房地產(chǎn)估價(jià)概念(1)(已修改)
2025-05-31 00:35 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)估價(jià) 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) 一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，在現(xiàn)今社會(huì)它通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。 按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn) ， 房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 建設(shè) 、 經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中 ， 所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn) 。 按照效用價(jià)值論的觀點(diǎn) ， 房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：房地產(chǎn)的效用 、 房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 。 房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，與任何其他商品為什么有價(jià)格一樣，需要具備 3個(gè)條件： (1)有用性； (2)稀缺性； (3)有效需求。 有用性是指能滿足人們的某種需要或欲望，俗話說(shuō) “有用 ”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為使用價(jià)值或效用。 房地產(chǎn)的稀缺性是指現(xiàn)存房地產(chǎn)的數(shù)量尚不夠滿足每個(gè)人的需要或欲望，是相對(duì)稀缺，不是絕對(duì)缺乏。稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 房地產(chǎn)價(jià)格要成為現(xiàn)實(shí) ——不是有價(jià)無(wú)市，還必須對(duì)房地產(chǎn)形成有效需求。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是指有購(gòu)買(mǎi)能力支持的需要 ——不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有支付能力。人們把這種有支付能力支持的需要，稱(chēng)為有效需求。 房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。在現(xiàn)實(shí)中，不同房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變動(dòng)，歸總起來(lái)也是由于這三者的程度不同及其變化引起的。 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格共同之處是： （ 1）都是價(jià)格，用貨幣表示； （ 2）都有波動(dòng)，受供求等因素的影響； （ 3）都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同表現(xiàn)在 6個(gè)方面： （ 1） 生產(chǎn)成本不同。一般物品的價(jià)格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素。 （ 2） 折舊不同。 一般物品有折舊；土地不僅無(wú)折舊；而且有增值。但是也有例外如開(kāi)采后未利用的礦山和有限期的出讓土地使用權(quán) 。 （ 3）價(jià)格差異不同。一般物品價(jià)格較一致；而土地具有獨(dú)一無(wú)二性，基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，不同的土地之間價(jià)格差異較大。 （ 4）市場(chǎng)性質(zhì)不同。一般物品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀；而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。 （ 5）形成時(shí)間不同。一般物品價(jià)格形成的時(shí)間通常較短；而地價(jià)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。 （ 6）供求變化不同。 1．房地產(chǎn)的價(jià)格受區(qū)位的影響很大。 2．房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)， 在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實(shí)物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其 他權(quán)益。 3．房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房 地產(chǎn)由于價(jià)值大、壽命長(zhǎng)，出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)和租賃兩種方式并存。 所以，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是源泉價(jià)格，即這里的交換 代價(jià)的價(jià)格 (簡(jiǎn)稱(chēng)價(jià)格 )；另一個(gè)是服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià) 的租金 (簡(jiǎn)稱(chēng)租金 )。 4．房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。 5．房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素 （如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。 一、使用價(jià)值和交換價(jià)值 一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值是指交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一 般所說(shuō)的價(jià)值也是指交換價(jià)值。 作為商品的房地
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