房地產(chǎn)評(píng)估ppt課件(2)(編輯修改稿)
2025-06-07 12:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通過(guò)計(jì)算客觀(guān)總收益和客觀(guān)總費(fèi)用來(lái)獲取 。 ＝ ＝ 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營(yíng)型及自用型進(jìn)行 。 （ 二 ） 資本化率的估算 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 △ 求取方法： （ 市場(chǎng)法 ） 尋找相類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例 ， 對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益 、 價(jià)格等資料 ， 選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式 ， 求出資本化率 ＝ + 資本化率的種類(lèi)：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建筑物 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)土地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 （ 2） 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷(xiāo) 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一四、收益法的派生方法 （ 一 ） 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計(jì)算土地凈收益時(shí) ， 應(yīng)扣除建筑物折舊 。 [例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 2022 1200＝ 240（ 萬(wàn)元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元 。 根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格 。 （ 1） 計(jì)算房地合一純收益 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） （ 2） 計(jì)算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬(wàn)元 ） （ 3） 計(jì)算屬于土地的純收益 72－ ＝ （ 萬(wàn)元 ） （ 4） 土地的價(jià)格為： 247。 10％ ＝ 312（ 萬(wàn)元 ） 單方土地價(jià)格為： 312247。 3000＝ 1040（ 元 /m2） ? ? LB rdrBaL )( ????（二）建筑物殘余法 )()( drrLaB BL ???? 若純收益 a不含折舊，則： 注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能?chē)?yán)重背離。 （三）收益倍數(shù)法 BL rrLaB )( ???[例 ] 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅 ， 宅基地面積 200平方米 ， 房屋建筑面積 240平方米 ，月租金 4800元 ， 土地還原利率為 8％ ， 建筑物還原利率為 10％ ， 建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為 25年 ， 用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格 。 年房租總收入＝ 4800 12＝ 57600（ 元 ） 年總費(fèi)用： 房租損失準(zhǔn)備費(fèi) （ 以半月租金計(jì) ） ＝ 2400（ 元 ） 房產(chǎn)稅 （ 按年租金的 12％ 計(jì) ） ＝ 57600 12％ ＝ 6912（ 元 ） 土地使用稅 （ 每年按每平方米 2元計(jì) ） ＝ 200 2＝ 400（ 元 ） 管理費(fèi) （ 按年租金 3％ 計(jì) ） ＝ 57600 3％ ＝ 1728（ 元 ） 修繕費(fèi) （ 按年租金 4％ 計(jì) ） ＝ 57600 4％ ＝ 2304（ 元 ） 保險(xiǎn)費(fèi)每年＝ 576（ 元 ） 年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（ 元 ） 年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（ 元 ） 另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米 1200元 ， 則土地總價(jià)為： 1200 200＝ 240000（ 元 ） 歸屬于土地的年純收益為： 240000 8％ ＝ 19200（ 元 ） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（ 元 ） 建筑物折舊率＝ 1/25 100％ ＝ 4％ 建筑物價(jià)格＝ 24080247。 （ 10％ +4％ ） ｛ 1－ [1/（ 1+14％ ） 25]｝ =172022 ＝ （ 元 ） 建筑物每平方米價(jià)格為： 247。 240＝ （ 元 ） [例 ] 某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 ，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 目前 ，該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)字樓的租金一般為每天每平方米 ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為6%。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 12,000 ＝ 8,
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