【正文】 裝飾裝修工程費(fèi)用等 。 ? 成本法的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)值的求取過(guò)程特別是各個(gè)價(jià)值構(gòu)成部分顯而易見(jiàn) ， 這樣有利于發(fā)現(xiàn)哪些遺漏了 ， 哪些高估了 ， 哪些低估了 。第五講：房地產(chǎn)估價(jià)概論 張輝 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 ? 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊 ，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 。 該法特別適用于在 “ 文件 ” 規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成以及相關(guān)成本 、 費(fèi)用 、 稅金 、 利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下 一、土地取得成本 1. 市場(chǎng)購(gòu)買下的土地取得成本 ：建設(shè)用地使用權(quán)購(gòu)買價(jià)格；土地取得稅費(fèi) （ 契稅 、 印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 ） 。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括城市規(guī)劃要求配套的道路 、 給排水 （ 給水 、 雨水 、 污水 、 中水 ） 、 電力 、 電信 、 燃?xì)?、熱力 、 有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 。 6. 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部分收取的費(fèi)用 ， 如綠化建設(shè)費(fèi) 、 人防工程費(fèi)等 。 因此 ， 管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算 。 銷售費(fèi)用通常按照開(kāi)發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算 ， 例如開(kāi)發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的 3%。 五、投資利息（ 52） ① 應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：包括土地取得成本 、 開(kāi)發(fā)成本 、 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 。 例如 ， 寫字樓從取得土地到竣工驗(yàn)收完成正常需要 24個(gè)月 ， 則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為 24個(gè)月 。 利率有單利利率和復(fù)利利率 、 存款利率和貸款利率 、 名義利率和實(shí)際利率等 。 具體可分為下列兩類： ? 銷售稅金及附加：包括營(yíng)業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （ 通常簡(jiǎn)稱 “ 兩稅一費(fèi) ” ） ， 一般為售價(jià)的 %。 在成本法中 ， 售價(jià)一般是未知的 ， 是需要求取的 ， 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是典型的開(kāi)發(fā)商特定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所期望獲得的利潤(rùn) （ 平均利潤(rùn) ） ， 是需要實(shí)現(xiàn)估算的 。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)主要有以下四種： a. 直接成本利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 ） b. 成本利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ） c. 投資利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /（ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 ） d. 銷售利潤(rùn)率 = 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) = 房地產(chǎn)價(jià)值 銷售利潤(rùn)率 = （ 土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ） 銷售利潤(rùn)率 所以 ? 利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的 。 ? 市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是以市場(chǎng)上實(shí)際的成交價(jià)格為比準(zhǔn)，經(jīng)比較修正求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 ? 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 因此 ，實(shí)例選取在精不在多 ， 一般選取 3個(gè) （ 含 3個(gè) ） 以上 ，10個(gè) （ 含 10個(gè) ） 以下的可比實(shí)例即可 。選取可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)該應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的 — 2倍范圍內(nèi)。 ⑥ 可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 難點(diǎn) 難點(diǎn)是市場(chǎng) 交易情況 、 交易日期 （ 盡量接近 ） 、區(qū)域因素 （ 同一供求范圍內(nèi) ） 、 個(gè)別因素 等一系列項(xiàng)目的比較修正 。 例如 ， 強(qiáng)買強(qiáng)賣修正 、 利害關(guān)系修正 、 信息不對(duì)稱修正 、 急買急賣修正 、 偏好修正 、 相鄰地塊合并后修正 （ 50、 30)、 特殊交易方式修正 、 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)修正等 。 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ， 這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整 ， 也稱交易日期調(diào)整 。 兩種不同看法：連乘式和累加式 兩種不同看法：連乘式和累加式 ? 累加式 ? 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：連乘修正時(shí) ， 第一個(gè)因素修正時(shí)既是一個(gè)量的概念 ， 同時(shí)又是一個(gè)比例的概念 ， 第二個(gè)因素修正時(shí) ， 則是在第一個(gè)因素修正的基礎(chǔ)上再進(jìn)行修正；盡管修正比例沒(méi)有變 ， 但修正的量由于基礎(chǔ)改變 ， 修正值則不同了 。 從連乘來(lái)看 ， 它既反映了各個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)關(guān)系 ， 又反映了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合影響作用 。 （ 1） 、 （ 2） 式這種處理方式都是可行的 。 四、交易日期修正問(wèn)題 ? 再要注意的是公式中的交易日期修正問(wèn)題。 目前主要采用直接修正方式 ， ? 間接修正方式 ， 是以一個(gè)理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn) ，將交易實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)分別與其逐項(xiàng)比較 ，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例 ， 再進(jìn)一步求出修正系數(shù) 。 后者更科學(xué) 。②若各比較因子對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的程度等同，即假設(shè)所有因子的影響程度總和為 100，共有 10個(gè)因子，每個(gè)因子的影響程度各為 10％，則可直接將各因子的得分相加，得到修正指數(shù)，再用（ 5）、（ 6）式的關(guān)系式計(jì)算修正系數(shù)。