房地產(chǎn)估價概念(1)(已修改)
2025-05-31 00:35 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念和形成條件 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)價值和價格的種類 一、房地產(chǎn)價格的概念 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，在現(xiàn)今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。 按照勞動價值論的觀點 ， 房地產(chǎn)價格可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā) 、 建設 、 經(jīng)營的過程中 ， 所耗費的社會必要勞動形成的價值與土地所有權價格綜合的貨幣表現(xiàn) 。 按照效用價值論的觀點 ， 房地產(chǎn)價格可表述為：房地產(chǎn)的效用 、 房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn) 。 房地產(chǎn)之所以有價格，與任何其他商品為什么有價格一樣，需要具備 3個條件： (1)有用性； (2)稀缺性； (3)有效需求。 有用性是指能滿足人們的某種需要或欲望，俗話說 “有用 ”，經(jīng)濟學上稱為使用價值或效用。 房地產(chǎn)的稀缺性是指現(xiàn)存房地產(chǎn)的數(shù)量尚不夠滿足每個人的需要或欲望，是相對稀缺，不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的。 二、房地產(chǎn)價格的形成條件 房地產(chǎn)價格要成為現(xiàn)實 ——不是有價無市，還必須對房地產(chǎn)形成有效需求。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是指有購買能力支持的需要 ——不但愿意購買而且有支付能力。人們把這種有支付能力支持的需要，稱為有效需求。 房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。在現(xiàn)實中，不同房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，歸總起來也是由于這三者的程度不同及其變化引起的。 房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。 房地產(chǎn)價格與一般物品的價格共同之處是： （ 1）都是價格，用貨幣表示； （ 2）都有波動，受供求等因素的影響； （ 3）都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 地價與一般物品價格的不同表現(xiàn)在 6個方面： （ 1） 生產(chǎn)成本不同。一般物品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。 （ 2） 折舊不同。 一般物品有折舊；土地不僅無折舊；而且有增值。但是也有例外如開采后未利用的礦山和有限期的出讓土地使用權 。 （ 3）價格差異不同。一般物品價格較一致；而土地具有獨一無二性，基本上是一宗土地一個價格，不同的土地之間價格差異較大。 （ 4）市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀；而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。 （ 5）形成時間不同。一般物品價格形成的時間通常較短；而地價形成的時間通常較長。 （ 6）供求變化不同。 1．房地產(chǎn)的價格受區(qū)位的影響很大。 2．房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權益的價格。房地產(chǎn)由于不可移動， 在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實物而是其所有權、使用權或其 他權益。 3．房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房 地產(chǎn)由于價值大、壽命長，出現(xiàn)了買賣和租賃兩種方式并存。 所以，房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是源泉價格，即這里的交換 代價的價格 (簡稱價格 )；另一個是服務價格，即這里的使用代價 的租金 (簡稱租金 )。 4．房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。 5．房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素 （如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。 一、使用價值和交換價值 一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產(chǎn)估價中一 般所說的價值也是指交換價值。 作為商品的房地
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