【正文】 房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱: 廣西壯族自治區(qū)某工程總公司擬抵押位于南寧市中華路**號某大廈（酒店、辦公）房地產(chǎn)抵押價值評估委托方：廣西壯族自治區(qū)某工程總公司估價方：廣西某某房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：****** ****** 估價作業(yè)日期：2010年12月16日至2010年12月21日估價報告編號：(桂)某某（2010）(房)字第144號目 錄一、致委托方函┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄2二、估價師聲明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3三、估價的假設(shè)和限制條件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄4四、估價結(jié)果報告┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄6五、附件┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12六、估價技術(shù)報告（僅供估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)政府主管部門查閱）┄13致委托方函廣西壯族自治區(qū)某工程總公司：受貴公司委托，我公司于2010年12月16日至12月21日對位于南寧市中華路**號某大廈（酒店、辦公）房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行估價，估價目的是為解押后的估價對象確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范要求，我公司估價人員對估價對象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地勘察，收集必需的房地產(chǎn)市場信息資料，選擇適宜的估價方法，對估價對象進(jìn)行科學(xué)、公正的估價。，于估價時點(diǎn)2010年12月16日在滿足本報告已說明的全部假設(shè)限制條件下的抵押價值估價結(jié)果為：房地產(chǎn)單價：7516元/平方米；房地產(chǎn)總價值：（大寫：貳億伍仟零伍拾伍萬玖仟叁佰元整）；幣種：人民幣。 廣西某某房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人： 二○一○年十二月二十一日估價師聲明我們鄭重聲明：。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行估價；因?qū)I(yè)職責(zé)范圍，我們對建筑面積也未進(jìn)行實(shí)地測量。，委托方對其所提供資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。估價方不為委托方在估價目的界定范圍以外使用本報告及估價結(jié)果的行為負(fù)責(zé)。注冊房地產(chǎn)估價師簽名：估價假設(shè)和限制條件一、本次估價的假設(shè)條件、完全競爭狀態(tài)下的公開市場為假設(shè)前提。、合法、有效為前提。，本次估價無法、也不可能對估價對象房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行測試，因此不能確定估價對象房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否存在受損情況；本次估價設(shè)定估價對象房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施和設(shè)備質(zhì)量合格，且處于正常、合理的使用和維護(hù)狀況；如出現(xiàn)與該設(shè)定不符的情況，估價方概不負(fù)責(zé)。，估價建筑面積以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件上登記的合法建筑面積（）為準(zhǔn)；估價土地面積以委托方提供的《國有土地使用證》上記載的使用權(quán)面積（）為依據(jù)；估價人員進(jìn)行了實(shí)地查看，但未進(jìn)行實(shí)地測量?！秶型恋厥褂米C》，使用權(quán)類型為國家價出資，終止日期為2060年5月27日，至估價時點(diǎn)，；本評估結(jié)果包含房屋建筑物、裝修裝飾價格及其占用的國有建設(shè)用地使用權(quán)價格。（即：現(xiàn)狀為酒店和辦公用途）為目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。二、本估價報告及估價結(jié)果使用的限制條件，如上述假設(shè)條件發(fā)生改變，則需重新進(jìn)行評估。，并未考慮房地產(chǎn)處置及重估增值可能承擔(dān)的稅費(fèi)等對其價值的影響。，包含房屋建筑物、裝修裝飾價格以及其占用的國有建設(shè)用地使用權(quán)價格。，估價對象已抵押（2009年12月4日抵押給中國建設(shè)銀行南寧新城支行），且部分房屋已出租，但本次估價未考慮抵押擔(dān)保、租賃等他項權(quán)利限制對估價對象價值的影響。（即已登記有已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額），至估價時點(diǎn)尚未注銷。本次估價假設(shè)估價對象能順利解押后再進(jìn)行續(xù)貸，故未考慮該過程對估價對象價值的影響，也未考慮如果委托方進(jìn)行二次抵押所帶來的信貸風(fēng)險。：本估價結(jié)果是指設(shè)定法定優(yōu)先受償款為零條件下的房地產(chǎn)抵押價值，并不代表實(shí)際的抵押價值，抵押額應(yīng)由當(dāng)事人雙方根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際情況及抵押實(shí)現(xiàn)時應(yīng)交納的稅費(fèi)和可能發(fā)生的風(fēng)險并結(jié)合本報告結(jié)果綜合確定。，不得做其他諸如注資、處置等用途。未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向委托方及報告審查以外的單位和個人提供。凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。，估價報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用在其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本公司所有。