【正文】 本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。產(chǎn)權調換方式同時涉及換入資產(chǎn)的計稅成本確認問題，目前并無專門政策文件進行規(guī)范。但可以參考國稅發(fā)[2009]31號文件中關于以土地換取開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)定：國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。接受土地使用權的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。結合以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應在交付開發(fā)產(chǎn)品時，分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入存貨兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將購入存貨的價值計入該項目的成本，該存貨的計稅成本即所換出的開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值。十三、售房部（接待處）、樣板房的稅務處理（一）建設售樓部的四種情況利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。（二）售樓部的二種會計處理方法使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）核算模式，適用于上述的3情況：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）會計科目，售樓部建設、裝修發(fā)生的成本費用均在該科目反映。（2）當售樓部與其他商品房一起竣工驗收時，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）科目。（3）當售樓部（商品房）銷售后，分別結轉收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉入“主營業(yè)務成本”。（4）當售樓部轉作自用時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉入“固定資產(chǎn)”。當售樓部出租時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉入“投資性房地產(chǎn)”。（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務處理。使用“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用——營銷設施建造費”核算模式，適用于上述第4情況。（1）修建售樓部的成本費用先在“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用——營銷設施建造費”科目核算；（2）售樓部拆除時，銷售的有關物料收入計入“營業(yè)外收入”。國稅[2009]31號第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發(fā)間接費六大項。其中間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。原國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。國稅發(fā)[2009]31號取消了售房部（接待處）按自建固定資產(chǎn)處理的做法。因此，售房部（接待處）、樣板房都應計入開發(fā)間接費十四、預收款可以作為房企廣告費、宣傳費和業(yè)務招待費扣除基數(shù)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第六條規(guī)定“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)”，這里沒有再提及預收款，強調了應確認為收入，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，可作為廣告和業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數(shù)。是新31號一個主要變化?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。按照國稅發(fā)[2009]31號文件有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得的開發(fā)產(chǎn)品收入才可確認為銷售收入。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預售收入可以作為業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除基數(shù)，不過在匯算清繳時應進行納稅調增，等到完工后，從預收賬款結轉主營業(yè)務收入的年度的匯算清繳時應該進行納稅調減。.十五、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。這兩條規(guī)定表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，在計算預計毛利額的同時，可以扣除已繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，遵循了收付實現(xiàn)制。但在實際操作中，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未完工開發(fā)產(chǎn)品已繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅遵循權責發(fā)生制，財務上不計入當期損益，先歸集在“應交稅金”科目借方，或轉入資產(chǎn)類科目，等完工后再配比轉入損益表“主營業(yè)務稅金及附加”科目，計算會計利潤，即未完工開發(fā)產(chǎn)品預繳的地方稅金，完工前以負數(shù)反映在資產(chǎn)負債表“應交稅金”科目或資產(chǎn)類科目，不在損益表“主營業(yè)務稅金及附加”中反映，開發(fā)產(chǎn)品完工后再結轉到“主營業(yè)務稅金及附加”科目。財務上如此處理，造成企業(yè)申報預計毛利額時已稅前扣除的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，在完工后轉入當期損益，可能導致重復稅前扣除。依據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，只要計算實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入應納稅所得額。在這種情況下，企業(yè)如果重復扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，就可能導致少繳企業(yè)所得稅。（一）并入當期會計損益的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入后繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，會計處理上直接計入主營業(yè)務稅金及附加，并入當期會計損益。所得稅處理時，不再單獨納稅調整。所得稅申報時，可以直接按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品未完工銷售時計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。