘 察 的 基 礎 上 ， 對 委 托 方 提 供 的 各 種 資 料 進 行 了 認 真 分 析 ，根 據(jù) 估 價 期 日 委 估 房 地 產(chǎn) 用 途 、 估 價 目 的 、 資 料 狀 況 和 XX 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 實際 情 況 ， 決 定 采 用 市 場 比 較 法 和 收 益 還 原 法 來 測 算 委 估 房 地 產(chǎn) 的 價 格 。 ㈤ 估 價 時 點 原 則 。 ㈢ 最 高 最 佳 使 用 原 則 。㈣ 產(chǎn) 權 依 據(jù)《房屋所有權證存根》邕房權證字第ⅩⅩⅩ號．八 、 估 價 原 則㈠ 合 法 原 則 。4.《 城 鎮(zhèn) 土 地 估 價 規(guī) 程 》 (GB/T 185082022)。2.《 中 華 人 民 共 和 國 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 》 。七、估價依據(jù)㈠ 行 為 依 據(jù)《 委 托 評 估 函 》 。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建 筑 物 為 鋼 筋 混 凝 土 結 構 ， 用 途 為 商 業(yè) ， 經(jīng) 濟 耐 用年 限 為 50 年 ， 已 使 用 6 年 ， 尚 可 使 用 44 年 ； 委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 為 50 年(從 1994 年 9 月 到 2044 年 9 月 )， 即 委 估 宗 地 剩 余 使 用 年 限 為 41 年 。六、價值定義本 報 告 提 供 的 價 格 是 估 價 對 象 在 估 價 期 日 、 在 本 報 告 的 全 部 限 制 條 件 下 、 XX市 房 地 產(chǎn) 市 場 自 由 開 放 、 完 全 競 爭 狀 態(tài) 下 的 公 開 市 場 價 值 。 四、估價目的為 確 定 房 地 產(chǎn) 拍 賣 底 價 提 供 價 格 參 考 依 據(jù) 。㈡ 權 益 狀 況委 估 對 象 位 于 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 第 12 層 B8 號 ， 《 房 屋 所 有 權 證 》 證 號 為 邕房 權 證 字 第 Ⅹ Ⅹ Ⅹ 號 ， 權 屬 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 所 有 。 估 對 象 利 用 現(xiàn) 狀委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 作 寫 字 樓 用 ， 公 共 配 套 設 施 好 ， 宗 地 內 外 開 發(fā) 程 度 均 為 五 通 一平 。⑵ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 位 于 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ ， 鋼 筋 混 凝 土 結 構 ， 高 19 層 ， 委 估 對象 屬 第 12 層 B8 號 房 ， 地 面 鋪 地 板 磚 ， 內 墻 刮 膩 子 ， 天 花 為 石 膏 吊 頂 ， 鋁 合 金 窗 。 報 告 一 式 五 份 ， 四 份 提 交 委 托 方 ， 一 份 留 存 評 估 公 司 。 經(jīng) 本 評 估 單 位 同 意 ， 評 估 報 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 內 容 不 得 使 用 其 他 與本 次 項 目 無 關 的 任 何 公 開 文 件 、 通 告 或 報 告 中 ， 也 不 得 以 任 何 形 式 公 開 發(fā) 表 。 公 司 估 價 人 員 XX 年 X 月 X 日 去 XX 市 國 土 資 源 管 理 局 檔 案 室 查 詢 委 估宗 地 使 用 年 限 ， 由 于 非 典 時 期 ， 國 土 資 源 管 理 局 檔 案 管 理 人 員 電 話 告 知 ： 委 估 宗地 法 定 使 用 年 限 為 50 年 (從 1994 年 9 月 到 2044 年 9 月 )， 委 估 宗 地 的 剩 余 使用 年 限 為 41 年 ； 未 提 供 書 面 證 明 ， 請 報 告 使 用 者 注 意 。 地 查 勘 時 ， 對 房 屋 僅 進 行 一 般 性 察 看 ， 并 未 進 行 結 構 性 測 試 ， 不 可 能 確定 其 內 部 缺 損 。 報 告 僅 供 委 托 方 確 定 拍 賣 底 價 提 供 參 考 依 據(jù) 用 ， 不 對 其 他 用 途 負 責 。 設 委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 狀 滿 足 所 采 用 的 城 市 規(guī) 劃 、 用 途 管 制 和 限 制 條 件 ， 另 有說 明 的 除 外 。九 、 參 加 本 次 估 價 的 估 價 師 簽 名 ：估 價 師 簽 名 資 格 證 書 號 估 價 師 簽 名 5 三 估 價 的 假 設 和 限 制 條 件一 、 本 項 估 價 的 假 設 條 件 報 告 在 評 估 過 程 中 ， 假 設 委 估 房 地 產(chǎn) 為 商 業(yè) 用 途 ， 在 未 來 剩 余 使 用 年限 內 不 改 變 房 地 產(chǎn) 用 途 。八 、 本 房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 在 市 場 無 較 大 波 動 情 況 下 的 有 效 期 為 一 年 ， 即 自2022 年 1 月 3 日 至 2022 年 1 月 3 日 止 。六 、 我 公 司 估 價 人 員 X 年 X 月 X 日 去 XX 市 國 土 資 源 管 理 局 檔 案 室 查 詢 委 估宗 地 使 用 年 限 ， 國 土 資 源 管 理 局 檔 案 管 理 人 員 電 話 告 知 ： 委 估 宗 地 法 定 使