【正文】 土地補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 勞動力安置費(fèi) 養(yǎng)老補(bǔ)償費(fèi) 菜田建設(shè)基金 耕地占用費(fèi) 土地墾復(fù)基金 農(nóng)地征用費(fèi)用 城市取得毛地費(fèi)用 土地出讓金 過渡補(bǔ)助費(fèi) 搬家 獎勵、 補(bǔ)償 家用設(shè)施移裝費(fèi) 其他設(shè)施補(bǔ)償 停產(chǎn)損失費(fèi) 一級市場政府有償出讓金 二級市場土地有償轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 房屋拆遷補(bǔ)償 土地取得費(fèi) 農(nóng)地征用費(fèi)用 土地取得費(fèi) ? 土地補(bǔ)償費(fèi)：由于土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 ?5 綜合分析確定評估結(jié)果 同一宗房地產(chǎn)運(yùn)用不同評估方法評估出來的價格往往不一致 ， 需要進(jìn)行綜合分析 。 工作計(jì)劃的合理制定 ，有助于提高工作效率和評估質(zhì)量 。 “ 產(chǎn) ” 指產(chǎn)權(quán)，也包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等多方面。 ? 交易地價 （二級市場價格）是地產(chǎn)在市場交易中實(shí)際成交的價格。 土地總面積＝容積率 ? 樓面地價＝土地單價 247。 ? 效益級差性。 房地產(chǎn)的自然特性 ? 使用的長期性 ? 供給的稀缺性。 土地具有位臵的固定性 ， 不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位臵 。 它決定了土地價格具有明顯的地域性特征 。指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，形成供求矛盾。由于土地質(zhì)量的差異性而使得不同的土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性 ? 投資的風(fēng)險(xiǎn)性。 容積率 ? 其中房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重臵價格、交易地價、課稅價格等幾種。 ? 課稅價格 （二級市場價格）是政府為征收有關(guān)土地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。 9房地產(chǎn)評估分類 ?單項(xiàng)評估與整體評估 ? 單項(xiàng)房地產(chǎn)評估 是指對具備完整或相對獨(dú)立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的評估。 ?① 初選估價方法或評估的技術(shù)路線 ?② 確定投入人員 ?③ 制定評估作業(yè)日期及進(jìn)度安排 ?④ 評估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算 9房地產(chǎn)評估的基本程序 ?3 實(shí)地勘查與收集資料 實(shí)地勘查就是評估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對被評估房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。 綜合分析是對所選用的評估方法 、 資料和評估程序的各個階段進(jìn)行客觀的分析和檢查 。耕地一般以被征地前 3年平均年產(chǎn)值的 610倍補(bǔ)償。 ? 安臵補(bǔ)助費(fèi)：應(yīng)支付給被征地單位及安臵勞動力的單位用于勞動力安臵及培訓(xùn)的費(fèi)用。 23畝， /m2。 稅費(fèi) _土地增值稅 ? 土地增值稅的 征稅 范圍 ? 出售國有土地使用權(quán) ? 取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的 ? 存量房地產(chǎn)買賣 ? 抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） ? 單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入） ? 投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ? 合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 稅費(fèi) _土地增值稅 ?土地增值稅的 免稅 范圍 ? 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅； ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅； ? 個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。 ?銷售稅費(fèi)，包括銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加等。 ? 預(yù)決算調(diào)整法：與前者比較，不需重新計(jì)算工程量，但需提供完整的工程決算資料。例如： ? 建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地的最佳使用不一致所產(chǎn)生的貶值； ? 現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨(dú)用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基；甚至有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設(shè)備，附設(shè)體育鍛煉場所，許多新建辦公樓配有中央空調(diào)、電梯，采用雙回路供電，不少具備 3A一 SA智能化水準(zhǔn)，住宅使用功能大為提高。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 房地產(chǎn)評估的收益法 ?適用范圍 ?基本公式 ?基本參數(shù)取得 ?應(yīng)用案例 1 適用范圍 ?收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，對公用、公益性房地產(chǎn)價格評估大多不適用。 ?由于受到多種因素的影響，實(shí)際凈收益通常不能直接用于評估 。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 [案例 ] 有一宗土地 ， 出讓年期為 50年 ， 資本化率為 10％ ， 預(yù)計(jì)未來前 5年的純收益率分別為15萬元 、 16萬元 、 18萬元 、 15萬元 、 20萬元， 第六年開始收益大約可以穩(wěn)定在 25萬元左右 ， 試評估該宗土地的收益價格 。 