房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃-資料下載頁
2025-06-22 13:03本頁面
【正文】 為R，扣除項目合計為r，且該納稅人具有增值稅一般納稅人身份，在取得相同含稅收入的情況下，“營改增”后轉讓房地產的增值稅銷項稅額=（R土地出讓金）/（1 11%），含稅收入與銷項稅額之差為轉讓房地產的不含稅收入，這是影響“營改增”后土地增值率的第一個因素。影響土地增值率的第二個因素是：如果扣除項目涉及的增值稅進項稅額如果要從銷項稅額中抵扣，同樣以不含稅金額計入扣除項目：其中，假設rrr3分別為購入建筑材料、購入建筑服務、運輸服務和購入其他有關服務的扣除項目，則“營改增”后三項扣除項目分別為r1/（1 17%）、r2/（1 11%）、r3/（1 6%），可見扣除項目金額同樣減少。影響土地增值率的第三個因素是：營業(yè)稅作為營業(yè)稅金及附加，屬于《土地增值稅》暫行條例第6條規(guī)定的，可以列入扣除項目的“與轉讓房地產有關的稅金”，但是“營改增”后繳納的增值稅不能作為“與轉讓房地產有關的稅金”扣除，這將減少扣除項目，從而影響土地增值率。例：A房地產企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產項目，假設轉讓取得含稅收入為15000萬元，扣除項目中，土地出讓金3000萬元，開發(fā)成本中建筑材料3000萬元，外包建筑人工1000萬元，房地產開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明），房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%.如果忽略印花稅，則“營改增”之前，各項扣除項目的金額為：??； =3000 1000=4000萬元； =（土地出讓金 開發(fā)成本）10%=（3000 4000）10%=700萬元； =營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 地方教育費附加=150005% 150005%（7% 3% 2%）=840萬元； =（土地出讓金 開發(fā)成本）20%=（3000 4000）20%=1400萬元。 以上5項扣除金額合計為9940萬元，則土地增值率=（150009940）/9940100%=51%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%.應納土地增值稅=（150009940）40%99405%=1527萬元。“營改增”后，假設A企業(yè)所有成本均取得按照適用稅率計稅的增值稅專用發(fā)票，則轉讓房地產應納增值稅=（150003000）/（1 11%）11%=，不含稅轉讓收入==?！「黜椏鄢椖康慕痤~為： ??； =3000/（1 17%） 1000/（1 11%）=3465萬元； =（土地出讓金 開發(fā)成本）10%=（3000 3465）10%=； =城市維護建設稅 教育費附加 地方教育費附加=〔（1 17%）17%1000/（1 11%）11%〕（7% 3% 2%）=； =（土地出讓金 開發(fā)成本）20%=（3000 3465）20%=1293萬元。 以上5項扣除金額合計為8483萬元，則土地增值率=（）/8483100%=63%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%.應納土地增值稅=（）40%84835%=。 “營改增”前后A企業(yè)計算土地增值稅情況對比見下表： 可見，“營改增”后納稅人雖然因轉讓收入不含稅而比“營改增”前下降，但是增值稅不再計入與轉讓有關的稅金，開發(fā)成本也因同樣原因而下降，且因此而導致可扣除的費用限額和加計扣除金額下降，因此土地增值率和土地增值額可能會有所上升，導致土地增值稅納稅義務增加，需要房地產企業(yè)特別關注。. . . . .結論 房地產行業(yè)是我國的支柱產業(yè)，近年來得到了迅速的發(fā)展。雖然房地產業(yè)發(fā)展迅速且有巨大的市場需求，然而房地產行業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的不確定性。因此，房地產企業(yè)必須得努力提高自身的競爭實力，其中一個重要的方面就是不斷降低企業(yè)的成本費用。在我國現行稅收制度下，房地產企業(yè)涉及稅種很多，稅收負擔嚴重，依法納稅構成了企業(yè)成本的重要組成部分。故從房地產行業(yè)著手研究稅負問題，尤其是土地增值稅的納稅籌劃問題顯得非常有必要。 “稅收籌劃”一詞在西方幾乎是家喻戶曉，然而在當今我國，它還只是一個“新生兒”。雖然稅收籌劃良好的節(jié)稅效果，早就引起了企業(yè)界和學術界的廣泛關注，但國內真正開展稅收籌劃的企業(yè)也屈指可數，中國企業(yè)的稅收籌劃還仍處于摸索學習的階段。通過對國內專家學者的研究成果查閱發(fā)現雖然近些年來針對房地產企業(yè)的納稅籌劃研究很多，但尚沒有形成普遍意義的針對實例研究分析。所以我認為土地增值稅納稅籌劃的技巧在理論上雖然可以少繳納一些稅金或降低部分稅負，但在實際運作中卻往往不能達到預期效果。因此，房地產企業(yè)在進行土地增值稅籌劃時必須注意理論聯(lián)系實際，靈活運用各種籌劃技巧，從企業(yè)整體角度考慮稅收籌劃方案中的可行性，降低稅收負擔，獲取收益最大化從而實現房地產企業(yè)土地增值稅籌劃的目標。. . . . . 參考文獻[1] 唐騰翔，唐向．論國際稅收籌劃[M]．北京：中國財政經濟出版社，1994. 20[2] 蓋地：稅務會計與納稅籌劃籌劃[M]．北京： 首都經濟貿易大學出版社，2006年5月版，第13頁[3][M ].北京:機械工業(yè)出版社，2002[4]梁云鳳，[M ].北京:中國市場出版社，2006[5] [M ].北京:中國市場出版社，2010[6][M ].北京：機械工業(yè)出版社，[7][M ].北京：科學出版社，2009[8][M ].北京：中國經濟出版社，[9][M ].北京：中國稅務咨詢師稅務培訓管理辦公室，2010[10][M ].北京：中國法制出版社，[11][J ].生產力研究，2011.（7）[12][J].商業(yè)經濟，2012（7）[13]王雯茜. 房地產企業(yè)土地增值稅避稅行為研究[J]. 現代商貿工業(yè)，2011（1）[14]曹麗娜. 論房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃[J]. 中國科技博覽，2009（1）[15]張潔玉. 房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)化選擇[J]. 上海商業(yè)，2007（9）[16][J]. 銅業(yè)工程，2012（4）[17]劉雨彬，[J]. 山西財政稅務?？茖W校學報，2011（1）[18][J].時代經貿，2011（5）[19]崔潔，、稅務處理問題答疑[J]. 財務與會計(綜合版)，2008（11）寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人.
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