房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)-wenkub
2023-05-26 12:02:54 本頁(yè)面
【正文】 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 （ 1） 單位比較法 （ 2） 分部分項(xiàng)法 （ 3） 工料測(cè)量法 （ 工料估算法 ） 該種方法評(píng)估中一般較少用 。 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 +資金成本 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （ 一 ） 估算土地取得成本 （ 二 ） 估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開(kāi)發(fā)成本 ） （三）估算管理費(fèi) （ 四 ） 估算資金成本 （ 五 ） 估算銷(xiāo)售稅費(fèi) （ 六 ） 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 注意 :土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同 ， 舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的 、 處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本 ， 即重置成本 ， 然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值 。 （ 五 ） 估算稅費(fèi) （ 六 ） 估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （ 包括管理費(fèi)用 ） ， 也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià) 。 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 。 三 、 新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +資金成本 +稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （ 一 ） 估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的 。 （ 三 ） 個(gè)別因素 指房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 ，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素 。 建筑總面積 樓面地價(jià)＝土地單價(jià) 247。 （ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） （ 2） 位置的不可移動(dòng)性 （ 3） 效用的持久性 （ 4） 效用的差異性 決定 決定 （ 1） 用途的多樣性 （ 2） 供給的稀缺性 （ 3） 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （ 4） 可壟斷性 （ 1） 建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在 （ 2） 建筑物的使用壽命是有限的 （ 3） 建筑物屬可再生性社會(huì)資源 （ 不動(dòng)產(chǎn) ） 的特性 （ 1） 位置固定性 （ 2） 使用長(zhǎng)期性 （ 3） 投資大量性 （ 4） 影響因素多樣性和復(fù)雜性 （ 5） 保值增值性 二 、 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 三 、 房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類(lèi)型 市場(chǎng)價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值 在用價(jià)值 （ 按房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評(píng)估其價(jià)值 ） 按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的價(jià)值類(lèi)型 評(píng)估 評(píng)估 四 、 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評(píng)估的基本事項(xiàng) （ 二 ） 制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評(píng)定估算 ， 給出評(píng)估結(jié)果并撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 一 、 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 （ 一 ） 土地價(jià)格的特殊性 （ 二 ） 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 、 個(gè)別性 我國(guó)土地價(jià)格的特殊性 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 ， 國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) （ 一 ） 土地價(jià)格 、 建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 （ 1） 基準(zhǔn)地價(jià) （ 2） 標(biāo)定地價(jià) （ 3） 出讓底價(jià) （ 4） 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 （ 5） 其他價(jià)格 （ 抵押價(jià)格 、 課稅價(jià)格等 ） 上述 （ 1） ～ （ 3） 屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由政府壟斷定價(jià) 。 容積率 [例題 ] 投資者面對(duì)甲 、 乙兩幅土地 。 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及基本公式 評(píng)估價(jià)值＝重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值 二 、 適用對(duì)象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn) 。 是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán) 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 *注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 。 建筑物貶值購(gòu)建價(jià)建筑物重新或重新開(kāi)發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝ ??（ 一 ） 估算重新構(gòu)建價(jià)格 可采用房地分估的方式 。 （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 （二）估算建筑物貶值 實(shí)體性 、 功能性 、 經(jīng)濟(jì)性三種貶值 （ 1） 年限法 （ 直線(xiàn)法 ） 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 已使用年限應(yīng)采用 “ 有效年限 ” ， 缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì) 注意：土地使用權(quán)年限的影響 （ 2） 觀(guān)察法 （ 評(píng)分法 ） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B （ 3） 成新率折扣法 （ 4） 銷(xiāo)售資料法 （ 市場(chǎng)法 ) （ 5） 資本化收益法 （ 租金損失法 ） [例題 ] 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分
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