房地產(chǎn)估價技術報告(已修改)
2025-08-18 01:16 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價技術報告 一、個別因素分析 二、區(qū)域因素分析 三、市場背景分析 今年以來，福州市結合本地實際認真貫徹國家和省里出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，堅持多措并舉，多管齊下，通過綜合調(diào)控和引導，著力促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。供求關系得到了改善，投機性、投資性需求得到遏制，房價過快上漲勢頭得到有效控制?！ ?，%。%。拉動房地產(chǎn)投資增長的因素：一是開發(fā)企業(yè)購地熱情高，土地購置大幅增長。，二是舊屋區(qū)危舊房改造力度加大，五城區(qū)完成危舊房拆遷354萬平方米帶動擴大了投資規(guī)模?！∩唐贩夸N售產(chǎn)生較大波動，呈逐月下降態(tài)勢。據(jù)有關方面統(tǒng)計，今年上半年，%。市區(qū)商品房簽約套數(shù)18634套，%，其中住宅9568套，%。房地產(chǎn)新政改變了市場預期，直接影響了市場成交量。非住宅占商品房銷售總套數(shù)的49%，比去年同期21%提高了27個百分點，銷售面積占比從去年同期的14%上升至29%，提高15個百分點?！ 《址拷灰琢坷^續(xù)下滑。據(jù)有關方面統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年市區(qū)二手房成交19803套，，%、%%，其中二手住宅交易15794套，，%、%%。但“國發(fā)10號文件”出臺后，二手房實際成交量呈逐步下降趨勢。6月份市區(qū)二手房成交3112套，%%，其中二手住宅交易2364套，%%?！ ∥磥硗苿邮袌霭l(fā)展得有利因素：一是福州作為海西發(fā)展得省會城市和宜居城市，特別是福州實施“一區(qū)兩翼多極”的發(fā)展布局，動車組開通運行和地鐵開工建設有效地提升福州發(fā)展競爭力，擴大了發(fā)展空間。二是隨著經(jīng)濟結構調(diào)整，現(xiàn)代服務業(yè)的加速發(fā)展，將帶動了商業(yè)、商務地產(chǎn)的發(fā)展；三是政府加快重點項目建設，包括舊屋區(qū)改造，將推動拆遷安置房建設；四是保障性住房建設力度加大，不但可以拉動投資，也有利于改善市場供應。 四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提。最高最佳使用，是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)估價的客觀性。估價對象現(xiàn)狀用途為住宅，與其所處區(qū)域配套設施功能相符，根據(jù)同一區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用狀況及未來發(fā)展趨勢，估價對象按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利?！∥濉⒐纼r方法選用 房地產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、假設開發(fā)法、重置成本法等，根據(jù)估價對象的特點及我們所掌握的市場資料，在遵循有關法規(guī)、政策和評估技術標準的基礎上，本公司接受委托后，估價人員深入細致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評估科學、合理、客觀、公正，經(jīng)反復研究，選取市場比較法作為本次評估
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