房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法(1)-wenkub
2023-05-21 02:55:36 本頁面
【正文】 土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期； （ 2）開發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在完善、成熟的房地產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商 (作為買方 )繳納的稅費(fèi) (如契稅、交易手續(xù)費(fèi) )構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格 的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛? 地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過 程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做 到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。實(shí)際成本是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。 ① 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入； ②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。 ?概念 成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新 購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià) (包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤 )。在房地產(chǎn)保險(xiǎn) (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià) ； 此外，成本法可用于衡量房地產(chǎn)投資效益。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價(jià)值；類似房地產(chǎn)市場供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評估價(jià)值。然后在此基礎(chǔ)上針對估價(jià)對 象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項(xiàng) 目的金額。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列 3種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)： (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (3)房屋建筑安裝工程費(fèi)； (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。 銷售費(fèi)用 是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。 開發(fā)利潤 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入 (售價(jià) )減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。 ※ 土地價(jià)格的修正 第 3節(jié) 成本法基本公式 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤。 求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購置價(jià)格。 求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用 (即建筑工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格 )，再加上發(fā)包人所必需的其他支出 (如管理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等 )。 注意： 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。 求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下 4個(gè)方面來認(rèn)識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素 (如市場供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等 )，也可能是其他因素 (如政府政策變化等 )。 ※ 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。 S － 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。 C S N Di = D = C(1R) N = （ 2）實(shí)際觀察法 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 ② 對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。 長壽命項(xiàng)目，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物
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