房地產(chǎn)定價ppt課件-資料下載頁
2025-05-12 08:22本頁面
【正文】 較穩(wěn)定的 情況。 二、其他定價策略 （ 1）季節(jié)折扣 （ 2）現(xiàn)金折扣 （ 3）數(shù)量折扣 （ 1）尾數(shù)定價 定價每平方米 4888元比每平方米 5000元對消費(fèi) 者有更大的吸引力 （ 2）整數(shù)定價 一些豪華的高檔別墅開價一套 100萬元就是如此 （ 3）口彩定價 時下地產(chǎn)開價比較流行使用吉利數(shù)字 5888元 /㎡ 、 8666元 /㎡ （ 1）根據(jù)同一樓盤中不同單元的差異制定不 同價格 例如，在一幢 7層的樓盤中，一般將 2樓的售價定位 基價， 3～ 5層由于層次居中，其售價一般為基價的 104% ～ 106%；底層雖然采光較差，但往往由于有附 送條件，其售價也可達(dá)基價的 102%； 6樓由于位置 高，售價為基價的 95%，而頂層容易受日照、降水等 侵襲，其售價一般為基價的 85%。 案例：廣州星海知音人家的定價策略 由于星海知音人家所在區(qū)域尚較偏遠(yuǎn)，該地域樓 價普遍偏低。從前面的市場調(diào)查與分析可以看出， 目前周邊主要樓盤起價的均價為 4056元 /㎡ 、平均價 的均價為 4926元 /㎡ 、最高價均價為 5572元 /㎡ ，價 格最高的樓盤是翠逸家園。而星海知音的最大最直 接的競爭對手陽光美居，起價為 3300元 /㎡ ，星海知 音的定價思路應(yīng)該以陽光美居作為參照標(biāo)準(zhǔn)。 陽光美居的賣點(diǎn)雖然比較新穎，但這是相對周邊 幾大樓盤而言的，相對整個廣州市來說，就很平凡 ，因?yàn)榇驓W美牌的樓盤在廣州很多，不足為奇。 但陽谷美居的最低價定在 3300元 /㎡ 。而星海知音雖 然沒有陽光美居的開發(fā)商品牌好，但星海知音制造 了一個全廣州獨(dú)一無二的賣點(diǎn) — 音樂主題住宅。根 據(jù)營銷法則，一個新穎的概念是無價的。但是，為 了穩(wěn)重起見，同時為了打敗陽光美居而快速搶占市 場，以達(dá)到后來者居上的目的，建議起價也定為 33 00元 /㎡ ，然后再根據(jù)銷售情況作出價格反應(yīng)策略。 不同樓層、不同朝向、不同景觀、不同戶型的單 位分別采取不同價格。 （ 1）按樓層定價。我們的樓盤是帶電梯的，按 樓層定價的方法是： 3樓以下每低一層，價格就遞 減；每上一層，價格就遞增。但是最頂層不是價格 最高的樓層，因?yàn)槿藗儾幌矚g頂層單位，價格最高 的樓層是頂層的下一層。 （ 2）按朝向定價。正南向最高，正東向、東南 向、正北和東北向以此遞減 （ 3）按景觀定價 外景 — 指小區(qū)以外的大景觀?？梢越^山林或 者河流的，價格最高，遠(yuǎn)觀山林或河流的次之。 內(nèi)景 — 指小區(qū)內(nèi)景觀?？梢杂^望小區(qū)園林、泳 池的價位最高，不能觀望小區(qū)內(nèi)景觀但視野開闊的 次之。 （ 4）按戶型定價。空氣對流、無暗房、間隔科 學(xué)實(shí)用的戶型價格較高，反之偏低。 一次性付款的給予 95折優(yōu)惠，按揭付款的 98折惠。 定價策略？ 第四節(jié) 垂直價差和水平價差的確定 一、垂直價差的含義及分布規(guī)律 所謂垂直價差是指同一幢建筑物中不同樓層 之間的價格差異，通常以每平方米的單價差 額來表示。 （ 1）區(qū)分垂直樓層價值等級 以帶電梯住宅為例（ 1樓為商業(yè)用），最低單 價為 2樓，最高單價為頂樓，其他樓層的價格 高低順序可以根據(jù)實(shí)際情況劃分 （ 2）確定基準(zhǔn)層，即垂直價差為 0的樓層， 其他樓層根據(jù)基準(zhǔn)層制定正負(fù)價差，一般取 價格順序居中的樓層。例如 14層的小高層可 選擇 7樓作為基準(zhǔn)層。 二、垂直樓層的定價方式 無論 1樓作為住宅還是商場使用，其價格大多 以 2樓以上平均單價的倍數(shù)來計算。 （ 1）若 1樓作為住宅，其價格大約為 2樓以上平均單價的 ～ 。倍數(shù)的大小視環(huán)境、綠化或庭院大小而定。 （ 2）若 1樓作為商鋪使用，其價格大約為 2樓以上的平均單價的 ～ 5倍。 四、水平價差的確定 （一）水平價差的含義 水平價差是指同一樓層不同戶別的每平方米 的價格差異。 （二）影響水平價差的因素 以客廳臨接主陽臺所朝的方向?yàn)樽?。一? “東南向最好、西北向最差”。 若以單面采光者為 0，在以同樓層比較，則無 采光之暗房價差可減少 100— 200元；二面采 光者可比單面采光者多加 100— 200元 可用棟距來評估， 通常有景觀房屋的售價可比無景觀者每平米 多 300— 500元。 （三）制定水平價差的程序 （ 1）確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù) （ 2）如果單棟建筑，則以同一樓層的不同戶別制定水平價差；如果是多棟建筑，先制定各棟之間的水平價差，再分別就各棟同一樓層的戶別制定價差 （ 3）確定影響水平價差的因素及影響程度 （ 4）綜合各種影響因素，評定各戶各棟的價差順序 （ 5）確定基準(zhǔn)戶，制定各戶的水平價格
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