房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法(1)-文庫(kù)吧
2025-04-20 02:55 本頁(yè)面
【正文】 銷(xiāo)售費(fèi)用 是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算 。 銷(xiāo)售稅費(fèi) 是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 (此時(shí)作為賣(mài)方 )繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類(lèi)： (1)銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 (通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩稅一費(fèi)” )。 (2)其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷(xiāo)售收入 (售價(jià) )減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在估價(jià)中，測(cè)算開(kāi)發(fā) 利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)： (1)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的； (2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)； (3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算。 計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為成本利潤(rùn)率，即 成本利潤(rùn)率 ＝ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用 適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 注意 ※ 稅費(fèi)： 耕地占有稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi) ※ 土地增值收益： 政府出讓土地除收回成本外，還要使國(guó)家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 ※ 土地價(jià)格的修正 第 3節(jié) 成本法基本公式 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 在舊房地的情況下，成本法的基本公式為： 舊房地產(chǎn)價(jià)格＝房地的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 或者 舊房地產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 ?概念 重新購(gòu)建價(jià)格又稱(chēng)重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列 3點(diǎn)： (1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； (2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格； (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。 第 4節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ?重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在本章第 2節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求??；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。 求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。 這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開(kāi)發(fā)成本的土地。 求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開(kāi)發(fā)成本。因此，土地的重新購(gòu)建價(jià)格可以分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開(kāi)發(fā)成本。 求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用 (即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格 )，再加上發(fā)包人所必需的其他支出 (如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等 )。 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式 重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本 ，是指 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 建筑材料、 建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 重建價(jià)格又稱(chēng)重建成本 ，是指 采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同 的 建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 注意： 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法；成本法求??；也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門(mén)公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。 求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。 （ 1）單位比較法 （單位面積法 、單位體積法）； （ 2）分部分項(xiàng)法； （ 3）工料測(cè)量法 ； （ 4）指數(shù)調(diào)整法 。 ?概念 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即 建筑物折舊＝
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