【正文】 財產(chǎn)關(guān)系的重要法律。現(xiàn)將物權(quán)法的相關(guān)重點陳述如下： 認識房地產(chǎn) ： 近幾年重大房地產(chǎn)政策要點回顧 《 物權(quán)法 》 第十二章一百四十八條：建設(shè)用地使用權(quán)期滿，根據(jù)公共利益需要收回的，應(yīng)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償并退還相應(yīng)的出讓金。第一百四十九條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 《 物權(quán)法 》 第十六章一百八十四條：下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。 《 物權(quán)法 》 第六章第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 典型政策九：國土部防開發(fā)商 “ 圈地 ” 單宗土地開發(fā)建設(shè)禁超 3年 ? 為防止開發(fā)商?囤積?土地，國土部要求，單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過 3年。國土部 10月 8日發(fā)布消息，該部已經(jīng)下發(fā)通知，確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng)，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。 ? 《 通知 》 明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過 3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)。 ? 在土地供應(yīng)的批后監(jiān)管方面，國土部此次的 《 通知 》 要求，對沒有按照土地使用合同開工建設(shè)和竣工的，各地要依法依規(guī)提出處理意見，督促企業(yè)限期完成開發(fā)，對沒有按處理意見進行整改的企業(yè)，要禁止其參加土地招拍掛活動購臵新的土地。同時，對于閑臵土地的處臵， 《 通知 》 規(guī)定，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑臵費，并責令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。 認識房地產(chǎn) ： 近幾年重大房地產(chǎn)政策要點回顧 典型政策十： 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 ? 10月 9日，國土資源部正式發(fā)布最新版本 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 (39號令 )， 明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。 ? 此次規(guī)定第二十三條中指出：? 受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。 ? 認識房地產(chǎn) ： 近幾年重大房地產(chǎn)政策要點回顧 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 涉及前期報批的房地產(chǎn)部門管理 ? 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 選址定點 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件 初步設(shè)計及施工圖審查 規(guī)劃報建圖審查 施工報建 建設(shè)工程竣工綜合驗收備案 選址定點階段 此階段一般辦理以下事項： ? 計委（現(xiàn)為發(fā)改委）審查可行性研究報告和進行項目立項。 ? 國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 ? 建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 ? 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 ? 文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 ? 規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段 此階段辦理以下一般事項： ? 人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。 ? 國土資源局辦理土地預審。 ? 公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 ? 規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 。 ? 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查階段 此階段辦理以下一般事項： ?規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。 ?消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。 ?交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。 ?人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。 ?國土資源局進行用地預審。 ?市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。 ?建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。 ?建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 ?建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的 《 建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告 》 ，發(fā)放 《 建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書 》 。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 規(guī)劃單體審查階段 此階段辦理以下一般事項： ? 公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。 ? 人防辦進行人防設(shè)施審查。 ? 建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 ? 規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 （副本）。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 施工報建階段 此階段辦理以下一般事項： ? 建設(shè)單位辦理施工報建登記。 ? 建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。并取得中標通知書。 ? 建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā) 《 建筑工程施工許可證 》 。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 商品房預售許可階段 此階段辦理以下一般事項： ? 由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā) 《 商品房預售許可證 》 。 ? 開發(fā)企業(yè)申請辦理 《 商品房預售許可證 》 應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料： ? 預售方案應(yīng)當說明商品房的位臵、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總 資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； ? 開發(fā)企業(yè)的 《 營業(yè)執(zhí)照 》 和資質(zhì)等級證書； ? 工程施工合同； ? 商品房預售方案。 建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段 此階段辦理以下一般事項： ? 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 ? 財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 ? 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃驗收許可證 》 （正本）。 ? 建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 ? 由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 ? 開發(fā)商應(yīng)提交材料： 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 （ 1）申請書； （ 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （ 3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （ 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 6）施工許可證； （ 7）房屋竣工驗收資料 （ 8）房屋測繪成果； （ 9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。 五證的取得 —— 五證的內(nèi)容 ? ?五證?是指 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 (建設(shè)工程開工證 )、《 商品房銷售 (預售 )許可證 》 。 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 五證取得順序與所要涉及的部門 認識房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門與五證的取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 土地使用權(quán)證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 《 商品房預售許可證 》 由于實行土地使用權(quán)掛牌出讓 ，這兩個證的順序有時會相反 五證取得所要涉及的部門： （ 1）國土房管局 《 國有土地使用證 》 （ 2）規(guī)劃委員會 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 （ 3）規(guī)劃委員會 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 （ 4）建設(shè)委員會 《 建設(shè)工程施工許可證 》 (建設(shè)工程開工證 ) （ 5）國土房管局 《 商品房銷售 (預售 )許可證 》