房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(編輯修改稿)
2025-06-15 21:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)主要有 不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值 十個特性 。 二、房地產(chǎn)的特征 30 ?不可移動性：不可移動指土地地理位置固定，不能移動，固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動。因為房地產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的。 ?耐久性：指土地不因使用或放置而損耗或毀滅 。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的（政府出讓土地使用權(quán)的年限、耕地的破壞）。 31 ?獨一無二：指房地產(chǎn)的異質(zhì)性 ，這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場比較法）。 ?供給有限性：指土地資源總量是固定不變和有限的 ，土地的自然供給缺乏彈性。但進(jìn)一步來看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是由于房地產(chǎn)的不可移動特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處，這可以說是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。 32 ◆ 用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。 ?涉及廣泛性：指房地產(chǎn)涉及社會各方面，容易對外界產(chǎn)生影響，也容易受到外界影響 。 ※ 外部性：稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費者 )進(jìn)行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性（外部經(jīng)濟(jì)）和有害的外部性（外部不經(jīng)濟(jì)）。 33 ?權(quán)益受限性：指受法律的制約。政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列 4種特權(quán)來實現(xiàn)的： (1)管制權(quán) ：政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福 利，可以直接對房地產(chǎn)的使用作出限制（例如建筑密度等）。 (2)征稅權(quán)：政府為了提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。 (3)征收權(quán)：政府為了公共利益的需要，可以強(qiáng)制取得公民和法人的房地產(chǎn)，但要對被征收的公民和法人給予公正補(bǔ)償。 (4)充公權(quán)：政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)。 34 ?流動性差：指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。房地產(chǎn)由于 價值量大 ，加上具有 不可移動 和 獨一無二 的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生 。 ※ 流動性是指在沒有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。 當(dāng)急需資金時，替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來獲得現(xiàn)金。 35 ?保值增值：房地產(chǎn)由于壽命長久、供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值 。 引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有 4個方面： ①對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良，如裝飾裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理； ②通貨膨脹； ③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加； ④外部經(jīng)濟(jì)，如交通條件或周圍環(huán)境改善。 以上四種原因引起的價格上漲，哪種是真正的房地產(chǎn)自然增值 思考 1： 36 思考 2： 出讓土地使用權(quán)的價格一般會隨剩余使用年限的減少而下降， 這是否與房地產(chǎn)的保值增值特性相悖 注意： 房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動而波動，房地產(chǎn)本身的功能變得落后、周圍環(huán)境惡化使房地產(chǎn)價值下降，甚至過度投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值。 具體一宗 有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。但如果預(yù)期可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價很少或者續(xù)期后，則該房地產(chǎn)的價格又會高起來。 37 三、房地產(chǎn)的分類 對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有 4種： ① 按用途來劃分（ 10類）： 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房； ② 按開發(fā)程度來劃分： 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房； 38 ④ 按經(jīng)營使用方式來劃分： 銷售、出租、營業(yè)和自用； ③ 按是否產(chǎn)生收益來劃分： 收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)； 39 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念 一、房地產(chǎn)估價：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合適的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行 估算和判定 的活動。 簡單定義： 指為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益 于特定時點的價值的活動。 40 專業(yè)房地產(chǎn)估價人員 ?專業(yè)房地產(chǎn)估價人員：指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。目前，中國房地產(chǎn)估 價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師 執(zhí)業(yè)資格 和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格 兩種； ?專業(yè)土地估價人員 。 房地產(chǎn)估價定義中的關(guān)鍵術(shù)語： 41 估價目的：是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者民事行為。 不同的估價目的來源于對估價的不同需要。估價目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險、稅收、征收和征用補(bǔ)償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地
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