房地產估價知識講義(編輯修改稿)
2025-01-24 21:14 本頁面
【文章內容簡介】 個 25英尺等份的價值，分別占臨街深度為 100英尺的土地價值的 9％、 8％、 7％和 6％。如圖 74所示。 課題一 路線價法 圖 74 四三二一法則 課題一 路線價法 ? 蘇慕斯法則。深度為 100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值，分別占整塊土地價值的 %和 %。如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為 100英尺臨街土地價值的 15%。 ? 霍夫曼法則。深度為 100英尺的臨街土地，前 25英尺部分、前50英尺部分、前 75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的 %、 67%、 %和 100%。 ? 哈柏法則。深度為 100英尺的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的。例如，深度為 100英尺的臨街土地，前 25英尺部分的價值占整塊土地價值的。 課題一 路線價法 （ 2）幾種臨街深度價格修正率 ? 臨街深度價格修正率有：單獨深度價格修正率（臨街深度價格遞減率）、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。 ? 美國采用的是累計深度百分率，故百分率呈遞增現(xiàn)象。 ? 日本及中國臺灣的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現(xiàn)象。 臨街深度 （英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 單獨深度 價格修正率（ %） 40 30 20 10 9 8 7 6 累計深度 價格修正率（ %） 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度 價格修正率（ %） 40 160 35 140 30 120 25 100 課題一 路線價法 ? （六）計算臨街土地的價值 ? 1．路線價法的計算公式 ? 運用路線價法計算臨街土地的價值，需要清楚路線價和臨街深度價格修正率的含義、標準臨街宗地的條件，并要結合需計算價值臨街土地的形狀和臨街狀況。不同含義的路線價，應采用不同類型的臨街深度價格修正率，運用相應的路線價法計算公式。 ? 下面以一面臨街矩形土地的情形加以說明。 課題一 路線價法 ? （ 1）以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率，即 Σ 單獨深度價格修正率。如果估價對象土地的臨街寬度與標準宗地的臨街寬度相同，則臨街土地價值（ V）的計算公式為： ? V（總價） =標準臨街宗地的總價 Σ 單獨深度價格修正率 估價對象臨街深度估價對象臨街寬度單獨深度價格修正率標準臨街宗地總價估價對象土地面積單獨深度價格修正率標準臨街宗地總價（單價）???????V課題一 路線價法 ? 如果估價對象土地臨街寬度與標準宗地的臨街寬度不同，則臨街土地價值（ V）的計算公式為： 標準宗地臨街寬度估價對象臨街寬度單獨深度價格修正率標準臨街宗地總價估價對象土地面積估價對象土地臨街深度標準宗地臨街寬度單獨深度價格修正率標準臨街宗地總價（總價）????????V估價對象臨街深度標準宗地臨街寬度單獨深度價格修正率標準臨街宗地總價估價對象土地面積（總價）（單價）?????VV課題一 路線價法 ? （ 2）當以單位寬度的標準臨街宗地（如臨街寬度 1英尺、臨街深度 100英尺）的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率，臨街土地價值（ V）的計算公式為： V（總價） =路線價 Σ單獨深度價格修正率 估價對象土地臨街寬度。 估價對象臨街寬度單獨深度價格修正率路線價估價對象土地面積（總價）（單價）????VV課題一 路線價法 ? （ 3）當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率，臨街土地價值（ V）的計算公式為： ? V（單價） =路線價 平均深度價格修正率 ? V（總價） =路線價 平均深度價格修正率 估價對象臨街寬度 估價對象臨街深度 ? 如果臨街土地的形狀和臨街狀況特殊時，則要在上述價值計算的基礎上，還要做加價或減價調整。以標準臨街宗地的單價為路線價
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