【正文】 0]201號(hào) ）規(guī)定：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理國(guó)稅函[2009]342號(hào)的規(guī)定 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）規(guī)定：　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）文件的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 　　開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本 開發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額，收入是重點(diǎn)，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開發(fā)產(chǎn)品完工后，依據(jù)實(shí)際成本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點(diǎn)。 　　 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”成本項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。 　　 開發(fā)產(chǎn)品完工前由于會(huì)計(jì)核算不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實(shí)際發(fā)生的成本狀況。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本 開發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會(huì)計(jì)核算上由“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。當(dāng)然，如果企業(yè)由于種種原因不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，并不可能減少應(yīng)納稅所得額，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本 項(xiàng)目完工后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，難以確定的不再是收入額，而是計(jì)稅成本的確定，開發(fā)項(xiàng)目有其既定的周期，工程完工開發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金，2008年地方政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進(jìn)一步開發(fā)完善等，在業(yè)主入住時(shí)，這些成本、費(fèi)用并沒有實(shí)際發(fā)生或?qū)儆跁?huì)計(jì)核算預(yù)提入賬。這部分費(fèi)用在年終匯算清繳時(shí)也要特別注意納稅調(diào)整。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（四） 可以預(yù)提的三種計(jì)稅成本 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本： （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%； （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。 《山東省青島市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問題解答》明確：年度申報(bào)預(yù)提工程款計(jì)入銷售成本計(jì)算扣除時(shí)，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗(yàn)收備案證明或交付使用證明、出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。 江蘇省國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國(guó)稅發(fā)[2009]79號(hào)）規(guī)定：預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。所以年終匯算完工項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額的匡算公式為：完工項(xiàng)目收入－（賬面成本－會(huì)計(jì)預(yù)提費(fèi)用－不合法憑據(jù)+稅法允許預(yù)提金額）－稅金及附加－期間費(fèi)用。 上述數(shù)據(jù)并不僅僅來源于利潤(rùn)表。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（六）完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日很重要。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后?？梢詺w納為以下幾點(diǎn)： 　　（完工指稅法視同完工條件）。 　　，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 　　，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（七）年終匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整 ，不考慮會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需要根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。 　　，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。匯算清繳根據(jù)12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整。 　?。何慈胭~的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本：預(yù)提成本費(fèi)用不超過國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。 　　—5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。 案例分析 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C項(xiàng)目于2010年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2010年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得的發(fā)票金額15000萬元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本5000萬元，2011年2月取得發(fā)票2000萬元，2011年6月取得發(fā)票3000萬元。會(huì)計(jì)年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提的成本費(fèi)用5000萬元。假定企業(yè)計(jì)稅成本核算終止日確定為2011年5月31日，則2011年2月取得發(fā)票2000萬元可以計(jì)入計(jì)稅成本，超過計(jì)稅成本核算終止日取得的發(fā)票3000萬元不能夠計(jì)入計(jì)稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%即2000萬元計(jì)入計(jì)稅成本。 　這樣2010年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本即為15000+2000+2000=19000萬元。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額。同時(shí)企業(yè)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，它的銷售往往是在產(chǎn)品未完工前就已經(jīng)開始進(jìn)行。由于開發(fā)產(chǎn)品的制造過程又不是以納稅年度為周期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能保證在一個(gè)納稅年度結(jié)束時(shí)已實(shí)現(xiàn)的銷售收入都屬于完工產(chǎn)品，往往未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入占有一定比例。企業(yè)進(jìn)行所得稅匯算清繳，不僅需要對(duì)象的收入已實(shí)現(xiàn)，而且還需要對(duì)象的成本費(fèi)用項(xiàng)目能夠全部準(zhǔn)確核算出來。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。 未完工開發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時(shí)，只有預(yù)售收入，其成本費(fèi)用項(xiàng)目仍然不能夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來，因此，納稅年度結(jié)束時(shí)，仍未完工的開發(fā)產(chǎn)品在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳的所得稅，不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。 例如，A房地產(chǎn)開發(fā)公司截至2010年12月31日賬面共有2780萬元的未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入，雖然在各筆預(yù)售收入在發(fā)生的當(dāng)期已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但在2010年度匯算清繳時(shí)，預(yù)售收入2780萬元還不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項(xiàng)目，2007年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為150萬元，；2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬元；八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 2009年B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為250萬元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬元。假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)在B項(xiàng)目竣工清算年度，即2009年需要繳納多少企業(yè)所得稅？八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，B項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入6000萬元（1000＋2000＋3000），發(fā)生計(jì)稅成本4200萬元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金600萬元（150＋200＋250），應(yīng)納稅所得額＝6000－4200－600＝1200（萬元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅＝120025%＝300（萬元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅＝＋25＝（萬元），項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝300－＝（萬元）。（提示：這種清算是錯(cuò)誤的） 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 正確的項(xiàng)目清算辦法： 第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼于具體項(xiàng)目的損益情況，無論項(xiàng)目是否完工，無論開發(fā)產(chǎn)品是預(yù)售還是現(xiàn)售，都應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度確認(rèn)銷售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年度、2008年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額，并非B項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 正確的項(xiàng)目清算辦法： 第二，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月度）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年銷售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝100020%－150＝50（萬元），2008年銷售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝200015%－200＝100（萬元）。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 正確的項(xiàng)目清算辦法： 第三，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。 B項(xiàng)目計(jì)稅成本為4200萬元，實(shí)際毛利率＝（6000－4200）247。6000100%＝30%，2007年、2008年實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額分別為100萬元[1000（30%－20%）]和300萬元[2000（30%－15%）]，毛利差額400萬元（100＋300）應(yīng)當(dāng)計(jì)入2009年度應(yīng)納稅所得額。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 正確的項(xiàng)目清算辦法： 第四，確定2009年度應(yīng)納稅所得額＝3000－[4200－3000（1－30%）]－250＋400＝1050（萬元），應(yīng)納所得稅＝105025%＝（萬元）。 以上計(jì)算結(jié)果與企業(yè)財(cái)務(wù)人員計(jì)算結(jié)果的差額＝－＝4（萬元），形成此差異的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于銷售收入的理解不準(zhǔn)確，將項(xiàng)目清算與所得稅匯算相互混淆。該例中，清算僅指項(xiàng)目計(jì)稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了3年的銷售期間，而匯算指按照年度分別計(jì)算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。九、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理 。 按照財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[