房地產(chǎn)估價(jià)概念(1)-在線瀏覽
2025-07-18 00:35本頁面
【正文】 率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而在評估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者所要求的最低收益率 (通常稱為最低期望收益率 )。 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 三、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場價(jià)值 原始價(jià)值簡稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。 市場價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格。市場價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。 就原始價(jià)值、賬面價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。 成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。 嚴(yán)格來說，正常成交價(jià)格的形成條件有 7個(gè)： (1)公開市場。 (3)眾多的買者和賣者。 (5)買者和賣者都具有完全信息。(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。 （三）理論價(jià)格 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的 “ 經(jīng)濟(jì)人 ” 的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。 就成交價(jià)格、市場價(jià)格與理論價(jià)格相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)格。在本書中，市場價(jià)格、市場價(jià)值、公開市場價(jià)值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。 (五 )評估價(jià)值 評估價(jià)值又稱評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評估值、評估價(jià)或評估額，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。 但從理論上講，一個(gè)良好的評估價(jià)值＝正常成交價(jià)格 =市場價(jià)格。 市場調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。 政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。 政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。 政府對價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。 政府對價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。對于這類房地產(chǎn)，估價(jià)也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進(jìn)行。 基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 這里的房屋重置價(jià)格，應(yīng)是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤。 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格都是一種評估價(jià)格。 (一 )土地價(jià)格 土地價(jià)格簡稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價(jià)格，不含建筑物的價(jià)格。 (二 )建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。 對于同一宗房地產(chǎn)而言，有： (1)房地價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物價(jià)格； (2)土地價(jià)格＝房地價(jià)格一建筑物價(jià)格； (3)建筑物價(jià)格＝房地價(jià) — 土地價(jià)格。 (一 )總價(jià)格 總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。 (二 )單位價(jià)格 單位價(jià)格簡稱單價(jià)，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。 價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成： 1．貨幣：包括幣種和貨幣單位。 (三 )樓面地價(jià) 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1