年總收入＝ 50 12 900 （ 1— 10％ ） ＝ 486000 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計(jì)算客觀總費(fèi)用 ① 年管理費(fèi)＝ 486000 ％ ＝ 17010元 ② 年維修費(fèi)＝ 2500 900 ％ ＝ 33750元 ③ 年稅金＝ 20 900＝ 18000元 ④ 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 25000 900 %=4500元 年總費(fèi)用＝ ① ＋ ② ＋ ③ ＋ ④ ＝ 73260元 ? 計(jì)算房地產(chǎn)純收益 房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740元 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計(jì)算房屋純收益 ① 計(jì)算年折舊費(fèi) 年折舊額 =建筑物重臵價 /使用年限 =（ 2500*900） / 48 =46875（ 元 ） ② 計(jì)算房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值＝房屋重臵價－年折舊費(fèi) 已使用年限 ＝ 2500 900－ 46875 2＝ 2156250元 ③ 計(jì)算房屋純收益 房屋純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 ＝ 2156250 8％ ＝ 172500元 收益法應(yīng)用案例 2 ? 計(jì)算土地純收益 ＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 172500＝ 240240元 ? 計(jì)算土地使用權(quán)總價格 ,剩余使用年限為 50－ 6年 。 修正系數(shù) ? B—— 交易日期修正系數(shù) 修正系數(shù) ? C—— 區(qū)域因素修正系數(shù) 修正系數(shù) ? D—— 個別因素修正系數(shù) 修正系數(shù) 【 例 】 比較因素 估價對象 比較案例 1 比較案例 2 比較案例 3 交易價格 待估 13300 13000 12800 交易日期 2023年 10月 2023年 10月 2023年 10月 2023年 10月 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地性質(zhì) 出讓 出讓 出讓 出讓 區(qū)域因素 位置 離市級商業(yè)中心距離 離區(qū)級商業(yè)中心距離 繁華度 (同類物業(yè)聚集程度 ) 屬區(qū)中心地帶 屬區(qū)中心地帶 屬區(qū)中心地帶 屬區(qū)中心地帶 區(qū)域因素 交通條件 區(qū)域道路狀況 (交通主 (次 )干道數(shù)量 ) 該項(xiàng)目交通條件較好，緊臨一級干道，距火車站 8公里，距機(jī)場 30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡(luò)，交通條件優(yōu)越。 附近有學(xué)校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價為 9000元 /平米，銷售費(fèi)用為樓價的 %，其他稅費(fèi)為樓價的 %，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率 6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為 15%。與市場法、收益法等估價方法對個別宗地地價評估方法相比，這種方法能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。 ? 在建工程之間可比性較差。 ? 專業(yè)費(fèi)用包括咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。 假設(shè)開發(fā)法 (收益法 ) ? 用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程，是在求取被估在建工程的價格時，將被估在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價值，扣除后續(xù)的正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤，以確定被估在建工程價格的一種評估方法。 ? 建設(shè)工期長短差別較大。 路線價法基本公式 ?計(jì)算公式 宗地總價 ＝路線價 深度百分率 臨街寬度 ?適用范圍 適宜于同時對大量土地進(jìn)行估價，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價的場合。 案例 案例 ? 確定評估方法，現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評估。 附近有學(xué)校，商業(yè)街，人文環(huán)境較佳。 該項(xiàng)目交通條件較好，緊臨一級干道，距火車站8公里，距機(jī)場30公里，交通便捷，東、西、南、北形成道路網(wǎng)絡(luò)，交通條件優(yōu)越。 500＝ （ 元 ） 44247 740 1P [ 1 ] 335 883 57% ( 1 7% )? ? ? ?? 收益法應(yīng)用案例 2 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 房地產(chǎn)評估的市場法 ?適用范圍 ?基本公式 ?基本參數(shù)取得 ?應(yīng)用案例 1 適用范圍 ?市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。目前，該類建筑物重臵成本價格為每平方米 2500元。 ? 房地產(chǎn)的總費(fèi)用 不包括折舊費(fèi) ，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 ?客觀凈收益 =客觀總收入 客觀總費(fèi)用 收益的獲得 ? 客觀總收入 ，是指總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益，也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收入的總和。 2 基本公式 V— 評估值 。這常常是因市場變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。 ? 價格指數(shù)調(diào)整法：利用帳面價值和建筑業(yè)類似房產(chǎn)的價格指數(shù)調(diào)整而得。 利潤 ?合理利潤 合理利潤 =（土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)） *行業(yè)平均利潤率 土地增值收益 ? 土地增值收益，是土地的用途改變或土地功能變化而引起的，用途改變帶來的增值是由于土地所有權(quán)