房地產(chǎn)評估ppt課件(2)(編輯修改稿)
2025-06-07 12:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取 。 ＝ ＝ 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營型及自用型進行 。 （ 二 ） 資本化率的估算 實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率 （ 收益率 ） 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運費用 有效毛收入 營運費用 △ 求取方法： （ 市場法 ） 尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例 ， 對類似房地產(chǎn)的凈收益 、 價格等資料 ， 選用相應的收益法計算公式 ， 求出資本化率 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 資本化率 無風險報酬率 風險報酬率 （三）收益期的確定 單獨評建筑物 —— 建筑物的經(jīng)濟壽命 單獨評土地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期 ， 然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值 。 （ 2） 假設未來收益無限期 。 但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷 。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟壽命期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟壽命房地合一四、收益法的派生方法 （ 一 ） 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 ， 故在計算土地凈收益時 ， 應扣除建筑物折舊 。 [例題 ]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價格為 2022 1200＝ 240（ 萬元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標準出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費的年租賃費用為72萬元 。 根據(jù)土地殘余法確定土地的價格 。 （ 1） 計算房地合一純收益 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） （ 2） 計算建筑物的純收益 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬元 ） （ 3） 計算屬于土地的純收益 72－ ＝ （ 萬元 ） （ 4） 土地的價格為： 247。 10％ ＝ 312（ 萬元 ） 單方土地價格為： 312247。 3000＝ 1040（ 元 /m2） ? ? LB rdrBaL )( ????（二）建筑物殘余法 )()( drrLaB BL ???? 若純收益 a不含折舊，則： 注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。 （三）收益倍數(shù)法 BL rrLaB )( ???[例 ] 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅 ， 宅基地面積 200平方米 ， 房屋建筑面積 240平方米 ，月租金 4800元 ， 土地還原利率為 8％ ， 建筑物還原利率為 10％ ， 建筑物評估時的剩余使用年限為 25年 ， 用殘余法評估該住宅建筑物價格 。 年房租總收入＝ 4800 12＝ 57600（ 元 ） 年總費用： 房租損失準備費 （ 以半月租金計 ） ＝ 2400（ 元 ） 房產(chǎn)稅 （ 按年租金的 12％ 計 ） ＝ 57600 12％ ＝ 6912（ 元 ） 土地使用稅 （ 每年按每平方米 2元計 ） ＝ 200 2＝ 400（ 元 ） 管理費 （ 按年租金 3％ 計 ） ＝ 57600 3％ ＝ 1728（ 元 ） 修繕費 （ 按年租金 4％ 計 ） ＝ 57600 4％ ＝ 2304（ 元 ） 保險費每年＝ 576（ 元 ） 年總費用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（ 元 ） 年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（ 元 ） 另運用市場比較法求得土地價格為每平方米 1200元 ， 則土地總價為： 1200 200＝ 240000（ 元 ） 歸屬于土地的年純收益為： 240000 8％ ＝ 19200（ 元 ） 故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－ 19200＝ 24080（ 元 ） 建筑物折舊率＝ 1/25 100％ ＝ 4％ 建筑物價格＝ 24080247。 （ 10％ +4％ ） ｛ 1－ [1/（ 1+14％ ） 25]｝ =172022 ＝ （ 元 ） 建筑物每平方米價格為： 247。 240＝ （ 元 ） [例 ] 某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ，當時造價為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟耐用年限為 60年 。 目前 ，該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費用一般為年租金的 %， 維修費為建筑物重置價的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險費為建筑物重置價的 %， 資本化率確定為6%。 試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2022年 5月的價格 。 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費： 年管理費＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 維修費： 年維修費＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 保險費： 年保險費＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年營運費用： 年營運費用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價格＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價＝ 104,434,671247。 12,000 ＝ 8,
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