【正文】 系數(shù)） （高收益最低定價系數(shù)） 上例建造總成本 1424萬元，單位建造成本 /平方米 免稅臨界點定價＝ ＝ /平方米 高收益最低定價＝ ＝ /平方米 （二）非普通標準住宅免稅臨界點的計算 計算：當增值率為 0時，銷售總額 X與建造成本 Y的關(guān)系： X－（ +） （ +） X－（ +）＝ 0 X ＝ 當 X≤ ，增值率即 ≤0 ，免交土地增值稅。 （三）經(jīng)濟適用房需要預(yù)征土地增值稅么？ 《 河北省土地增值稅管理辦法》（冀地稅發(fā) [2023]37號） 第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認定的經(jīng)濟適用住房不預(yù)征土地增值稅，竣工決算后，按規(guī)定計算征、免土地增值稅。 ＝ 0 （四）如何通過“不含息建造成本”控制增值率 ? 以下“建造成本”均為不含息建造成本。 土地增值稅的增值率＝增值額247?？鄢椖拷痤~＝ （銷售收入總額－扣除項目金額）247?？鄢椖拷痤~＝ 銷售收入總額 （建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營業(yè)稅及附加） 建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營業(yè)稅及附加 二、土地增值稅納稅籌劃十大方法： （一）適度加大建造成本法 [例 — 1] 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項目支付土地出讓金 1500萬元，開發(fā)成本 3200萬元，含借款利息 200萬元，可售面積 30000平方米?，F(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價 3200元，銷售收入總額為 9600萬元，營業(yè)稅稅率 5%，城市維護建設(shè)稅 7%，教育費附加 3%，計算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請幫助進行納稅籌劃。 提高售價，收回成本 加大扣除額，降低增值率 （二）費用移位法 [例 — 2] 仍然利用 [例 — 1]的資料，假設(shè)甲公司開發(fā)麗景小區(qū)需要兩年時間，公司管理人員 30人，每年需要管理費用 200萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強項目管理，經(jīng)過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項目中，共計擴大項目人員編制 16人，每年減少管理費用、增加開發(fā)間接費用 100萬元，計算對應(yīng)交土地增值稅的影響。 《討論》：調(diào)整公司編制， 10％的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除是否受影響？ （三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅 [例 — 3] 宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)旭升小區(qū)的過程中，支付土地出讓金 4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 9000萬元，其中含銀行借款費用 1000萬元，能夠提供銀行借款證明文件?？墒勖娣e 40000平方米，每平方米平均售價 6400元，銷售總額 25600萬元。應(yīng)如何計算土地增值稅可以使稅負降低。 建造總成本＝ 4000＋ 9000＝ 13000（萬元） 不含息建造成本＝ 13000－ 1000＝ 12023（萬元） 銀行借款費用 /建造成本＝ 1000247。 12023＝ %＞ 5％ 土地增值稅納稅申報表 單位 ： 萬元 項 目 行次 比例扣除 據(jù)實扣除 房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 1200 1600 其中：利息 14 600 1000 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15 600 600 （ 四）合作建房籌劃法 [例 — 4] 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年通過招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金 3000萬元，甲企業(yè)沒有進行任何開發(fā)。 2023年 3月，甲企業(yè)準備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評估價 8000萬元，由乙公司開發(fā)這項土地。營業(yè)稅稅率 5%，城市維護建設(shè)稅 7%，教育費附加 3%，計算甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅額。 如何轉(zhuǎn)讓可以降低土地增值稅？ （五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 [例 — 5] 廣源房地產(chǎn)公司是三個自然人出資設(shè)立的有限責任公司。實收資本 3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積 100000平方米，支付出讓金 3000萬元，隨后進行了房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)費用 2023萬元 ,期間費用 100萬元；現(xiàn)在，因金融危機再無力開發(fā)，德隆房地產(chǎn)公司準備用 10000萬元收購這項在建項目。如何轉(zhuǎn)讓可以使廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司稅費最低？ （六）轉(zhuǎn)讓在建工程法 [例 — 6] 七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了 100套別墅，總建筑面積 30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費用 3000萬元，建造成本 10000萬元，其中：金融機構(gòu)借款費用 1000萬元，開發(fā)期間發(fā)生期間費用 600萬元?，F(xiàn)在正在籌劃銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價 10000元，計算納稅總額。有無可以減輕稅費支出的籌劃方案？ （七）企業(yè)籌建期的巧妙運用 [例 — 8] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 7月成立， 2023年 2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金 2800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計、進行“七通一平”等項工作，又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標準住宅”。一直到 2023年 7月才開工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費用 200萬元，財會部門作為“開辦費”處理。工程經(jīng)過一年的施工，于 2023年 9月竣工。開發(fā)成本 5200萬元，可售面積 20230平方米，以單位均價 6700元對外銷售，到 2023年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費用 180萬元，借款利息 420萬元，但不能全部取得銀行借款證明。