【正文】 裝飾裝修工程費用等 。 ? 成本法的優(yōu)點是房地產(chǎn)價值的求取過程特別是各個價值構(gòu)成部分顯而易見 ， 這樣有利于發(fā)現(xiàn)哪些遺漏了 ， 哪些高估了 ， 哪些低估了 。第五講：房地產(chǎn)估價概論 張輝 北京大學經(jīng)濟學院 ? 成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊 ，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法 。 該法特別適用于在 “ 文件 ” 規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成以及相關(guān)成本 、 費用 、 稅金 、 利潤等標準的情況下 一、土地取得成本 1. 市場購買下的土地取得成本 ：建設用地使用權(quán)購買價格；土地取得稅費 （ 契稅 、 印花稅 、 交易手續(xù)費等 ） 。 3. 基礎設施建設費 ：包括城市規(guī)劃要求配套的道路 、 給排水 （ 給水 、 雨水 、 污水 、 中水 ） 、 電力 、 電信 、 燃氣 、熱力 、 有線電視等設施的建設費用 。 6. 開發(fā)期間稅費： 包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部分收取的費用 ， 如綠化建設費 、 人防工程費等 。 因此 ， 管理費用通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算 。 銷售費用通常按照開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算 ， 例如開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的 3%。 五、投資利息（ 52） ① 應計息項目：包括土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費用和銷售費用 。 例如 ， 寫字樓從取得土地到竣工驗收完成正常需要 24個月 ， 則估算該寫字樓的建設期應為 24個月 。 利率有單利利率和復利利率 、 存款利率和貸款利率 、 名義利率和實際利率等 。 具體可分為下列兩類： ? 銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅 、 城市維護建設稅和教育費附加 （ 通常簡稱 “ 兩稅一費 ” ） ， 一般為售價的 %。 在成本法中 ， 售價一般是未知的 ， 是需要求取的 ， 開發(fā)利潤則是典型的開發(fā)商特定的開發(fā)項目所期望獲得的利潤 （ 平均利潤 ） ， 是需要實現(xiàn)估算的 。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)主要有以下四種： a. 直接成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 ） b. 成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 ） c. 投資利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 ） d. 銷售利潤率 = 開發(fā)利潤 /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)利潤 = 房地產(chǎn)價值 銷售利潤率 = （ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +銷售費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ） 銷售利潤率 所以 ? 利潤率是通過大量調(diào)查了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的 。 ? 市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是以市場上實際的成交價格為比準，經(jīng)比較修正求取評估對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 ? 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 因此 ，實例選取在精不在多 ， 一般選取 3個 （ 含 3個 ） 以上 ，10個 （ 含 10個 ） 以下的可比實例即可 。選取可比實例規(guī)模應該應在估價對象規(guī)模的 — 2倍范圍內(nèi)。 ⑥ 可比實例在權(quán)利上應該與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。 難點 難點是市場 交易情況 、 交易日期 （ 盡量接近 ） 、區(qū)域因素 （ 同一供求范圍內(nèi) ） 、 個別因素 等一系列項目的比較修正 。 例如 ， 強買強賣修正 、 利害關(guān)系修正 、 信息不對稱修正 、 急買急賣修正 、 偏好修正 、 相鄰地塊合并后修正 （ 50、 30)、 特殊交易方式修正 、 交易稅費非正常負擔修正等 。 將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到在估價時點的價格 ， 這種對可比實例成交價格的調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整 ， 也稱交易日期調(diào)整 。 兩種不同看法：連乘式和累加式 兩種不同看法：連乘式和累加式 ? 累加式 ? 另一種觀點認為：連乘修正時 ， 第一個因素修正時既是一個量的概念 ， 同時又是一個比例的概念 ， 第二個因素修正時 ， 則是在第一個因素修正的基礎上再進行修正；盡管修正比例沒有變 ， 但修正的量由于基礎改變 ， 修正值則不同了 。 從連乘來看 ， 它既反映了各個因素對房地產(chǎn)價格的相關(guān)關(guān)系 ， 又反映了各因素對房地產(chǎn)價格的綜合影響作用 。 （ 1） 、 （ 2） 式這種處理方式都是可行的 。 四、交易日期修正問題 ? 