房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)-資料下載頁
2024-10-19 18:48本頁面
【正文】 施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 注意正列舉，與財務(wù)制度口徑不一，特別應(yīng)將資本化的利息支出予以剔除 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。但新 31號文件第 27條規(guī)定，土地閑置費(fèi)列入 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ” 中在企業(yè)所得稅前可以扣除 注意： 建筑安裝工程費(fèi)必須取得施工企業(yè)開具發(fā)票才準(zhǔn)予扣除； 房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，如果因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金而未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi)、勞動力安置費(fèi) 耕地占用稅等 用建造的房地產(chǎn)回遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置戶的 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 貨幣安置的 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 多項(xiàng)目受益土地應(yīng)按各用地面積分配 僅指集體用地，關(guān)注是否支付，支付給個人的在憑證方面可適當(dāng)放寬要求，但必須真實(shí)發(fā)生 企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 91號文件第 22條只要求 “ 支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證一一對應(yīng) ” ，不再強(qiáng)求發(fā)票。舊料收入計征營業(yè)稅費(fèi)后沖減本項(xiàng)目 安置用房視同銷售處理，按 187號第三條第（一）款確認(rèn)收入， 同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按 187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 前期工程費(fèi) 規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究 等支出 水文、地質(zhì)、勘察、測繪 等支出 “三通一平 ” 等支出 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配 一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前，應(yīng)嚴(yán)格對號入座，防止 “ 管理費(fèi)用 ” 擠列本項(xiàng)目 建安 工程費(fèi) 出包 方式 自營 方式 建安工 程是否 真實(shí)發(fā) 生 工程造 價是否 異常 有無施 工資質(zhì) 和隊伍 建安工 程是否 真實(shí)發(fā) 生 甲供材 料是否 重復(fù)扣 除 人工等 各項(xiàng)費(fèi) 用是否 虛列 形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對于 “ 預(yù)提 ” 、 “ 暫估 ” 應(yīng)予剔除。 實(shí)質(zhì)方面審核： 實(shí)地查看；與預(yù)概算、施工、決算中介、審計等進(jìn)行分析比對 已開票未支付的質(zhì)量保證金除外 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、 排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化 等工程發(fā)生的支出 不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套 設(shè)施發(fā)生的支出。 多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配 形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對于 “ 預(yù)提 ” 、 “ 暫估 ”應(yīng)予剔除。 限定于小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi) 勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等 一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場管理人員 防止： 管理費(fèi)用銷售費(fèi)用擠列本項(xiàng)目 開發(fā)費(fèi)用的審核檢查 利息據(jù)實(shí)扣除 利息不據(jù)實(shí)扣除 其他按 5%以內(nèi)計算扣除 全部按 10%以內(nèi)計算扣除 審核計算基數(shù) 對利息支出的審核 能夠按項(xiàng)目計算分?jǐn)? 并提供金融機(jī)構(gòu)證明 不能按項(xiàng)目計算分?jǐn)偦? 無法提供金融機(jī)構(gòu)證明 審核計算基數(shù)（同左） 非金融機(jī)構(gòu)民間 借貸不得扣除 分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī) 構(gòu)的占用費(fèi)不得扣除 分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的 統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除 逾期貸款利息、加息、 罰款不得扣除 資本化利息應(yīng)允許還原扣除； 220號函在 《 細(xì)則 》第七條“財務(wù)費(fèi)用中的利息支出 …” 的基礎(chǔ)上， 進(jìn)一步明確了利息支出的扣除問題。 最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 包括房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)借款取得的利息發(fā)票和因資金充足沒有發(fā)生借款無利息支出兩種情況 ， “取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”與 “ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和 稅費(fèi)的審核檢查 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育費(fèi)附加、 省定的基礎(chǔ)設(shè)施附加費(fèi)、 社會事業(yè)發(fā)展費(fèi)、以工建農(nóng)資金 地方教育附加費(fèi) 印花稅、防洪費(fèi)不得重復(fù)扣除 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 注意： 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)； 本項(xiàng)目稅費(fèi)； 各種類稅費(fèi) 已經(jīng)實(shí)際繳納 其他扣除項(xiàng)目的檢查審核 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按 (一 )、 (二 ) 項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和，加計 20%的扣除 轉(zhuǎn)讓 “ 生地 ” ，只允許扣除地價款、交納的 有關(guān)費(fèi)用，以及稅金 轉(zhuǎn)讓 “ 熟地 ” ，允許扣除的地價款、交納的有關(guān) 費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20%以及稅金。 代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入，可予以扣除， 但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)； 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計問題： 財稅 [2021]21號）第二條第一款規(guī)定 “ 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《 條例 》 第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算 ” 。計算扣除項(xiàng)目時 “ 每年 ” 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為一年。
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