房地產估價知識講義(已修改)
2025-01-14 21:14 本頁面
【正文】 項目七 : 地價評估與地價分攤 房地產估價 項目七 地價評估與地價分攤 【 知識目標 】 ? 了解路線價法 ? 熟悉城鎮(zhèn)基準地價評估和基準地價修正法 ? 掌握補地價測算方法和高層建筑地價分攤方法 【 能力目標 】 ? 會運用基準地價修正法進行宗地評估 ? 能分析補地價的情況，會進行補地價測算 ? 能分析需要進行高層建筑地價分攤的情況，會進行地價分攤測算 項目七 地價評估與地價分攤 ? 【 項目概述 】 ? 地價評估是房地產估價的重要組成部分。地價評估除了可以直接采用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法，還有一些獨特的方法。 ? 本項目首先簡要介紹具有中國特色的城鎮(zhèn)基準地價評估和基準地價修正法，簡要介紹適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地估價的路線價法；然后，針對改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地用途、容積率等而需補交出讓金等費用（簡稱補地價）的情況，介紹理論上補地價的測算；最后，針對現(xiàn)代城市多層、高層建筑普遍化以及同一幢房屋所有權主體多元化后出現(xiàn)的地價分攤問題，介紹高層建筑地價分攤的方法。 項目七 地價評估與地價分攤 【 情境案例 】 ? 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E，這些宗地都和街道垂直，而且成長方形。深度分別為 30米， 60米， 90米， 120米和 150米，寬度分別為 5米， 5米， 10米， 10米， 15米。路線價為4000元，設標準深度為 120米。 ? 試運用“四三二一”法則，計算各宗土地的價值。 本項目知識與技能內容 ? 課題一 路線價法 ? 課題二 城鎮(zhèn)基準地價評估和基準地價修正法 ? 課題三 補地價測算 ? 課題四 高層建筑地價分攤 課題一 路線價法 一、路線價法的基本原理 （一）路線價的概念 ? 路線價 是指對臨接特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度（即距離道路遠近的一個標準），求取在該深度上多宗土地的平均單價，并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。 ? 路線價指的是這條街道上的價格，而不是標準深度土地的價格。 ? 路線價法 是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求取其平均價格（路線價），然后利用價格修正率對該平均價格進行調整，求出臨街土地價值的方法。 課題一 路線價法 ? 標準臨街宗地： 簡稱標準宗地，是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地。 ? 標準臨街深度： 簡稱標準深度，其實質是街道對地價影響的轉折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。 ? 價格修正率： 也稱為深度指數(shù)、深度百分率，是指距臨街的深度不同而引起地價變化的相對程度。 課題一 路線價法 ? （二）路線價法的理論依據(jù) ? 路線價法 實質上是一種市場比較法 ，是市場比較法的派生方法，其理論依據(jù)與市場比較法相同，是房地產價格形成的 替代原理 。 ? 路線價法中， “標準臨街宗地”可視為市場比較法中的“可比實例” 。 ? 若干“標準臨街宗地”的平均價格稱為 “路線價”，可視為市場比較法中經過交易情況修正、市場狀況調整，但未進行房地產狀況調整的“可比實例價格”。 ? 其余臨街土地的價值是根據(jù)其臨街深度、臨界寬度、形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形）、臨街狀況等，對路線價進行適當?shù)恼{整來求取。這些調整，可視為市場比較法中的 “房地產狀況調整” 。 課題一 路線價法 ? （三）路線價法適用的對象和條件 ? 路線價法 適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價 。 ? 運用路線價法估價的 前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊 。 ? 市場比較法、收益法、成本法和假設開發(fā)法主要適用于單宗土地的估價，而且所需的時間相對較長。 ? 路線價法被認為是一種高效率、低成本、相對科學準確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法（一種批量估價方法），特別適用于房地產稅收、市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、房地產征收或其他需要在短時間內對許多宗臨街土地進行估價。 課題一 路線價
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