房地產(chǎn)評估ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-07 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 筑物建筑面積為 320m2， 重置價(jià)為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。 試用耐用年限法估算 （ 定額法 ） 其現(xiàn)值 。 V＝ 800000－ 19200 7＝ 665600（ 元 ） 非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年 ， 0％ 磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年 ， 2％ 磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年 ， 2％ 磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年 ， 6％ 磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年 ， 4％ 磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年 ， 3％ 簡易結(jié)構(gòu)： 10年 ， 0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限 房地產(chǎn)評估的成本法 31 （ 2） 成新折扣法 （ 觀察法 ） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫 鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu) 部分 G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 房地產(chǎn)評估的成本法 32 例 43 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) G＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 100 100％ ＝ ％ 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法 （ 40％ ） 和打分法 （ 60％ ） 得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 對于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 房地產(chǎn)評估的成本法 33 例 44 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 ， 經(jīng)對其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價(jià)修正 。 V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％ ） ＝ 300000 72％ ＝ 216000（ 元 ） 房地產(chǎn)評估的成本法 34 房地產(chǎn)評估的收益法 一 、 基本思路及步驟 無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1） 有限期： （ 2） ????????? nrrAP)1(11二 、 適用范圍 適用于有收益的房地產(chǎn) ， 如：商場 、 寫字樓 、旅館 、 公寓等 。 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 35 三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取 。 房地產(chǎn)評估的收益法 凈收益 客觀總收益 客觀總費(fèi)用 = 最佳利用狀態(tài)下； 對有偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，提出其中特殊的、偶然的因素。 管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，不包含折舊費(fèi)。 36 △ 求取方法： 收益與售價(jià)比法 （ 市場法 ） 尋找相類似的交易案例 ， 通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率 ， 至少三個(gè)交易案例 。 資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 累加法 （ 二 ） 資本化率 （ 還原利率 ） 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 房地產(chǎn)評估的收益法 37 （三）收益期的確定 單獨(dú)評房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評地 —— 土地使用權(quán)年限 ?????????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)年限，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命收益期據(jù)土地使用權(quán)年限確定土地使用權(quán)年限，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一.（ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 房地產(chǎn)評估的收益法 38 四、收益法的計(jì)算公式 （ 一 ） 房地合一評房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用 ＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 房地產(chǎn)評估的收益法 39 例 45 某房地產(chǎn)公司于 2022年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的%， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為 6%。 試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 房地產(chǎn)評估的收益法 40 估算年有效毛收入 年 有 效 毛 收 入 ＝ 365 12,000 （ 1 － 10% ） ＝9,855,000元 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （ 1） 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900
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