房地產(chǎn)估價方法之成本法(1)-在線瀏覽
2025-07-13 02:55本頁面
【正文】 投資利息 即在評估土地或房地產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。 （ 1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期； （ 2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算 。 (2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。 計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即 成本利潤率 ＝ 開發(fā)利潤 土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本+管理費用 +投資利息 +銷售費用十銷售稅費 +開發(fā)利潤 注意 ※ 稅費： 耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費 ※ 土地增值收益： 政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 在舊房地的情況下，成本法的基本公式為： 舊房地產(chǎn)價格＝房地的重新購建價格一建筑物的折舊 或者 舊房地產(chǎn)價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊 ?概念 重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 第 4節(jié) 重新購建價格 ?重新購建價格的求取思路 求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在本章第 2節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。 這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。 建筑物重新購建價格的求取方式 重置價格又稱重置成本 ，是指 采用估價時點的 建筑材料、 建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。一般建筑物適用重置價格。 建筑物重新購建價格的求取方法 建筑物的重新購建價格可以采用市場法；成本法求??；也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。 （ 1）單位比較法 （單位面積法 、單位體積法）； （ 2）分部分項法； （ 3）工料測量法 ； （ 4）指數(shù)調(diào)整法 。 第 5節(jié) 建筑物的折舊 ?建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類 ： （ 1）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。 (2)功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。 (3) 經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。 ?建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法法和成新折扣法。 有關(guān)年限的概念 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ※ 建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命通常短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。 ※ 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ※ 建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。 總結(jié)： 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 年限法中最主要的是直線法。 C － 建筑物的重新購建價格 。 N －建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 。 (C— S)稱為折舊基數(shù) 。 建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗： ① 修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。即 修復(fù)所必需的費用 ≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值 － 修復(fù)前的房地產(chǎn)價值 對于可修復(fù)項目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。 短壽命項目采用年限法計算折舊額。 例子：某建筑物的重置價格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。殘值率假設(shè)均為零。 1 5 1 15 1 50 [解 ] 該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費用＝ 2(萬元 ) 裝飾裝修的折舊額＝ 30 X X3 ＝ 18(萬元 ) 設(shè)備的折舊額＝ 60 X X10＝ 40(萬元 ) 長壽命項目的折舊額＝ (18023060) X X10＝ 17． 6(萬元 ) 該建筑物的物質(zhì)折舊額＝ 2+18+40+17． 6 ＝ 77． 6(萬元 ) （ 3）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，
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