房地產(chǎn)估價(jià)原則(2)(編輯修改稿)
2025-06-16 14:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 ③ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)還可以是過(guò)去或者未來(lái)，由估價(jià)目的決定。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 11 估價(jià)中要注意 估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。 ?原因 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時(shí)間變化，所以房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也隨時(shí)間變化。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)一個(gè)時(shí)間，不存在沒(méi)有時(shí)間的價(jià)值。 ?估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的 意義 說(shuō)明評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。表明評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 12 替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離 類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 。 ① 市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場(chǎng)價(jià)格 。 ② 房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價(jià)格應(yīng)接近 。 ? 替代原則的運(yùn)用 估價(jià)對(duì)象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價(jià)格時(shí)，可以用這些價(jià)格來(lái)推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 。 不能孤立地考慮一個(gè)估價(jià)對(duì)象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣 。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 13 最高最佳利用 原則要求估價(jià)結(jié)果 是在 估價(jià)對(duì)象最高最佳利用 下的價(jià)格 。 ? 最高最佳使用的內(nèi)涵： 指 法律上許可 、 技術(shù)上可能 、 經(jīng)濟(jì)上可行 ，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使 估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大化 的一種最可能的利用。是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果，包括 最佳 用途、 最佳 規(guī)模、 最佳 集約度 和 檔次上 。 合法，不見(jiàn)得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則 。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 14 ? 三大經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理 ? 一 . 收益遞增遞減原理 ① 投入產(chǎn)出關(guān)系 ： 收益遞減規(guī)律 (邊際收益遞減 )原理 。 假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該
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