房地產(chǎn)專(zhuān)題ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-01-12 20:47本頁(yè)面
【正文】 稅局所得稅處 黃學(xué)迅 小結(jié) 項(xiàng)目 政策 項(xiàng)目 政策 成本對(duì)象確定 規(guī)定原則、事前確定并報(bào)備案 成本內(nèi)容 具體六項(xiàng)目 配套設(shè)施 區(qū)分營(yíng)利性、產(chǎn)權(quán)歸屬和贈(zèng)與對(duì)象分別作配套設(shè)施費(fèi)或獨(dú)立成本對(duì)象 預(yù)提費(fèi)用 規(guī)定項(xiàng)目和條件 相關(guān)設(shè)施 按獨(dú)立成本對(duì)象 完工后發(fā)生應(yīng)當(dāng)期負(fù)擔(dān) 分?jǐn)偟揭唁N(xiāo) 、未銷(xiāo)和固定資產(chǎn) 停車(chē)場(chǎng)所 單獨(dú)建造按獨(dú)立成本對(duì)象；地下設(shè)施按配套設(shè)施 成本分?jǐn)? 分?jǐn)偡椒熬唧w項(xiàng)目運(yùn)用方法 成本終止日 完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后；否則稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 合作或合資建房 方式 合作方式 合作方 投資時(shí) 分配時(shí) 貨幣 分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 接受方 作往來(lái)款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利 已結(jié)轉(zhuǎn)成本的，差額計(jì)所得；未結(jié)轉(zhuǎn)成本的，投資額轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入 投資方 作往來(lái)款 購(gòu)進(jìn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分配利潤(rùn) 接受方 作往來(lái)款，不計(jì)收入，也不預(yù)計(jì)毛利；形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)統(tǒng)一納稅；不計(jì)利息，不攤投資 不作稅前分配，作稅后利潤(rùn)分配 投資方 作投資 視同股息、紅利 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 合作合資建房 方式 合作方式 合作方 投資時(shí) 分配時(shí) 土地使用權(quán) 分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 接受方 按分出產(chǎn)品公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；換本項(xiàng)目產(chǎn)品暫不確認(rèn)土地成本 ，首次分出時(shí)確認(rèn)；換其他產(chǎn)品，投資時(shí)確認(rèn)。 按公允價(jià)值確認(rèn)收入，扣除成本等 投資方 首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 分配利潤(rùn) 接受方 按土地公允價(jià)值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；投資時(shí)確認(rèn) 作稅后分利 投資方 分解為銷(xiāo)售土地使用權(quán)和投資 視同股息、紅利 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 土地增值稅 ? 土地增值稅＝增值額 稅率 ? 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目 ? （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? （ 2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ? （ 3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； ? （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? （ 5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 ? 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 ，按照增值額占扣除項(xiàng)目比例計(jì)算 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 土地增值稅 ? 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 ? （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? （二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的； ? （三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 土地增值稅的預(yù)繳 ? 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于%，西部地區(qū)省份不得低于 1%。－－國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地 增值稅 征管工作的通知 （國(guó)稅發(fā) [2022]53號(hào)） 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 29號(hào)公告出臺(tái)的背景 ? 土地增值稅是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行清算，清算時(shí)間滯后于所得稅繳納時(shí)間。 ? 預(yù)繳比例較低，大量補(bǔ)繳土地增值稅現(xiàn)象存在； ? 沒(méi)有后續(xù)項(xiàng)目，無(wú)法彌補(bǔ)。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 申請(qǐng)退稅的條件 ? 1企業(yè)辦理注銷(xiāo)，非分支機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)。企業(yè)按規(guī)定需辦理清算。 ? 2土地增值稅清算以后出現(xiàn)未彌補(bǔ)的虧損。 ? 3注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳依然出現(xiàn)虧損。 ? 4土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，在注銷(xiāo)之前年度已按所得稅法規(guī)定沒(méi)有彌補(bǔ)完畢。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 ? 企業(yè) 整個(gè)項(xiàng)目 繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算： ? 各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?=土地增值稅總額 （項(xiàng)目年度銷(xiāo)售收入 247。 整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額） ? 包括預(yù)售收入。 ? 銷(xiāo)售收入包括視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷(xiāo)售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入。 （免征土地增值稅） 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 （三）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 （四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 分步計(jì)算 ? 應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅＝當(dāng)年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悾?dāng)年已扣除的土地增值稅 ? 當(dāng)年度實(shí)際所得額＝原所得額－應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅 ? 當(dāng)年所得額為虧損：全額退稅，并結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。 ? 當(dāng)年所得額不為虧損的：退稅額＝（原所得額－實(shí)際所得額） 稅率 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 申報(bào)資料 ? 應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過(guò)程； ? 企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額、項(xiàng)目年度銷(xiāo)售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。 湖北省國(guó)稅局所得稅處 黃學(xué)迅 ? 企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記時(shí)，如注銷(xiāo)當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷(xiāo)之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。
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