房地產(chǎn)貸款項目評估(編輯修改稿)
2025-02-09 00:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，占總成本的 %， 單方成本 : 989元 / m2（含電梯等設(shè)備安裝費用）； 前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費 :1744萬元， 占總成本的 %。 本項目全費用建筑面積單方成本約為 2363元 /m2。與本地區(qū)類似樓盤相比，成本偏高，與周邊樓盤如“龍湖 ?紫都城”、“渝開發(fā) ?北嶺錦園”相比，總成本高出 300元 /m2以上，主要是本項目土地綜合價金為222萬元 /畝，土地取得成本較高，導(dǎo)致總成本偏高。 項目市場情況評估 4）項目競爭能力分析 本項目位于冉家壩片區(qū)的中心區(qū)域，毗鄰冉家壩中心廣場，住宅戶型設(shè)計緊湊，主力戶型套內(nèi)面積在 100m2以下，產(chǎn)品定價較為合理，對于中等收入購房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強的吸引力。商業(yè)部分特別是院落式商街面臨冉家壩城市景觀大道，物業(yè)形態(tài)類似上海新天地廣場，其產(chǎn)品設(shè)計目前在冉家壩片區(qū)具有獨立性。因此，本項目具有較強的綜合市場競爭力。 項目市場情況評估 5）銷售前景分析 本項目具有較好的綜合競爭力，特別是地理位置較好、銷售定價合理，雖然當(dāng)前在國家對房地產(chǎn)行業(yè)加強宏觀調(diào)控政策作用下，市場觀望氛圍漸濃，預(yù)計觀望期將持續(xù)相當(dāng)一段時間，對前期預(yù)售將造成一定的影響。但重慶房地產(chǎn)市場整體健康，市場真實需求量大，因此該項目應(yīng)有較好的銷售前景。 項目市場情況評估 （一）房地產(chǎn)項目資金需求預(yù)測 （分析投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理。并測算各項費用） 1）土地費用 本項目土地成本 7863萬元，其中綜合價金 7634萬元，契稅 229萬元，合計 7863萬元?！?xx? ”土地綜合價金總計為 13320萬元，企業(yè)已經(jīng)全額支付，本期項目土地綜合價金按二期開發(fā)面積占總開發(fā)規(guī)模的比例分攤計算。 2）前期工程費 主要包括設(shè)計費、場地平整費等。經(jīng)測算，前期工程費用共計 574萬元。 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 重點參照同類項目標(biāo)準(zhǔn)進行測算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為 726萬元。 4）建筑安裝工程費 根據(jù)企業(yè)提供的測算數(shù)據(jù)并參照類似項目經(jīng)驗估算，建筑安裝工程費為 9058萬元。 投資估算與融資方案評估 （一）房地產(chǎn)項目資金需求預(yù)測 5）公共配套設(shè)施建設(shè)費 經(jīng)測算，公共配套設(shè)施建設(shè)費為 445萬元。 6）開發(fā)間接費用 無。 7）管理費用 參照企業(yè)目前每年的管理費用標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費的 2%提取，計取為 181萬元。 8）財務(wù)費用 按照本項目的資金籌措計劃，擬定申請銀行貸款 4000萬元，按三年期銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮 30%，即年利率 %測算財務(wù)費用，該項目財務(wù)費用為 419萬元。 9）銷售費用 根據(jù)企業(yè)的測算標(biāo)準(zhǔn)，即按銷售收入的 %提取銷售費用，該項目銷售費用計取為 357萬元。 投資估算與融資方案評估 （一）房地產(chǎn)項目資金需求預(yù)測 10）開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費為 1575萬元。 11）其他費用 其他費用為 141萬元。 12）不可預(yù)見費 該項目的不可預(yù)見費為 307萬元。 13）經(jīng)營資金 本項目無自營產(chǎn)品，不考慮經(jīng)營資金。 經(jīng)評估，調(diào)整房地產(chǎn)項目總投資為 21644萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資 21644萬元，經(jīng)營資金 0萬元。
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