【正文】 攤銷(xiāo)１９９５關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易若干財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知：企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，支付的出讓金計(jì)入該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本2006企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn) ：第三條 無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。 企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。注：同期同類(lèi)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率如果資金拆借沒(méi)有約定利率，但資金拆借已經(jīng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)方往來(lái)，應(yīng)按照征管法的規(guī)定進(jìn)行特別納稅調(diào)整，對(duì)資金拆出方計(jì)算利息收入，對(duì)資金拆入方計(jì)算利息支出。 新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。開(kāi)發(fā)商保留的時(shí)間（1）定金（大定）的保留時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，但一般不超過(guò)30天（2）訂金（小訂）的保留時(shí)間相對(duì)較短，一般超過(guò)三天但短于10天 開(kāi)發(fā)商收取的金額（1）定金不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%（2）訂金一般不超過(guò)主合同標(biāo)的額的5‰經(jīng)濟(jì)利益流入的可能性（1）定金（大定）一般為基本確定（大于95%,但小于100%）（2）訂金（小訂）一般為很可能（大于50%,但小于等于95%）取消購(gòu)房意向的后果（1）訂金必須返還給購(gòu)房者。（五）分期收款銷(xiāo)售采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三、房地產(chǎn)交付使用后政策解析《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。 （八）房產(chǎn)稅、土地使用稅的轉(zhuǎn)移《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)【2003】89號(hào)）：關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2007國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：１、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。注意，股利有可能不是現(xiàn)金，而是開(kāi)發(fā)的房屋?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函【2002】1094號(hào)根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過(guò)完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格核定。第十一種情況，事業(yè)單位以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。 （2）承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理?yè)p害和貶值）而形成的損失。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。2009年?duì)I業(yè)稅暫行條例：第五條第三項(xiàng) 納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額四、內(nèi)部勞務(wù)的征免稅中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十條 除本細(xì)則第十一條和第十二條的規(guī)定外，負(fù)有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。如果總公司與分支機(jī)構(gòu)之間提供內(nèi)部勞務(wù)，即使征收了營(yíng)業(yè)稅，也不應(yīng)該相互確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入和成本，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅是針對(duì)法人征稅的。第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 （4）在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益。事業(yè)單位發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅事業(yè)單位一般按照核定的不含地的建設(shè)支出簡(jiǎn)單平均計(jì)算租金收入。不動(dòng)產(chǎn)以合資公司的名義對(duì)內(nèi)銷(xiāo)售，繳納營(yíng)業(yè)稅如果全部對(duì)內(nèi)銷(xiāo)售，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。第四種情況，開(kāi)發(fā)商引入投資商，約定未來(lái)分配開(kāi)發(fā)商品對(duì)應(yīng)的稅后變現(xiàn)收入，按照資金拆借處理國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函[2005]1003號(hào)）第五種情況，工業(yè)企業(yè)以土地入股房地產(chǎn)企業(yè)，按照視同銷(xiāo)售處理，按照協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益2009房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十一條 (二)企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。第二部分 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)） 第二十四條 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（2）購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2005】83號(hào)）單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無(wú)論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營(yíng)業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅[2003]16號(hào)文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；同時(shí)，在營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)稅[2003]16號(hào)文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貫徹權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制孰先注意約定的是條件還是期限（六）預(yù)售款的會(huì)計(jì)處理關(guān)于對(duì)“企業(yè)會(huì)計(jì)制度”有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函（財(cái)會(huì)便[2002]53號(hào)）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方