【正文】 財(cái)產(chǎn)關(guān)系的重要法律?，F(xiàn)將物權(quán)法的相關(guān)重點(diǎn)陳述如下： 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 近幾年重大房地產(chǎn)政策要點(diǎn)回顧 《 物權(quán)法 》 第十二章一百四十八條：建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)，根據(jù)公共利益需要收回的，應(yīng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償并退還相應(yīng)的出讓金。第一百四十九條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。 《 物權(quán)法 》 第十六章一百八十四條：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 《 物權(quán)法 》 第六章第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 典型政策九：國(guó)土部防開(kāi)發(fā)商 “ 圈地 ” 單宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)禁超 3年 ? 為防止開(kāi)發(fā)商?囤積?土地，國(guó)土部要求，單宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過(guò) 3年。國(guó)土部 10月 8日發(fā)布消息，該部已經(jīng)下發(fā)通知，確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。 ? 《 通知 》 明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開(kāi)發(fā)周期，每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò) 3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)。 ? 在土地供應(yīng)的批后監(jiān)管方面，國(guó)土部此次的 《 通知 》 要求，對(duì)沒(méi)有按照土地使用合同開(kāi)工建設(shè)和竣工的，各地要依法依規(guī)提出處理意見(jiàn)，督促企業(yè)限期完成開(kāi)發(fā)，對(duì)沒(méi)有按處理意見(jiàn)進(jìn)行整改的企業(yè)，要禁止其參加土地招拍掛活動(dòng)購(gòu)臵新的土地。同時(shí)，對(duì)于閑臵土地的處臵， 《 通知 》 規(guī)定，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要依法征收土地閑臵費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 近幾年重大房地產(chǎn)政策要點(diǎn)回顧 典型政策十： 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 ? 10月 9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 (39號(hào)令 )， 明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過(guò)招拍掛公開(kāi)方式出讓?zhuān)送?，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。 ? 此次規(guī)定第二十三條中指出：? 受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。 ? 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 近幾年重大房地產(chǎn)政策要點(diǎn)回顧 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 涉及前期報(bào)批的房地產(chǎn)部門(mén)管理 ? 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段： 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 選址定點(diǎn) 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 初步設(shè)計(jì)及施工圖審查 規(guī)劃報(bào)建圖審查 施工報(bào)建 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案 選址定點(diǎn)階段 此階段一般辦理以下事項(xiàng)： ? 計(jì)委（現(xiàn)為發(fā)改委）審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 ? 國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 ? 建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。 ? 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。 ? 文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 ? 規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng)： ? 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 ? 國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。 ? 公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 ? 規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 。 ? 規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng)： ?規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 ?消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 ?交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 ?人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 ?國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 ?市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 ?建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 ?建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 ?建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的 《 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 》 ，發(fā)放 《 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū) 》 。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 規(guī)劃單體審查階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng)： ? 公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 ? 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 ? 建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 ? 規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 （副本）。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 施工報(bào)建階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng)： ? 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 ? 建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。并取得中標(biāo)通知書(shū)。 ? 建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā) 《 建筑工程施工許可證 》 。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 商品房預(yù)售許可階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng)： ? 由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā) 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： ? 預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位臵、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總 資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)的 《 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 》 和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； ? 工程施工合同； ? 商品房預(yù)售方案。 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 此階段辦理以下一般事項(xiàng)： ? 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。 ? 財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 ? 規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收許可證 》 （正本）。 ? 建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 ? 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 ? 開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料： 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 （ 1）申請(qǐng)書(shū)； （ 2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （ 3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （ 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 6）施工許可證； （ 7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （ 8）房屋測(cè)繪成果； （ 9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 五證的取得 —— 五證的內(nèi)容 ? ?五證?是指 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 (建設(shè)工程開(kāi)工證 )、《 商品房銷(xiāo)售 (預(yù)售 )許可證 》 。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 五證取得順序與所要涉及的部門(mén) 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 房地產(chǎn)管理部門(mén)與五證的取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 土地使用權(quán)證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 《 商品房預(yù)售許可證 》 由于實(shí)行土地使用權(quán)掛牌出讓 ，這兩個(gè)證的順序有時(shí)會(huì)相反 五證取得所要涉及的部門(mén)： （ 1）國(guó)土房管局 《 國(guó)有土地使用證 》 （ 2）規(guī)劃委員會(huì) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 （ 3）規(guī)劃委員會(huì) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 （ 4）建設(shè)委員會(huì) 《 建設(shè)工程施工許可證 》 (建設(shè)工程開(kāi)工證 ) （ 5）國(guó)土房管局 《 商品房銷(xiāo)售 (預(yù)售 )許可證 》