一般比較項(xiàng)目劃分越細(xì)、越多，比較的準(zhǔn)確程度越高，但計(jì)算復(fù)雜，工作量大；反之，比較的準(zhǔn)確程度較差，但計(jì)算簡(jiǎn)單，工作量也小，這需要估價(jià)師根據(jù)情況而定。評(píng)分分值采用 0～ 10分制（ 0～ 10閉區(qū)間）。評(píng)分完后，要將各項(xiàng)目實(shí)際得分折算成相應(yīng)百分率，并填入評(píng)估比較項(xiàng)目百分率表中。容積率修正公式為： ? 估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格 估價(jià)對(duì)象宗地容積率修正系數(shù) /比較實(shí)例宗地容積率修正系數(shù) ? 容積率修正系數(shù)可通過(guò)容積率與地價(jià)水平的相關(guān)分析求得。 ?其基本思路是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本與效益分析 ， 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期總收入或房?jī)r(jià)中扣除各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 、 銷售費(fèi)用 、 銷售稅金及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)后 ， 倒算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。斯密 （ Adam Smith） 關(guān)于地租原理和 19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中 。 根據(jù)土地的內(nèi)外條件 ， 按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 然后預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價(jià)格 ， 以及建造建筑物所花費(fèi)的建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi) 、 測(cè)量費(fèi) 、 銷售費(fèi)和投資利息 、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 、 稅收等等之后 ， 再?gòu)念A(yù)測(cè)的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價(jià)格即樓價(jià)中 ， 減去建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi) 、利息利潤(rùn)和稅收之后 ， 就可得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買這宗土地所能承受的最高價(jià)格 。 但是 ， 目前的問(wèn)題就在于有關(guān)估價(jià)書籍對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用和銷售收入等指標(biāo)的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致 ， 從而造成實(shí)際評(píng)估結(jié)果的偏差 。 ? 靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，僅從單利計(jì)息的角度著眼，考慮利息支出作為一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。所以，用動(dòng)態(tài)計(jì)算方式比較合適。 ? 該題的計(jì)算過(guò)程與結(jié)果為： ? （ 1）總樓價(jià)＝ [(3000 1200)247。 (1＋ 10％ )]＋ [(6000000 20％ )247?？倶莾r(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式；地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式。此外，依照總體評(píng)估的思路，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)統(tǒng)一到某一時(shí)點(diǎn)上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。 ? 總地價(jià)＝ [(12441528－ 5366182) (1+6％＋ 20％＋ 6％ 20％ )－ 12441528 4％ ]247。 （ 1＋ ）＝ 4607530（元） ? 單位地價(jià)為 3840元 /平方米。 ? （二）關(guān)于利息額的計(jì)算 ? 投資利息額的計(jì)算是假設(shè)開(kāi)發(fā)法中較復(fù)雜的一步，應(yīng)注意： ? （ 1）地價(jià)款一般是在投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期初一次性投入，若采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí)，按資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，不存在地價(jià)利息支出問(wèn)題，故不需要進(jìn)行折現(xiàn)。 ? （三）關(guān)于開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的計(jì)算 ? ， 我們看到的房地產(chǎn)估價(jià)書籍 ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的方法有三種： （ 1） 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總收益或開(kāi)發(fā)總價(jià)值為基準(zhǔn) ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)； （ 2）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總成本為基準(zhǔn) ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)； （ 3） 以總地價(jià) 、 總建筑費(fèi)用 、 總專業(yè)費(fèi)用之和為基準(zhǔn) ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 。另外，應(yīng)注意利潤(rùn)的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí)，無(wú)銷售收入則無(wú)利潤(rùn)可言。 （ 1＋ 10％） 3 ? ＝ 總地價(jià)＋ 。據(jù)此分析，例題 1中，總利潤(rùn)的正確計(jì)算式應(yīng)為： ? 總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額） 20％ 247。 ? 、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和，在采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算時(shí)，不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價(jià)之和為基數(shù)計(jì)算利潤(rùn)額。 ? （ 3）計(jì)息期應(yīng)根據(jù)投入資金的時(shí)點(diǎn)及其持續(xù)過(guò)程確定，若是年初投入，計(jì)息期為一年，年中投入或日均勻投入，計(jì)息期為 1/2年。所以說(shuō)，不能用兩種方法同時(shí)評(píng)估同一項(xiàng)目。 ? （ 3）動(dòng)態(tài)計(jì)算思路之二（假設(shè)利息不計(jì)利潤(rùn)） ? 總利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)實(shí)際投入額＋總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額） 20％ 247。 ? 總利息支出＝總地價(jià) 10％ 3＋第一年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ＋第二年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ＋第三年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ） ＝ 總地價(jià)＋ 600（ 1＋ 6％ ） (50％ 10％ ＋