房地產(chǎn)行業(yè)涉稅解析與爭議處理-資料下載頁
2025-06-27 14:42本頁面
【正文】 務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險(xiǎn)的，無論是否辦理該不動(dòng)產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)： （1）獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益。 （2）承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失。 （3）占有資產(chǎn)的權(quán)益。 （4）在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益。 （5）處置資產(chǎn)的權(quán)益。 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)售后回租交易的，除適用本批復(fù)規(guī)定外，還應(yīng)適用有關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來的稅務(wù)管理規(guī)定。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號(hào)）： 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（以下簡稱業(yè)主）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 第十二種情況，售后回購 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回購”等經(jīng)營活動(dòng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函【1999】144號(hào)）： 房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回購”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(dòng)（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第三部分 建筑行業(yè)政策解析一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十二條 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（二）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條第二款 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）營業(yè)稅和所得稅的結(jié)合中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十三條 企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以分期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：(二)企業(yè)受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供其他勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于超過12個(gè)月的建筑安裝勞務(wù)，營業(yè)稅收入按照合同約定的付款日期確定，企業(yè)所得稅收入按照完工百分比法確定，有可能出現(xiàn)在年度匯算清繳時(shí)，會(huì)計(jì)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)提的營業(yè)稅金及附加，按照規(guī)定卻不需要繳納，由于已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，一般情況下不可撤銷，應(yīng)允許扣除尚未繳納的營業(yè)稅二、扣繳義務(wù)的變化1993年的營業(yè)稅暫行條例 第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：（二）建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。注：新的營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則法已刪除上述條款，應(yīng)當(dāng)推定為總承包人一般情況下不再具有扣繳分包人營業(yè)稅的法定義務(wù)。對(duì)于分包方為個(gè)人，或者異地施工但沒有辦理臨時(shí)稅務(wù)登記的法人，仍然負(fù)有扣繳稅款的義務(wù)。三、工程轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)包：只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，不參與施工分包：既負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，又參與主體施工，將部分工程分包給其他施工單位2009年開始轉(zhuǎn)包不再按照差額征收建筑安裝營業(yè)稅，而是按照服務(wù)業(yè)全額計(jì)算征收營業(yè)稅1993年?duì)I業(yè)稅暫行條例：第五條第三項(xiàng) 建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。2009年?duì)I業(yè)稅暫行條例：第五條第三項(xiàng) 納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額四、內(nèi)部勞務(wù)的征免稅中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十條 除本細(xì)則第十一條和第十二條的規(guī)定外，負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。注：僅限于總公司與內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)之間，但不能擴(kuò)大到總公司與分支機(jī)構(gòu)之間，以及母公司與子公司之間。如果總公司與分支機(jī)構(gòu)之間提供內(nèi)部勞務(wù)，即使征收了營業(yè)稅，也不應(yīng)該相互確認(rèn)營業(yè)收入和成本，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅是針對(duì)法人征稅的。五、設(shè)備和材料中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。（一）材料部分如果甲供料的發(fā)票抬頭是開具給乙方的，則發(fā)票金額包括甲供料如果甲供料的發(fā)票抬頭是開具給甲方的，則發(fā)票金額不包括甲供料（二）設(shè)備部分不征收營業(yè)稅的設(shè)備必須同時(shí)滿足以下條件：甲方與設(shè)備供應(yīng)商單獨(dú)簽訂合同設(shè)備供應(yīng)商的發(fā)票抬頭是甲方甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備供應(yīng)商，不允許乙方墊資或轉(zhuǎn)付（三）自產(chǎn)設(shè)備+建筑安裝勞務(wù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。注：與2002關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知相比，2009年變化如下：將可選擇變?yōu)閺?qiáng)制劃分取消自產(chǎn)貨物的范圍注：不包括外購設(shè)備用于安裝需要利潤分割法分別計(jì)算增值稅收入和營業(yè)稅收入如果一項(xiàng)交易存在國家批準(zhǔn)或認(rèn)可的結(jié)算價(jià)格，則直接倒算出另一交易的結(jié)算價(jià)格如果兩項(xiàng)交易均不存在國家批準(zhǔn)或認(rèn)可的結(jié)算價(jià)格，則必須按照先易后難的原則，核定一項(xiàng)交易的結(jié)算價(jià)格，同時(shí)倒算出另一交易的結(jié)算價(jià)格 29 / 29
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