房地產評估知識(完整版)
【正文】 的評估，稱為合并或分割估價。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。2．評估對象權利狀態(tài)的確定。有些事項直接關系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律即是要明確評估對象是什么、范圍如何。（二）明確估價目的房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。1．獨立估價。由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。（2）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應預先擬定出合理的作業(yè)計劃，其主要內容包括如下幾個方面：2．確定投入人員。3．制定評估作業(yè)日期及進度安排。一般而言，制定估價作業(yè)計劃多采用線條圖或網絡計劃技術，以保證計劃的合理與優(yōu)化。四、收集分析相關資料各類資料的來源渠道主要是：（一）評估方法的選擇2．估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經驗來決定最終估價額。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產，制作相應的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。4．估價結果報告。3．估價對象概況。在報告書的相應地方，應同時說明根據此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。8．估價采用的方法、技術路線和測算過程。13．附屬資料。 。應說明估價人員與評估對象有無利害關系。7．評估依據。2．受理估價者名稱。（三）估價報告書的內容3．致委托者函。2．自由式估價報告書。（一）估價報告書的形式1．各種估價方法的適用范圍。（四）評估對象的情況實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產運用收益實例資料（如出租房地產的有關資料）。一般來說，沒有固定的數學公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經驗進行綜合分析判定。房地產價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產的價格，但它們對整體房地產市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產的價格變地有時能產生特別大的影響，所有這些，
教學教案相關推薦
鄂ICP備17016276號-1