【正文】 年六月十八日。本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程：（1）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ；（2）建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》 。合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。同一供求11 / 45范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類(lèi)似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。 本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及對(duì)象的區(qū)位條件和用途及實(shí)地勘察結(jié)果，采用市場(chǎng)比較法，收益法，成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。 12 / 452 收益法：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率，收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)格的方法。成本法:在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)格的方法。 14 / 45對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注：估價(jià)對(duì)象房屋是否出現(xiàn)現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化、政策變化等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)值減損；是否出現(xiàn)了新的法定優(yōu)先受償權(quán)利。估價(jià)對(duì)象所在建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù) 18 層，估價(jià)對(duì)象位于第1 層，建筑面積為 93 平方米，建成年份為 2022 年?；A(chǔ)設(shè)施：水、電、電梯、天然氣、暖氣、供水： 區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來(lái)自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來(lái)自市區(qū)周?chē)暮恿骱退畮?kù),城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。經(jīng)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)戶(hù)型設(shè)計(jì)較合理，成新率較高，16 / 45所在小區(qū)環(huán)境安靜，物業(yè)管理完善，再加上面積較小，其房屋總價(jià)值相應(yīng)較低，屬于市場(chǎng)緊俏房源。交通狀況17 / 45區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)較密集，對(duì)外交通依靠中原路、西環(huán)路等主干道，30 路、112 路、63 路、K903 路等多路公交線(xiàn)路從小區(qū)附近通過(guò)，該區(qū)域道路未有交通管制，停車(chē)較方便，公共交通較便捷。（四）市場(chǎng)背景分析進(jìn)入 2022 年以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)猶如盛夏的天氣一樣，熱火朝天，如火如荼。一、鄭州市人口過(guò)多，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年，鄭州市的總?cè)丝谶_(dá) 860 萬(wàn)人口，有關(guān)專(zhuān)家預(yù)計(jì)到 2020 年鄭州市的總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1500 萬(wàn)人口。三、中原區(qū)處于鄭州市政治經(jīng)濟(jì)文化中心，房?jī)r(jià)也基本上是鄭州市房?jī)r(jià)較好的地段。估價(jià)對(duì)象周?chē)跃幼^(qū)為主，市政配套和公用設(shè)施齊全，符合城市整體規(guī)劃；估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為成套住宅，且戶(hù)型設(shè)計(jì)較為合理，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，保持估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在利用方式為其最高最佳使用；估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)型房產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍，可比實(shí)例較多。市場(chǎng)法，也稱(chēng)為比較法、市場(chǎng)比較法，是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。本次評(píng)估采用的修正方法為百分率法，各因素調(diào)整修正值采用系數(shù)連續(xù)21 / 45相乘的數(shù)據(jù)處理模型?？杀葘?shí)例 B 為綠都城一套三室一廳，交易日期為 2022 年 6 月，交易情22 / 45況正常，位于二級(jí)住宅地范圍之內(nèi)，交通較便捷，區(qū)域自然環(huán)境及人文環(huán)境較好，社區(qū)成熟度高，物業(yè)管理完善；其位于第 6 層，其所在建筑物南北朝向，九成新，通風(fēng)、采光好，戶(hù)型合理，室內(nèi)地面鋪木地板，墻面貼壁紙，石膏板造型吊頂；配套設(shè)施有水、電、天然氣、電梯等；土地剩余使用年限64 年，相鄰關(guān)系一般。 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)進(jìn)行交易情況修正。可比實(shí)例 A、B、C 為半年內(nèi)交易，根據(jù)房地產(chǎn)管理部門(mén)的統(tǒng)10T?計(jì)資料，受?chē)?guó)家調(diào)控政策的影響，近期鄭州市二手房市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，變化較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況無(wú)需調(diào)整，三個(gè)可比實(shí)例的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)分別為：市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)表實(shí) 例 A 100/100實(shí) 例 B 100/100實(shí) 例 C 100/100（4）房地產(chǎn)狀況調(diào)整①區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例的房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。10R?居住房地產(chǎn)區(qū)位狀況包括坐落位置（分值為 20 分） 、交通便捷度（分值為 15 分） 、自然和教育環(huán)境（分值為 20 分） 、社區(qū)成熟度（分值為 10 分） 、樓層（分值為 15 分） 、基礎(chǔ)配套設(shè)施（分值為 10 分） 、公共配套設(shè)施（分值為 10 分）等。R2%時(shí)，實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)是 。假設(shè)可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格高、低的百分率為177。 