【正文】 用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。 替代原則；5 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循下列原則：1 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)自己出具的估價(jià)報(bào)告負(fù)責(zé)。為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。 獨(dú)立、客觀、公正原則；2 最高最佳利用原則。遵循合法原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值。遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值偏差在合理范圍內(nèi)。確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況，應(yīng)了解、分析估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利。更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)；3 在保存期限內(nèi)，不得對(duì)保存的估價(jià)資料及其內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)、更換、刪除或銷毀。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。同類房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用比較法估價(jià)；收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價(jià)；假設(shè)可獨(dú)立進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本法估價(jià)；具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評(píng)估的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。選取可比實(shí)例；3 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7 搜集的交易實(shí)例信息宜包括下列內(nèi)容：1 成交價(jià)格、付款方式、融資條件及交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；5 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：1 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 急于出售或急于購(gòu)買的交易；4 相鄰房地產(chǎn)合并的交易；8 選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，使各個(gè)可比實(shí)例之間、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間口徑一致、相互可比。統(tǒng)一融資條件；4 統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，消除因財(cái)產(chǎn)范圍不同而造成的價(jià)格差異。統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，包括統(tǒng)一為總價(jià)還是單價(jià)或樓面地價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積等的內(nèi)涵和單位等。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。當(dāng)?shù)責(zé)o同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的，應(yīng)深入調(diào)查、分析當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況，作出有關(guān)判斷，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出各種因素之間的差異，量化差異程度，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的單項(xiàng)調(diào)整幅度不應(yīng)超過(guò)20％，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過(guò)30％。 收益法 預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益；4 收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法，應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。 Ai 式中V ─收益價(jià)值（元，元/m2）；Ai ─未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）；Y ─報(bào)酬率（％）；n ─收益期或持有期（年）。 持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定，宜為五年至十年。出租型房地產(chǎn)，根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額。2 4 每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞減；6 計(jì)算收益價(jià)值時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法公式。2 安全利率可選用中國(guó)人民銀行公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或同一時(shí)期一年期國(guó)債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO＝L?RL＋B?RB 建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限長(zhǎng)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值與自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值日期的價(jià)值之和。利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值，可采用下式：AO－VB?RB 式中AO ─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。2 估算折舊；4 成本法估價(jià)分為“房地合估”路徑和“房地分估”路徑。選擇“房地分估”路徑的，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨(dú)立的物進(jìn)行估價(jià)，并注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分及相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)包括下列內(nèi)容：1 銷售費(fèi)用；5 求取建筑物重置成本或重建成本，應(yīng)求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法求取，或利用政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)值，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整來(lái)求取。 年齡壽命法；2 采用年齡壽命法求取建筑物折舊后的價(jià)值，可選用下列公式：1 成新折扣法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式V ＝C?q ………………（－2）式中 N ─ 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。 物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊均應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類。無(wú)論采用何種折舊方法求取建筑物折舊，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況，以及地基、建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性等確定折舊額或成新率。新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)的，可不扣除折舊，但根據(jù)其選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工質(zhì)量以及該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等情況，經(jīng)分析存在減價(jià)因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 3 求取后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出； 被迫轉(zhuǎn)讓前提。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括用途、規(guī)模和檔次等。后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)自價(jià)值日期起至未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運(yùn)營(yíng)期。靜態(tài)分析方法中的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)為假設(shè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值日期開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)值，應(yīng)采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取。 收益損失資本化法適用于不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。運(yùn)用價(jià)差法估價(jià)，應(yīng)分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價(jià)值和改變之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或增加額。建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，包括出讓人為確定出讓底價(jià)、收取出讓金等費(fèi)用需要的估價(jià)，意向用地者為確定出價(jià)、報(bào)價(jià)、支付出讓金等費(fèi)用需要的估價(jià)。對(duì)于意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)注意出讓方式的不同，并根據(jù)意向用地者的需要，明確是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值還是投資價(jià)值或相應(yīng)的最高出價(jià)、最高報(bào)價(jià)、出讓金等費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的，一般應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程、已建成的房屋等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，可評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、買賣雙方協(xié)議價(jià)等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，宜采用比較法、收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律、法規(guī)以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 房地產(chǎn)抵押估價(jià) 法定優(yōu)先受償款應(yīng)為假定在價(jià)值日期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用等費(fèi)用，以及營(yíng)業(yè)稅及附加、