三、房地產(chǎn)風(fēng)險及報告使用提示：房地產(chǎn)由于具有不可移動性、壽命長、價值量大、保值增值的特性，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也有存在風(fēng)險的一面。：房地產(chǎn)相關(guān)政策、利率、房地產(chǎn)市場、通貨膨脹等風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)。，認(rèn)真通讀估價報告全文，合理使用評估價值。四、估價對象變現(xiàn)能力分析估價對象為位于南寧市華東路**號某大廈酒店、辦公用途房地產(chǎn)，同類房地產(chǎn)在市場上流通相對較多，可獨(dú)立使用，也適宜分割轉(zhuǎn)讓。估價對象位于南寧市商業(yè)、住宅二級地段，所在區(qū)域條件較好，作為酒店、辦公用房，類似房地產(chǎn)市場需求量較大。綜合評價估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方單位名稱：廣西壯族自治區(qū)某工程總公司；單位地址：南寧市中華路**號；法定代表人：羅業(yè)鳳； 聯(lián) 系 人：吳慈明；聯(lián)系電話：07712108068。二、估價方估價機(jī)構(gòu)：廣西某某房地產(chǎn)評估有限公司；機(jī)構(gòu)地址：南寧市竹塘路18號米蘭大廈5層501號房；資格等級：貳級；注冊證書編號：[2009]桂建房評字4501A0029；法定代表人：張新杰；聯(lián)系人：寧順光；聯(lián)系電話：07715704868。三、估價對象本次估價范圍為廣西壯族自治區(qū)某工程總公司擁有產(chǎn)權(quán)的位于南寧市中華路**號某大廈（地下2層、地上28層）地上建筑物、裝修裝飾以及其占用的國有建設(shè)用地使用權(quán)。四至：東、南面鄰住宅小區(qū)、西鄰陽光假日酒店、北臨中華路，土地開發(fā)程度為宗地外“五通”（ 即通路、通上水、通下水、通電、通訊，以下同）、宗地外“五通加場地平整”。 列入本次估價范圍為位于南寧市中華路**號某大廈鋼混結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)，，于估價時點(diǎn)的物質(zhì)狀況描述如下表1：表1 估價對象物質(zhì)實(shí)體狀況一覽表房屋坐落南寧市中華路**號（坐南朝北）建成年月2000年12竣工，現(xiàn)場勘察為八五成新。功能設(shè)計地下2層、地上111層以及28層出租給廣西萬成旅游開發(fā)投資有限責(zé)任公司用于恒升大酒店經(jīng)營（標(biāo)準(zhǔn)四星級）；第5層出租給南寧市金都飲食休閑閣經(jīng)營桑拿中心；其余樓層為廣西壯族自治區(qū)某工程總公司自營辦公。設(shè)計合理，能滿足住宿、餐飲、辦公等多種使用功能，采光、對流、通風(fēng)較好；。地下1層以及大樓前廣場均為停車場，基本能滿足該樓宇酒店、辦公經(jīng)營停車的需要。維護(hù)使用狀況房屋基礎(chǔ)為灌注樁基礎(chǔ)，承重結(jié)構(gòu)采用內(nèi)筒外框全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，質(zhì)量較好，現(xiàn)場勘察維護(hù)、保養(yǎng)狀況較好。室外裝修外墻正立面為玻璃幕墻和鋁扣板裝飾，側(cè)面為條型瓷磚。公共配套設(shè)施狀況給排水自來水已接通到各樓層，污水由地下排污管統(tǒng)一排入市政管道，滿足使用要求。供電 電力系統(tǒng)能保證對業(yè)主電力的正常供應(yīng)。通訊已開通直線電話系統(tǒng)，數(shù)字電視系統(tǒng)。主要設(shè)備中央空調(diào)冷曖系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、四部日立電梯供該大廈用戶使用以及一部員工專用電梯。消防樓梯地面鋪瓷磚，墻面及天棚刮膩?zhàn)?，不銹鋼扶手。各層裝飾裝修情況地下2層 地下1層為車庫、地下2層為配電房、洗滌間、化糞池、水泵房；裝修均為：水泥砂漿地面，內(nèi)墻面、天棚抹灰，維護(hù)保養(yǎng)一般。 第1層為酒店服務(wù)總臺、旅行社、恒升商場、美容美發(fā)室、洗手間等，酒店大堂高約10米，入口為鋼化玻璃，地面鋪高級拼花造型的大理石，墻面貼有金花米黃云石，大堂圓柱立柱貼雪花白云石、柱座以黑金砂麻石裝飾，天棚做有三級工藝吊頂。其余地面鋪瓷磚、墻面貼瓷磚或刮乳膠漆，實(shí)木門，維護(hù)保養(yǎng)較好。第2層為名仕閣，地面鋪地毯，墻面刮乳膠漆，部分墻面墻紙，天棚做有工藝吊頂，維護(hù)保養(yǎng)較好。第3層為金碧閣中餐廳，地面鋪地毯，墻面刮乳膠漆，部分墻面墻紙，天棚做有工藝吊頂，維護(hù)保養(yǎng)較好。第4層為夜總會包廂，地面鋪地毯，墻面貼墻紙并做有隔音墻，天棚做有工藝吊頂，裝修較為高檔，維護(hù)保養(yǎng)較好。第5層為桑拿中心，地面鋪地毯，墻面刮乳膠漆，墻面墻紙，天棚做有工藝吊頂，維護(hù)保養(yǎng)較好。第720層為賓館客房，分為總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)客房、標(biāo)準(zhǔn)客房，客房走廊地面鋪地毯，墻面貼墻紙，天棚做有吊頂；房間內(nèi)地面鋪地毯，天棚做有吊頂或刮乳膠漆，衛(wèi)生間地面鋪防滑瓷磚，墻面貼瓷磚，天棚做有吊頂，并設(shè)有浴盆。其中8層為全新裝修，房間使用較高檔新型材料。第2128層為辦公室或會議室，地面鋪瓷磚，墻面刮乳膠漆或膩?zhàn)?，并做有石膏板吊頂，?shí)木門、鋁合金窗以及防盜網(wǎng)。 根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（證號為：邕房權(quán)證字第01408859號）記載，房屋所有權(quán)人為廣西壯族自治區(qū)某工程總公司，產(chǎn)別為國有房產(chǎn)，設(shè)計用途為非住宅，房屋所有權(quán)人為廣西壯族自治區(qū)某工程總公司，系2000年12月建，，超出部分和面積不給予確權(quán)，故估價對象為批建部分，房屋權(quán)屬來源合法。又根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》（證號為：南寧國用（2010）第556846號）記載，土地使用權(quán)人為廣西壯族自治區(qū)某工程總公司，地號為0304372，圖號為長坡嶺D人民C3，土地用途為商務(wù)金融、住宿餐飲用地，使用權(quán)類型為國家作價出資，終止日期為2060年5月27日，；該宗地由（0304002）廣西壯族自治區(qū)某工程總公司宗地變更，該宗地合