房地產(chǎn)定價ppt課件-wenkub
2023-05-27 08:22:24 本頁面
【正文】 分析 一、房地產(chǎn)商品的價格構(gòu)成 （一）房地產(chǎn)成本 房地產(chǎn)成本是房地產(chǎn)價格的主要組成部分，商 品房的成本由六項費用組成 土地征用及拆遷補償費或批租地價 指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費 用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆 遷補償費等。 配套設(shè)施費 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開 發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用 ，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托 、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價目標 案例： 北京城建集團開發(fā)的北京望京小區(qū)其定價目標 就是提高市場占有率。 從現(xiàn)階段看，萬科把生存放在第一位。 它是在項目投資總額的基礎(chǔ)上，按照目標收 益率的高低計算售價。 即根據(jù)本企業(yè)產(chǎn)品的實際情況及與競爭對 手的差異狀況來確定價格。于是鳳 凰城 B座幾乎是一賣而空，盡管后來漲價到 9000元 / ㎡ ，但仍比國展家園低千元以上。在不斷的開發(fā)過程中，順德碧桂園正在不斷完 善與創(chuàng)新，以便最大程度滿足市場的需求。 三、需求導(dǎo)向定價法 。經(jīng)過整理資料，得到以下調(diào)研結(jié)果。比例最大的一行所對應(yīng)的定價是企 業(yè)可以參考的價格。 1995年的第四季度，該花苑共售出將近九十套 住宅，占第一期推出樓盤的 60%，取得了巨大的經(jīng)濟 效益和社會效益。 （ 3）根據(jù)不同的時間實行差別定價 例如某開發(fā)商再開盤的第一天打出了 “ 前 30名買家 每套優(yōu)惠 2萬元 ” 的口號。 （ 3）計算各比較樓盤的總分 （ 4）根據(jù)因素比較系數(shù)，計算各個樓盤的比準價格 （ 5）用簡單平均數(shù)法求出修正后價格 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表 比較因素 權(quán)重 % 序號 待定價樓盤 A B C D 位置 10 1 100 101 100 100 103 配套 8 2 100 103 97 99 101 交通 8 3 100 99 99 97 101 城市規(guī)劃 4 4 100 103 98 100 100 環(huán)保 4 5 100 98 97 103 101 價格 9 6 100 97 99 99 103 物業(yè)管理 8 7 100 103 101 98 98 建筑質(zhì)量 10 8 100 101 98 100 101 樓盤規(guī)模 4 9 100 101 101 98 103 朝向 5 10 100 103 98 100 101 外觀 2 11 100 98 101 103 101 室內(nèi)裝飾 6 12 100 101 101 98 97 開發(fā)商實力及信譽 4 13 100 98 101 103 98 付款方式 2 14 100 100 100 100 100 戶型設(shè)計 8 15 100 99
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