【正文】 資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的%， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為 6%。 該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實(shí)收租金為 3萬元 。 被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 時(shí)間因素修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 土地使用年期修正系數(shù) 二 、 適用對(duì)象及條件 （ 一 ） 市場(chǎng)條件： 充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少 3個(gè)交易案例 （ 二 ） 被評(píng)估對(duì)象： 具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 49 三 、 市場(chǎng)法操作步驟及因素修正 （ 一 ） 勘察被估房地產(chǎn) （ 二 ） 收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價(jià)值類型相同籌資條件相似 ， 接近評(píng)估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 54 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ， 對(duì)商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 58 （ 1）確定評(píng)估方法 現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為： 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售稅費(fèi)－利潤(rùn) （ 2）計(jì)算樓價(jià) 樓價(jià)＝ 2022 9000＝ 45000000（元） （ 3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)＝ 3000 2022 ＝ 15000000（元） 專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi) 10％ ＝ 15000000 10％ ＝ 1500000（元） 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 59 （ 4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用＝ 45000000 ％＝ 1125000（元） 銷售稅費(fèi)＝ 45000000 ％＝ 2925000（元） （ 5）計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)） 10％ ＝（地價(jià)＋ 16500000） 10％ （ 6）計(jì)算利息 利息＝地價(jià) [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＋（ 15000000＋ 1500000） [（ 1+6％） 11] ＝ 地價(jià)＋ 990000 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 60 （ 7）求取地價(jià) 地價(jià)＝ 地價(jià) 地價(jià) 990000 地價(jià)＝ 21810000/＝ 17824452（元） （ 8）評(píng)估結(jié)果 單位地價(jià)＝ 17824452/2022＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價(jià)＝ 8912/＝ 3565（元 /平方米） 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 61 一 、 基準(zhǔn)地價(jià)的涵義 是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè) 、住宅 、 工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格 。 該寫字樓建成后即出售 ， 預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元 /平方米 ， 銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 ％ ， 銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 ％ ， 當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6％ ， 開發(fā)商要求的直接成本利潤(rùn)率為 10％ 。 進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。 )( 3 5 8 8 3 6%)71(11%72 4 7 7 4 044元???????????V單價(jià)＝ ＝ （ 元 ） 評(píng)估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ， 單價(jià)為每平方米 。 44 例 4６ 某房地產(chǎn)公司于 2022年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ， 殘值率為 2％ 。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，不包含折舊費(fèi)。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 25 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 投資利息＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)＝ （ 750＋ 375） 10%＝ /平方米 計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 從城鎮(zhèn)取得土地 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 。 （ 2 ） 影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 材料 、 設(shè)計(jì) 、 設(shè)備 、 質(zhì)量 、 法律限制 、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性等 。 其他價(jià)格 上述 1～ 3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由政府壟斷定價(jià) 。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議 、 招標(biāo)和拍賣三種方式 。 (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、教堂、寺院、墓地等。 1. 從實(shí)體的角度去認(rèn)識(shí) 2. 從權(quán)益的角度去認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 5 (二 )房地產(chǎn)的分類 1. 按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途劃分可劃分 (1)居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。 掌握房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、建筑物和在建工程的評(píng)估方法。 學(xué)習(xí)要求 了解房地產(chǎn)及其評(píng)估的相關(guān)概念。2 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 4 (4)旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。 房地產(chǎn)評(píng)估概述 12 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和城郊土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???