【正文】 ?情景三 估價報告 估價報告 ? 第一單元 房地產(chǎn)估價報告的編寫 ? 一、房地產(chǎn)估價報告的概念 ? 估價人員在確定了最終的估價結(jié)果之后，應(yīng)當(dāng)編寫估價報告。估價報告可視為估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“ 產(chǎn)品 ” ，它是在完成估價后給委托人的正式答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告，也是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確記述估價過程，反映估價結(jié)果的文件。 ? 估價報告質(zhì)量的高低，除了取決于估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)選取的合理性，還取決于估價報告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。前者可以說是估價報告的內(nèi)在質(zhì)量，后者可以說是估價報告的外在質(zhì)量，兩者不可偏廢。 估價報告 ? 二、房地產(chǎn)估價報告的要求 ? 1．全面性 ? 估價報告應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。 ? 2．公正性和客觀性 ? 估價報告應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進(jìn)行客觀介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。 ? 3．準(zhǔn)確性 ? 估價報告應(yīng)語力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事例不得輕率寫入，對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 ? 4．概括性 ? 估價報告應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。 估價報告 ? 三、房地產(chǎn)估價報告的形式 ? 估價報告的形式分為書面報告和口頭報告。 ? 書面報告按照其格式，又可分為敘述式報告和表格式的形式。 ? 對于成片多宗房地產(chǎn)同時估價且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格形式，其余的估價結(jié)果報告應(yīng)采用文字?jǐn)⑹龅男问健? ? 敘述式報告能使估價人員有機(jī)會充分解釋其分析、意見和結(jié)論，使估價結(jié)果更具有說服力。 ? 敘述式報告是估價人員履行對委托人的責(zé)任的最佳方式，所以，敘述式報告是最普遍、最完整的估價報告形式。 估價報告 ? 四、房地產(chǎn)估價報告的組成和內(nèi)容 ? 一份完整的房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括以下 8個部分：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。 ? 1．封面 ? （ 1）標(biāo)題 這是估價報告的名稱，如 “ 房地產(chǎn)估價報告 ” 。 ? （ 2）估價項(xiàng)目名稱 說明本估價項(xiàng)目的全稱。 ? （ 3）委托方 說明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名。 ? （ 4）估價方 說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱。 ? （ 5）估價人員 說明參加本估價項(xiàng)目的估價人員的姓名 ? （ 6）估價作業(yè)日期 說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日。 ? （ 7）估價報告編號 說明本估價報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號。 估價報告 ? 2．目錄 ? 目錄中通常按前后次序列出估價報告的各個組成部分的總稱、副標(biāo)題及其對應(yīng)的頁碼，以使委托人或估價報告的使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其感興趣的內(nèi)容。 ? 3．致委托方函 ? 致委托方函是正式地將估價報告呈送給委托人的信件，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡量簡潔。其內(nèi)容一般包括以下幾項(xiàng)。 ? （ 1）標(biāo)題 致委托方函。 ? （ 2）致函對象 為委托方的全稱。 ? （ 3）致函正文 說明估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價結(jié)果等。 ? （ 4）致函落款 為估價機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。 ? （ 5）致函日期 為致函的年月日，也即正式出具估價報告的日期。 估價報告 ? 4．估價師聲明 ? 在估價報告中應(yīng)包含一份由所有參加估價項(xiàng)目的估價師簽字、蓋章的聲明。該聲明告知委托方和估價報告的使用者，估價師是以客觀公正的方式進(jìn)行估價的，同是對簽字的估價師也是一種警示。估價師聲明通常包括以下內(nèi)容。 ? 我們鄭重聲明： ? ① 我們在本次估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 ? ② 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 ? ③ 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或已有載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或已有載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 ? ④ 我們依照 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 ? ⑤ 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價人員對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘）。 ? ⑥ 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 ? ⑦ 其他需要聲明的事項(xiàng)。 ? 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名）。 估價報告 ? 5．估價的假設(shè)和限制條件 ? 該部分應(yīng)說明本次估價的假設(shè)前提、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)、估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響、本估價報告的限制條件。 ? 在估價報告中陳述估價的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避風(fēng)險、保護(hù)估價機(jī)構(gòu)和估價人員，另一方面是告知、保護(hù)委托方和估價報告的使用者。 估價報告 ? 6．估價結(jié)果報告 ? 房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)包括以下方面。 ? （ 1）委托方 說明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所。 ? （ 2）估價方 說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級。 ? （ 3）估價對象 概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體的狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，物質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況。 ? （ 4）估價目的 說明本次估價的目的和應(yīng)用方向。 ? （ 5）估價時點(diǎn) 說明