房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件-wenkub
2023-05-26 12:02:54 本頁(yè)面
【正文】 ） 資本化率 （ 還原利率 ） 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 凈收益 客觀總收益 客觀總費(fèi)用 = 最佳利用狀態(tài)下； 對(duì)有偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，提出其中特殊的、偶然的因素。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 34 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一 、 基本思路及步驟 無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1） 有限期： （ 2） ????????? nrrAP)1(11二 、 適用范圍 適用于有收益的房地產(chǎn) ， 如：商場(chǎng) 、 寫(xiě)字樓 、旅館 、 公寓等 。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 試用耐用年限法估算 （ 定額法 ） 其現(xiàn)值 。 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 24 例 41 某地塊面積為 80,000平方米 ， 是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 ， 出讓金為 20萬(wàn)元 /畝 ， 拆遷費(fèi) 30萬(wàn)元 /畝 ， 開(kāi)發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里 ， 其他費(fèi)用 （ 包括稅費(fèi) ） 5萬(wàn)元 /畝 ， 土地開(kāi)發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 40%， 目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%， 銀行貸款利率為 6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格 。 若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入 ， 則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 注意： 土地的價(jià)格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí) ， 其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 （ 1 ） 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 區(qū)位 、 面積 、 寬度 、 深度 、 形狀 、 地力 、 地質(zhì) 、 地勢(shì) 、 地形 、 容積率 、 用途 、 使用年期等 。 建筑總面積 樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃 。 土地使用權(quán)使用期限屆滿 ， 土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期 ，否則國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán) 。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 13 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 ， 并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 12 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和城郊土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)屬無(wú)形資產(chǎn)（對(duì)物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體 —— 土地的特性和條件。 (8)農(nóng)用房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。 (4)旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。6 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法 第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 3 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念、分類(lèi)與特性 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序 四、房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)和影響因素 4 一、房地產(chǎn)的概念、分類(lèi)與特性 (一 )房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他地上定著物及它們所附帶的各種權(quán)利。2 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 4 了解建筑物及其相關(guān)概念。 學(xué)習(xí)要求 了解房地產(chǎn)及其評(píng)估的相關(guān)概念。 理解房地產(chǎn)的特點(diǎn)及評(píng)估特點(diǎn)。 掌握房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、建筑物和在建工程的評(píng)估方法。3 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 4 1. 從實(shí)體的角度去認(rèn)識(shí) 2. 從權(quán)益的角度去認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 5 (二 )房地產(chǎn)的分類(lèi) 1. 按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途劃分可劃分 (1)居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。 (5)餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。 (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、教堂、寺院、墓地等。 前者是指以無(wú)償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議 、 招標(biāo)和拍賣(mài)三種方式 。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 14 我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系 基準(zhǔn)地價(jià) 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià) 。 其他價(jià)格 上述 1～ 3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由政府壟斷定價(jià) 。 容積率 容積率 = 建筑總面積 / 建筑占地面積 房地產(chǎn)評(píng)估概述 16 有關(guān)“容積率” 所謂 “ 容積率 ” ，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 （ 2 ） 影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 材料 、 設(shè)計(jì) 、 設(shè)備 、 質(zhì)量 、 法律限制 、與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)性等 。 但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí) ， 成本法較適宜 。 從城鎮(zhèn)取得土地 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 。 （ 四 ） 計(jì)算稅費(fèi) （ 五 ） 計(jì)算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （ 包括管理費(fèi)用 ） ，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià) 。 估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬(wàn)元 /畝＝ 750元 /平方米 估算土地開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本＝開(kāi)發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬(wàn)元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 25 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 投資利息＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝ （ 750＋ 375） 10%＝ /平方米 計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 V＝ 800000－ 19200 7＝ 665600（ 元 ） 非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年 ， 0％ 磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年 ， 2％ 磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年 ， 2％ 磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年 ， 6％ 磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年 ， 4％ 磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年 ， 3％ 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年 ， 0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 31 （ 2） 成新折扣法 （ 觀察法 ） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B 不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù) 鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu) 部分 G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修
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