計算應(yīng)交土地增值稅。 （八）增加土地開發(fā)成本 ,降低土地增值稅 例、鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 2023萬元拍得一塊土地 ,沒有進行土地開發(fā)， 2023年 3月 ,準備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ,評估價 5000萬元。后經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對土地進行開發(fā)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓，就可以享受到 30％的加計扣除?；I劃方案：只對土地進行前期開發(fā)，如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可進行建筑施工。預(yù)計開發(fā)費用需要1000萬元，開發(fā)后評估價 6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果。 （九）投資時機的最佳選擇 例、景泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年投入 15000萬元，取得一項土地使用權(quán)。經(jīng)過董事會會議決定，準備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，并決定，建成之后注冊設(shè)立國泰國際大酒店。賓館的建設(shè)期為 2年，建設(shè)投資預(yù)計需要 13000萬元，預(yù)計建成后的公允價 28800萬元。 （十）土地出讓金返還籌劃法 企業(yè)取得的財政補貼和稅收返還，會計準則規(guī)定屬于“政府補助”的范疇，計入“營業(yè)外收入”科目。 例、 A房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年 2月支付 2023萬元取得一項土地使用權(quán)。按照當?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還 20％， 6月 16日 A公司收到土地出讓金返還 400萬元，應(yīng)當如何做賬務(wù)處理？ 《 2023年專項檢查工作方案（ 企業(yè)所得稅 ）》 一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)檢查內(nèi)容 （一）收入總額完整性的檢查。 檢查被查企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額。 特別要關(guān)注其銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國稅發(fā) [2023]31號規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產(chǎn)品的計稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā) [2023]31號的有關(guān)規(guī)定。 檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認以及成本、費用、損失、稅金等的扣除，是否符合國稅發(fā)[2023]31號等有關(guān)規(guī)定。 檢查其有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況。 確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報等情況。 （二）檢查稅前扣除項目的真實性、合法性 重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實； 重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 期間費用、計稅成本的檢查。檢查其是否按國稅發(fā) [2023]31號的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本； 是否如實按規(guī)定扣除當期發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整，重點檢查各項準備金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。 （三）重點檢查項目。 檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項的處理情況，是否存在預(yù)售款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題； 檢查預(yù)提費用、應(yīng)付賬款等科目，對年末留有余額的預(yù)提費用和因債權(quán)人原因無法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入； 檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定； 檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程 ,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等 ,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等； 檢查房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理； 檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等。 第四講 開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)節(jié)稅指南 第一節(jié) 收入確認的原則與條件 一、銷售確認的原則：除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認，必須遵循權(quán)責發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。 實質(zhì)重于形式原則，要求企業(yè)應(yīng)當按照交易或者事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計確認、計量和報告，不僅僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。 二 、 銷售確認的條件：企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的 ，應(yīng)確認收入的實現(xiàn)： ， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 續(xù)管理權(quán) ， 也沒有實施有效控制； ； 或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算 。 討論：房地產(chǎn)公司預(yù)售房是否確認收入 ？ 三、銷售收入的范圍：銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等。凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品銷售額的計量 一、關(guān)于商業(yè)折扣 例、某房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價 120萬元，贈送一個車庫， 15平方米，市場價 10萬元。發(fā)票應(yīng)當怎樣開具？