完工后，計算出實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入應納稅所得額。按季度（月度）申報時，可以參考以下公式：會計利潤＋本期銷售未完工產(chǎn)品收入預計計稅毛利率－完工產(chǎn)品會計核算轉銷售收入預計計稅毛利率。匯算清繳填寫申報表時，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入不得重復計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費?？蓪N售未完工產(chǎn)品收入減去完工產(chǎn)品會計核算轉銷售收入的差額（可以是負數(shù)）計入其他視同銷售收入，同時在其他視同銷售成本中填入“銷售未完工產(chǎn)品收入（1－預計計稅毛利率）”減去“完工產(chǎn)品會計核算轉銷售收入（1－預計計稅毛利率）”的差額（可以是負數(shù)）。完工產(chǎn)品會計核算轉銷售收入，僅指按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件已經(jīng)確認為企業(yè)所得稅收入，并且已作為計提廣告費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費基數(shù)的完工開發(fā)產(chǎn)品預收收入額。十六、賣精裝房送家電、家俱的稅務處理及案例分析【案情介紹】賣房子贈送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。成本50萬。【稅務處理分析】企業(yè)所得稅的處理國稅函[2008]875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。（1）借：銀行存款100萬貸：主營業(yè)務收入——房屋90萬主營業(yè)務收入——家電、家俱10萬（2）借：主營業(yè)務成本——房屋50萬主營業(yè)務成本——家電、家俱10萬貸：庫存商品——家電、家俱10萬開發(fā)產(chǎn)品——房屋50萬營業(yè)稅的處理家電、家俱銷售收入10萬交營業(yè)稅嗎？賣精裝房送家電、家俱屬于混合銷售還是兼營？密不可分是混合銷售實質所在。如銷售空調并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應該將銷售不動產(chǎn)所有權與贈送實物作為兩項單獨的業(yè)務，按兼營處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于銷售行為，應該繳納增值稅，不用計征營業(yè)稅。對營業(yè)稅混合銷售行為的理解，納稅人應注意以下三個層面的關系。一是混合銷售行為中的“銷售”是指貨物銷售。二是混合銷售行為中只涉及營業(yè)稅應稅勞務和貨物，不涉及轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅目。三是貨物銷售和應稅勞務存在著聯(lián)系。一般而言，貨物銷售與提供應稅勞務同時存在于一項行為中。就本例而言，該房地產(chǎn)開發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動產(chǎn)的同時銷售貨物（冰箱）的行為，沒有同時涉及營業(yè)稅應稅勞務和增值稅貨物銷售，所以該項行為不能適用混合銷售行為的納稅處理，而屬于營業(yè)稅兼營應稅行為和貨物。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第八條的規(guī)定，納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業(yè)額。所以本例中，該公司銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)為90萬元，而不是100萬元。其次，贈送冰箱應視為銷售行為繳納增值稅。應計算繳納增值稅100000247。（1+3%）3%＝（元）。土地增值稅的處理精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項目扣除？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?！蛾P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）關于土地增值稅的扣除項目的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。但是，上述政策也未具體建安費的核算內(nèi)容。那么，精裝房所用的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費扣除呢？關于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2003]206號）規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。根據(jù)建標[2003]206號規(guī)定，只有構成工程實體的材料費才構成建筑安裝工程費的內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目的內(nèi)容，因此不能作為成本項目扣除。十八、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目的稅收優(yōu)惠政策財稅[2010]42號文第一條明確，對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。財稅[2010]42號文第二條明確，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。財稅[2010]42號文第三條明確，對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。財稅[2010]42號文第四條明確，個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。財稅[2010]42號文第五條明確，個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免?！敦斦繃叶悇湛偩株P于企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》財稅〔2013〕65號，　　一、自2013年1月1日起，企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的工礦（含中央下放煤礦）棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造并同時符合一定條件的棚戶區(qū)改造支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除?！　《⑺Q同時符合一定條件的棚戶區(qū)改造支出，是指同時滿足以下條件的棚戶區(qū)改造支出：　　（一）棚戶區(qū)位于遠離城鎮(zhèn)、交通不便，市政公用、教育醫(yī)療等社會公共服務缺乏城鎮(zhèn)依托的獨立礦區(qū)、林區(qū)或墾區(qū)；　?。ǘ┰摢毩⒌V區(qū)、林區(qū)或墾區(qū)不具備商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)條件；　?。ㄈ┡飸魠^(qū)市政排水、給水、供電、供暖、供氣、垃圾處理、綠化、消防等市政服務或公共配套設施不齊全；　?。ㄋ模┡飸魠^(qū)房屋集中連片戶數(shù)不低于50戶，其中，實際在該棚戶區(qū)居住且在本地區(qū)無其他住房的職工（含離退休職工）戶數(shù)占總戶數(shù)的比例不低于75%；　?。ㄎ澹┡飸魠^(qū)房屋按照《房屋完損等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定屬于危險房屋、嚴