可比實(shí)例權(quán)益狀況因素與估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況因素比較見(jiàn)下表：權(quán)益狀況因素說(shuō)明表權(quán)益狀況因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C未來(lái)可使用年限 64 64 64 64相鄰關(guān)系 一般 一般 一般 一般以估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況為 100，可比實(shí)例權(quán)益狀況各因素取值見(jiàn)下表：權(quán)益狀況因素取值表權(quán)益狀況因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C未來(lái)可使用年限 50 50 50 50相鄰關(guān)系 50 50 50 50綜 合 1 100 100 100 100通過(guò)比較，確定可比實(shí)例的權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)見(jiàn)下表：權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)表實(shí) 例 A 100/100實(shí) 例 B 100/100實(shí) 例 C 100/100（5）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格29 / 45比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)A 8352 100/100 100/100 100/101 100/95 100B 8206 100/100 100/100 100/102 100/103 100C 8300 100/100 100/100 100/100 100/97 100 評(píng)估單價(jià) 8357（元／平方米）建筑面積（平方米） 93 總價(jià) （萬(wàn)元）（6）評(píng)估單價(jià)的確定三個(gè)可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象可比性較強(qiáng)，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，本次估價(jià)取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）。 A房地產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益。每月的凈收益: 1800300=1500 元每年的潛在毛收入: 21600 元，每年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用: 300*12=3600 元,每年的凈收益: 216003600=18000 元。公式為：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在確定資本化率時(shí)主要考慮了兩大因素：一是安全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，以國(guó)家同期存款利率為基礎(chǔ)；二是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。：成本法的理論依據(jù)是成產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的?！?4：已有房地價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)建筑物折舊6．計(jì)算分析： 根據(jù)有關(guān)調(diào)查,該估價(jià)對(duì)象建筑面積 93 平方米、土地價(jià)格 1000 元/平方米、建筑安裝成本 2022 元/平方米、管理費(fèi)用為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的 3%,銷(xiāo)售費(fèi)用為建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的 5%,建設(shè)期為一年,年利率為,銷(xiāo)售稅費(fèi)為建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的 6%,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為 22%,容積率 該建筑物九成新。 （八）估價(jià)結(jié)果確定我公司估價(jià)人員經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 、35 / 45《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和有關(guān)法律、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，采用市場(chǎng)法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為 萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣柒拾壹萬(wàn)貳仟四佰元整，合建筑面積單價(jià)為 7660 元/平方米。 委托人： 年 月 日41 / 45(四)房屋所有權(quán)證書(shū)復(fù)印件 (五)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 42 / 45(六)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件(七)估價(jià)師注冊(cè)證件43 / 45 。天宇房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司二○一三年六月十八日 六、相關(guān)附件 （一）估價(jià)對(duì)象的位置圖（二）估價(jià)對(duì)象照片（三）估價(jià)委托書(shū)（四）委托方提供的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（六）估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件（七）估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件36 / 45（一）估價(jià)對(duì)象位置圖37 / 45（二）估價(jià)對(duì)象圖38 / 4539 / 4540 / 45(三)估價(jià)委托書(shū) 委托書(shū)河南天宇房地產(chǎn)評(píng)估有限公司： 為確定房地產(chǎn)價(jià)值需要，茲委托貴單位對(duì)位于鄭州市中原區(qū)中原中路與西三環(huán)交叉口向南 50 米路西的綠都城 17 號(hào)樓 4 單元 102 號(hào)房地產(chǎn)，于2022 年 6 月 18 號(hào)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，建筑面積 93 平方米，并由本人如實(shí)提供有關(guān)評(píng)估資料。則 ： 委 估 房 地 產(chǎn) 的 單 價(jià) ： 8357*85%＋ 3685*5%+3724*10%=7660 元 /m2委 估 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 ： 766093= 萬(wàn) 元 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托方提供的資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)師了解知悉的估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押權(quán)，不存在其他法定優(yōu)先受償款，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為 0元?！?5成本法中的價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。最終確定其資本化率為 8%。房屋面積: 93 平方米收益年限: 64 年資本化率的確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值、復(fù)合投資收益率、投資收益率排序插入法等方法。根據(jù)一些綠都城資料顯示:月租金: 1800 元。4．估價(jià)的操作步驟:確定未來(lái)收益期限；○ 1求取未來(lái)凈收益；○ 2求取報(bào)酬率； ○ 3選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。3=8357(元/平方米)（7）估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值=建筑面積評(píng)估單