房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)(完整版)
【正文】 的評(píng)估，稱為合并或分割估價(jià)。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估價(jià)。非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無(wú)意義的行為，而且也是無(wú)法進(jìn)行的，因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過(guò)程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估：這類評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。（二）明確估價(jià)目的房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。1．獨(dú)立估價(jià)。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。（2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價(jià)。為了保證估價(jià)工作高效享、有秩序地展開(kāi)，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：2．確定投入人員。3．制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。一般而言，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。四、收集分析相關(guān)資料各類資料的來(lái)源渠道主要是：（一）評(píng)估方法的選擇2．估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。但對(duì)于比較特殊的估價(jià)活動(dòng)，有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依賴于經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定最終估價(jià)額。如果能針對(duì)不同的估價(jià)目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價(jià)報(bào)告書，則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)。4．估價(jià)結(jié)果報(bào)告。3．估價(jià)對(duì)象概況。在報(bào)告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時(shí)說(shuō)明根據(jù)此目的在評(píng)估過(guò)程中考慮了哪些特殊事項(xiàng)。8．估價(jià)采用的方法、技術(shù)路線和測(cè)算過(guò)程。13．附屬資料。 。應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與評(píng)估對(duì)象有無(wú)利害關(guān)系。7．評(píng)估依據(jù)。2．受理估價(jià)者名稱。（三）估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)容3．致委托者函。2．自由式估價(jià)報(bào)告書。（一）估價(jià)報(bào)告書的形式1．各種估價(jià)方法的適用范圍。（四）評(píng)估對(duì)象的情況實(shí)例資料，主要包括市場(chǎng)交易實(shí)例資料、開(kāi)發(fā)建造實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益實(shí)例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合分析判定。房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會(huì)因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價(jià)格，但它們對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有決定意義，對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格變地有時(shí)能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，
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