【正文】 開始預(yù)售。 xx地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)： xx控股集團有限公司 tt ff 重慶 xx地產(chǎn)有限公司 注冊資本 2100萬元 52% 24% 24% 項目主要關(guān)系人資信評估 （二）財務(wù)報表計算結(jié)果如下： 資產(chǎn)負債率： 44% 流動比率 ： 流動比率＝流動資產(chǎn)／流動負債 １００％。 緊密銀企關(guān)系，綜合發(fā)展公司業(yè)務(wù)、個人業(yè)務(wù)。 貸款金額： 4000萬元 貸款期限： 2年 貸款年利率： % （ 按同期基準利率上浮 30%） 項目評估結(jié)論 （二）貸款項目評估結(jié)論 2）項目的競爭優(yōu)勢和劣勢 ?Advantages ①地理位置較好，具有較好的潛在區(qū)位優(yōu)勢。本次評估項目的是“ xx”二期工程，其技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表： 占地面積 建筑面積 容積率 建筑密度 綠地率 m2 % % xx公司計劃從 2023年 7月正式啟動二期項目，向我行提出貸款申請 4000萬元。 據(jù)測算，將給我行帶來 419萬元 利息收入 。 ③及時掌握項目銷售進度，及時回收貸款本金。 項目概況和建設(shè)情況評估 （一）項目基本情況 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r ) 本次評估項目的是“ xx? ”二期工程，占地面積 ，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %建筑面積 m2，其中： 住宅 66459 m2，共 661套； 臨街商鋪 6459m2； 院落式休閑商業(yè)街 7059m2； 地下車庫 9336m2， 停車位 396個 ； 幼兒園及服務(wù)管理用房 2281 m2； （二）項目建設(shè)條件 （調(diào)查項目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準文件） ?國有土地使用證 ： 100房地證（ 2023）字第； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：渝規(guī)地證（ 2023）北龍字第號； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：暫未取得； ?建筑工程施工許可證 ：暫未取得。截至 2023年 5月末，渝北區(qū)本年房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 ，同比增長 %，占同期地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為拉動地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。 2）價格分析 由于城市化進程的加快、城市基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件的改善，冉家壩地區(qū)土地價格呈 快速上升的趨勢 ，按照重慶城市規(guī)劃，冉家壩片區(qū)將成為北部新區(qū)的政務(wù)中心，在當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)及眾多有實力開發(fā)商的開發(fā)帶動下，基礎(chǔ)及商業(yè)配套設(shè)施正在不斷完善，該區(qū)域市場將擁有廣泛的客戶群，從長遠看，預(yù)計冉家壩片區(qū)房屋銷售均價將呈上升趨勢。與本地區(qū)類似樓盤相比，成本偏高，與周邊樓盤如“龍湖 ?紫都城”、“渝開發(fā) ?北嶺錦園”相比，總成本高出 300元 /m2以上，主要是本項目土地綜合價金為222萬元 /畝，土地取得成本較高，導(dǎo)致總成本偏高。“ xx? ”土地綜合價金總計為 13320萬元，企業(yè)已經(jīng)全額支付，本期項目土地綜合價金按二期開發(fā)面積占總開發(fā)規(guī)模的比例分攤計算。 8）財務(wù)費用 按照本項目的資金籌措計劃，擬定申請銀行貸款 4000萬元，按三年期銀行貸款基準利率上浮 30%，即年利率 %測算財務(wù)費用，該項目財務(wù)費用為 419萬元。 投資估算與融資方案評估 （一）項目建設(shè)期 14個月。月， 為一般商場較低的租金水平，平均出租率按 80%。 財務(wù)效益評估 （二）貸款償還期計算 2）多個項目 （除貸款項目外客戶還有其他在建項目或擬開發(fā)項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔(dān)，填列 《 企業(yè)綜合貸款償還期計算表 》 ，計算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標(biāo)）。 表明本項目銷售至少達到可銷售面積的 %，才能實現(xiàn)盈虧平衡。 (一 )銀行效益與風(fēng)險 前文已闡述，在此不再贅述。 銀行效益與風(fēng)險防范措施評估 演講完畢，謝謝觀看！ 。抵押率 （信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、能力進行分 析，對抵押、質(zhì)押財產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進行評價） ?抵押物描述： 暫無。 （二）敏感性分析 （敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度 可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負向變動 5%、 10%和 20%計算） 1）敏感性因素的選擇及依據(jù) （對利用外資達投資總額 30%以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行 敏感性分析） ?敏感性因素一： 經(jīng)營收入 ?敏感性因素二 ： 總投資 考察當(dāng)銷售收入、總投資正負變動 5%及 10%時，投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率及項目貸款償還期的變化。 ? 信貸項目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負債： 該項目的效益除保證償還