房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-05-11 12:02本頁(yè)面
【正文】 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 53 進(jìn)行交易情況修正 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無(wú)需修正 。 進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來(lái) ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。 交易實(shí)例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 54 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ， 對(duì)商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過(guò)分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下 （ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： 9 6 5 %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例 CA 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 55 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 單價(jià) ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 總價(jià) ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 56 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 二 、 適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開發(fā) 、 待拆遷的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期賣樓價(jià) （ 3） 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間 ， 必要時(shí)需折現(xiàn) 。 地價(jià)＝賣樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) 一、基本思路和計(jì)算公式 57 例 48 有一宗 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)建筑用地 ， 土地面積為 2022平方米 ， 建筑容積率為 ， 擬開發(fā)建設(shè)寫字樓 ， 建設(shè)期為 2年 ， 建筑費(fèi)為 3000元 /平方米 ，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10％ ， 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 。 該寫字樓建成后即出售 ， 預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元 /平方米 ， 銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 ％ ， 銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 ％ ， 當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6％ ， 開發(fā)商要求的直接成本利潤(rùn)率為 10％ 。 試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià) 。 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 58 （ 1）確定評(píng)估方法 現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為： 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售稅費(fèi)－利潤(rùn) （ 2）計(jì)算樓價(jià) 樓價(jià)＝ 2022 9000＝ 45000000（元） （ 3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)＝ 3000 2022 ＝ 15000000（元） 專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi) 10％ ＝ 15000000 10％ ＝ 1500000（元） 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 59 （ 4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用＝ 45000000 ％＝ 1125000（元） 銷售稅費(fèi)＝ 45000000 ％＝ 2925000（元） （ 5）計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)） 10％ ＝（地價(jià)＋ 16500000） 10％ （ 6）計(jì)算利息 利息＝地價(jià) [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＋（ 15000000＋ 1500000） [（ 1+6％） 11] ＝ 地價(jià)＋ 990000 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 60 （ 7）求取地價(jià) 地價(jià)＝ 地價(jià) 地價(jià) 990000 地價(jià)＝ 21810000/＝ 17824452（元） （ 8）評(píng)估結(jié)果 單位地價(jià)＝ 17824452/2022＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價(jià)＝ 8912/＝ 3565（元 /平方米） 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 61 一 、 基準(zhǔn)地價(jià)的涵義 是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè) 、住宅 、 工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格 。 二 、 基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn) 三 、 公式 被估地價(jià) = 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià) 年限修正 期日修正 容積率修正 其他因素修正 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法 62 杭 州 市區(qū) 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 表 單位：（人民幣）元／平方米 土地 級(jí)別 標(biāo) 準(zhǔn) 土地用途 Ⅰ 級(jí) Ⅱ 級(jí) Ⅲ 級(jí) Ⅳ 級(jí) Ⅴ 級(jí) Ⅵ 級(jí) Ⅶ 級(jí) Ⅷ 級(jí) Ⅸ 級(jí) Ⅹ 級(jí) Ⅺ 級(jí) Ⅻ 級(jí) 商業(yè)用地 9100 6910 5270 4430 2850 1600 1050 660 550 420 350 300 綜合用地 7500 6560 5100 4070 2530 1520 980 580 480 380 320 270 住宅用地 6600 5780 4770 3410 2430 1460 930 540 440 350 300 250 工業(yè)用地 1530 1220 970 750 390 300 250 190 170 150 130 110 63 土地還原利率 運(yùn)用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。如以一年期國(guó)債利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù) (這個(gè)較難確定，可以考慮用前若干年的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)指數(shù)平均值為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算 )，二者之和即為還原利率； 進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)查，取得各區(qū)域有代表性的房地產(chǎn)的市場(chǎng)正常售價(jià)和正常租金，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算，求得一個(gè)還原利率； 參考不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利率； 可取上述兩者平均數(shù)。
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