房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問(wèn)題-資料下載頁(yè)
2025-01-23 17:41本頁(yè)面
【正文】 中利息支出處理在企業(yè)所得稅與土地增值稅方面的差異；n 利息支出與利息收入的不同處理方法。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 問(wèn)題 10：涉及加計(jì)扣除的費(fèi)用認(rèn)定n 31號(hào)文：n 企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 南京市地稅局規(guī)定，下列列舉的各項(xiàng)費(fèi)用可計(jì)入對(duì)應(yīng)的土地或開(kāi)發(fā)成本中，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)。n ① 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） ——“ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”；n ② 建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) ——“ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”；n ③ 發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） ——“ 建筑安裝工程費(fèi) ”；n ④ 結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收） ——“ 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”；n ⑤ 供電工程貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減收） ——“ 前期工程費(fèi) ”；n ⑥ 消防設(shè)施建設(shè)費(fèi) ——“ 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”；n ⑦ 煤氣建設(shè)費(fèi) ——“ 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”；n ⑧ 散裝水泥專項(xiàng)資金 ——“ 建筑安裝工程費(fèi) ”；n ⑨ 教育地方附加費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項(xiàng)目免收） ——公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建委代收）。n 代付水電費(fèi)、社保費(fèi)用等支出處理問(wèn)題。四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 問(wèn)題 11：促銷(xiāo)贈(zèng)品的處理n 國(guó)稅函 [2023]875號(hào)：n 企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。n 此類(lèi)贈(zèng)品能否作為開(kāi)發(fā)成本并加計(jì)扣除？四、開(kāi)發(fā)成本歸集與分配問(wèn)題n 問(wèn)題 12：計(jì)稅成本結(jié)算截止日n 31號(hào)文第三十五條：n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 n 土地增值稅政策中無(wú)此明確規(guī)定。五、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問(wèn)題n 采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)所得稅政策方面的規(guī)定能否適用于土地增值稅清算？五、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問(wèn)題n 視同銷(xiāo)售收入n 91號(hào)文第十九條： 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定n (一 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)：n 同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格 確定；n 、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。五、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問(wèn)題n 31號(hào)文：n 確認(rèn)收入 (或利潤(rùn) )的方法和順序?yàn)椋簄 (一 )按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；n (二 )由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；n (三 )按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 五、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問(wèn)題n 租賃收入n 營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等稅種計(jì)稅依據(jù)方面的關(guān)系。五、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問(wèn)題n 關(guān)聯(lián)交易n 91號(hào)文：n 第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。n 在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。n 應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。六、核定征收n 91號(hào)文：n 第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。n (一 )依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；n (二 )擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；n (三 )雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；n (四 )符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；n (五 )申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。n 第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。n 第三十六條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。演講完畢，謝謝觀看！
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