再要注意的是公式中的交易日期修正問題。 目前主要采用直接修正方式 ， ? 間接修正方式 ， 是以一個理想的標準房地產(chǎn)條件為基準 ，將交易實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)分別與其逐項比較 ，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例 ， 再進一步求出修正系數(shù) 。 后者更科學 。②若各比較因子對房地產(chǎn)價格影響的程度等同，即假設所有因子的影響程度總和為 100，共有 10個因子，每個因子的影響程度各為 10％，則可直接將各因子的得分相加，得到修正指數(shù)，再用（ 5）、（ 6）式的關(guān)系式計算修正系數(shù)。一般比較項目劃分越細、越多，比較的準確程度越高，但計算復雜，工作量大；反之，比較的準確程度較差，但計算簡單，工作量也小，這需要估價師根據(jù)情況而定。評分分值采用 0～ 10分制（ 0～ 10閉區(qū)間）。評分完后，要將各項目實際得分折算成相應百分率，并填入評估比較項目百分率表中。容積率修正公式為： ? 估價對象宗地價格＝比較實例價格 估價對象宗地容積率修正系數(shù) /比較實例宗地容積率修正系數(shù) ? 容積率修正系數(shù)可通過容積率與地價水平的相關(guān)分析求得。 ?其基本思路是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本與效益分析 ， 從房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期總收入或房價中扣除各項開發(fā)費用 、 銷售費用 、 銷售稅金及開發(fā)商利潤后 ， 倒算出估價對象房地產(chǎn)的價格 。斯密 （ Adam Smith） 關(guān)于地租原理和 19世紀區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當中 。 根據(jù)土地的內(nèi)外條件 ， 按最高效用和最佳利用原則進行規(guī)劃設計和開發(fā)建設 ， 然后預測開發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價格 ， 以及建造建筑物所花費的建筑費 、 專業(yè)費 、 測量費 、 銷售費和投資利息 、 開發(fā)利潤 、 稅收等等之后 ， 再從預測的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價格即樓價中 ， 減去建筑費 、 專業(yè)費 、利息利潤和稅收之后 ， 就可得到房地產(chǎn)開發(fā)商購買這宗土地所能承受的最高價格 。 但是 ， 目前的問題就在于有關(guān)估價書籍對假設開發(fā)法所涉及的各項費用和銷售收入等指標的時間價值運動規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致 ， 從而造成實際評估結(jié)果的偏差 。 ? 靜態(tài)方式，則不考慮貨幣的時間價值，僅從單利計息的角度著眼，考慮利息支出作為一項投資機會成本對房地產(chǎn)價格的影響。所以，用動態(tài)計算方式比較合適。 ? 該題的計算過程與結(jié)果為： ? （ 1）總樓價＝ [(3000 1200)247。 (1＋ 10％ )]＋ [(6000000 20％ )247?？倶莾r、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式；地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式。此外，依照總體評估的思路，各項費用的計算應統(tǒng)一到某一時點上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。 ? 總地價＝ [(12441528－ 5366182) (1+6％＋ 20％＋ 6％ 20％ )－ 12441528 4％ ]247。 （ 1＋ ）＝ 4607530（元） ? 單位地價為 3840元 /平方米。 ? （二）關(guān)于利息額的計算 ? 投資利息額的計算是假設開發(fā)法中較復雜的一步，應注意： ? （ 1）地價款一般是在投資項目開發(fā)期初一次性投入，若采用動態(tài)計算方法時，按資金時間價值運動規(guī)律，不存在地價利息支出問題，故不需要進行折現(xiàn)。 ? （三）關(guān)于開發(fā)商利潤的計算 ? ， 我們看到的房地產(chǎn)估價書籍 ， 計算開發(fā)商利潤的方法有三種： （ 1） 以房地產(chǎn)開發(fā)總收益或開發(fā)總價值為基準 ， 計算開發(fā)商利潤； （ 2）以房地產(chǎn)開發(fā)投資總成本為基準 ， 計算開發(fā)商利潤； （ 3） 以總地價 、 總建筑費用 、 總專業(yè)費用之和為基準 ， 計算開發(fā)商利潤 。另外，應注意利潤的取得應在商品房售出之時，無銷售收入則無利潤可言。 （ 1＋ 10％） 3 ? ＝ 總地價＋ 。據(jù)此分析，例題 1中，總利潤的正確計算式應為： ? 總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額） 20％ 247。 ? 、總建筑費用和總專業(yè)費用三者之和，在采用動態(tài)方式計算時，不應以折現(xiàn)后的總建筑費用和總專業(yè)費用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。 ? （ 3）計息期應根據(jù)投入資金的時點及其持續(xù)過程確定，若是年初投入，計息期為一年，年中投入或日均勻投入，計息期為 1/2年。所以說，不能用兩種方法同時評估同一項目。 ? （ 3）動態(tài)計算思路之二（假設利息不計利潤） ? 總利潤＝（總地價＋總建筑費實際投入額＋總專業(yè)費實際投入額） 20％ 247。 ? 總利息支出＝總地價 10％ 3＋第一年建筑費和專業(yè)費 10％ ＋第二年建筑費和專業(yè)費 10％ ＋第三年建筑費和專業(yè)費 10％ ） ＝ 總地價＋ 600（ 1＋ 6％ ） (50％ 10％ ＋