房地產估價原則(2)(編輯修改稿)
2025-06-16 14:41 本頁面
【文章內容簡介】 估價時點。 ③ 估價時點還可以是過去或者未來，由估價目的決定。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 11 估價中要注意 估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況 四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭。 ?原因 房地產市場是不斷變化的，房地產狀況也隨時間變化，所以房地產價值和價格也隨時間變化。價值與時間密不可分，每一個價值都對應一個時間，不存在沒有時間的價值。 ?估價時點原則的 意義 說明評估價值所對應的時間。表明評估估價對象價值的時間界限。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 12 替代原則要求估價結果不得不合理地偏離 類似房地產在同等條件下的正常價格 。 ① 市場上各個經濟主體的理性行為，導致效用相同的商品之間形成相同的市場價格 。 ② 房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產卻存在，其價格應接近 。 ? 替代原則的運用 估價對象附近存在相近效用的房地產且已知價格時，可以用這些價格來推算出估價對象的價格 。 不能孤立地考慮一個估價對象，要考慮相近似效用房地產價格的牽掣 。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 13 最高最佳利用 原則要求估價結果 是在 估價對象最高最佳利用 下的價格 。 ? 最高最佳使用的內涵： 指 法律上許可 、 技術上可能 、 經濟上可行 ，經過充分合理的論證，能夠使 估價對象的價值最大化 的一種最可能的利用。是房地產利用競爭與優(yōu)選的結果，包括 最佳 用途、 最佳 規(guī)模、 最佳 集約度 和 檔次上 。 合法，不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則 。 2021/6/15 Real Estate Appraisal 14 ? 三大經濟學原理：收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理 ? 一 . 收益遞增遞減原理 ① 投入產出關系 ： 收益遞減規(guī)律 (邊際收益遞減 )原理 。 假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該
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