【正文】 ?情景三 估價(jià)報(bào)告 估價(jià)報(bào)告 ? 第一單元 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的編寫 ? 一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念 ? 估價(jià)人員在確定了最終的估價(jià)結(jié)果之后，應(yīng)當(dāng)編寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“ 產(chǎn)品 ” ，它是在完成估價(jià)后給委托人的正式答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告，也是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確記述估價(jià)過程，反映估價(jià)結(jié)果的文件。 ? 估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，除了取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)選取的合理性，還取決于估價(jià)報(bào)告的文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量。前者可以說是估價(jià)報(bào)告的內(nèi)在質(zhì)量，后者可以說是估價(jià)報(bào)告的外在質(zhì)量，兩者不可偏廢。 估價(jià)報(bào)告 ? 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的要求 ? 1．全面性 ? 估價(jià)報(bào)告應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。 ? 2．公正性和客觀性 ? 估價(jià)報(bào)告應(yīng)站在中立的立場上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。 ? 3．準(zhǔn)確性 ? 估價(jià)報(bào)告應(yīng)語力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事例不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 ? 4．概括性 ? 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用簡潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。 估價(jià)報(bào)告 ? 三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的形式 ? 估價(jià)報(bào)告的形式分為書面報(bào)告和口頭報(bào)告。 ? 書面報(bào)告按照其格式，又可分為敘述式報(bào)告和表格式的形式。 ? 對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)同時(shí)估價(jià)且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格形式，其余的估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)采用文字?jǐn)⑹龅男问健? ? 敘述式報(bào)告能使估價(jià)人員有機(jī)會(huì)充分解釋其分析、意見和結(jié)論，使估價(jià)結(jié)果更具有說服力。 ? 敘述式報(bào)告是估價(jià)人員履行對(duì)委托人的責(zé)任的最佳方式，所以，敘述式報(bào)告是最普遍、最完整的估價(jià)報(bào)告形式。 估價(jià)報(bào)告 ? 四、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成和內(nèi)容 ? 一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下 8個(gè)部分：封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。 ? 1．封面 ? （ 1）標(biāo)題 這是估價(jià)報(bào)告的名稱，如 “ 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 ” 。 ? （ 2）估價(jià)項(xiàng)目名稱 說明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱。 ? （ 3）委托方 說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名。 ? （ 4）估價(jià)方 說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。 ? （ 5）估價(jià)人員 說明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名 ? （ 6）估價(jià)作業(yè)日期 說明本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日。 ? （ 7）估價(jià)報(bào)告編號(hào) 說明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)。 估價(jià)報(bào)告 ? 2．目錄 ? 目錄中通常按前后次序列出估價(jià)報(bào)告的各個(gè)組成部分的總稱、副標(biāo)題及其對(duì)應(yīng)的頁碼，以使委托人或估價(jià)報(bào)告的使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其感興趣的內(nèi)容。 ? 3．致委托方函 ? 致委托方函是正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托人的信件，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡量簡潔。其內(nèi)容一般包括以下幾項(xiàng)。 ? （ 1）標(biāo)題 致委托方函。 ? （ 2）致函對(duì)象 為委托方的全稱。 ? （ 3）致函正文 說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果等。 ? （ 4）致函落款 為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章。 ? （ 5）致函日期 為致函的年月日，也即正式出具估價(jià)報(bào)告的日期。 估價(jià)報(bào)告 ? 4．估價(jià)師聲明 ? 在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由所有參加估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師簽字、蓋章的聲明。該聲明告知委托方和估價(jià)報(bào)告的使用者，估價(jià)師是以客觀公正的方式進(jìn)行估價(jià)的，同是對(duì)簽字的估價(jià)師也是一種警示。估價(jià)師聲明通常包括以下內(nèi)容。 ? 我們鄭重聲明： ? ① 我們?cè)诒敬喂纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 ? ② 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 ? ③ 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有（或已有載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或已有載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 ? ④ 我們依照 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 ? ⑤ 我們已（或沒有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘）。 ? ⑥ 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 ? ⑦ 其他需要聲明的事項(xiàng)。 ? 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名）。 估價(jià)報(bào)告 ? 5．估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ? 該部分應(yīng)說明本次估價(jià)的假設(shè)前提、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)、估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響、本估價(jià)報(bào)告的限制條件。 ? 在估價(jià)報(bào)告中陳述估價(jià)的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，另一方面是告知、保護(hù)委托方和估價(jià)報(bào)告的使用者。 估價(jià)報(bào)告 ? 6．估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ? 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括以下方面。 ? （ 1）委托方 說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所。 ? （ 2）估價(jià)方 說明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)。 ? （ 3）估價(jià)對(duì)象 概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體的狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，物質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)數(shù)狀況。 ? （ 4）估價(jià)目的 說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向。 ? （ 5）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 說明