【正文】 案例 ? 某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一幢寫(xiě)字樓銷(xiāo)售給某銀行，建筑成本 8000萬(wàn)元，裝修成本 6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售價(jià)格20220萬(wàn)元（各 10000萬(wàn)元）。納稅情況如下： ? 營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)＝ 20220 ％＝ 1100萬(wàn)元 ? 土地增值額＝ 20220－（ 8000＋ 6000）－（ 8000＋6000） 30％－ 1100＝ 2022011300=700萬(wàn)元 ? 增值率＝ 700/11300 100％＝ ％，稅率為 30％ ? 土地增值稅＝ 700 30％＝ 210萬(wàn)元。 ? 合計(jì)應(yīng)繳納稅收 1310萬(wàn)元 。 2022/8/20 99 ? 籌劃思路 ： ? 將裝修分開(kāi)計(jì)價(jià)，分別簽訂房屋銷(xiāo)售合同與裝修合同（裝修公司簽訂）。 ? 籌劃結(jié)果 ： ? 營(yíng)業(yè)稅 =（ 10000 ％＋ 10000 ％） = 880萬(wàn)元 ? 銷(xiāo)售房屋增值額＝ 10000－ 8000－ 550－ 2400＝－ 950，不繳納土地增值稅。 ? 與 1310萬(wàn)元比較，節(jié)約稅收 430萬(wàn)元。 ? 分析：整體售房較好策劃；分戶售房注意風(fēng)險(xiǎn)。 2022/8/20 100 ? 國(guó)稅函 [1998]53號(hào) ? 納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約 (或合同 )，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的一個(gè)組成部分，與買(mǎi)賣(mài)契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù) 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條關(guān)于 “ 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ” 的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 2022/8/20 101 ? （二）銷(xiāo)售公司分解 ? 值稅及企業(yè)所得稅，采取銷(xiāo)售公司暫時(shí)收取（如加入會(huì)員繳納會(huì)費(fèi)方式），不與房地產(chǎn)公司發(fā)生聯(lián)系方式，可以暫時(shí)不繳納稅收。 ? ，減少價(jià)外費(fèi)用。 ? ，分解預(yù)收款及收入，與購(gòu)房者分別簽訂二份合同，減少售房合同金額，減少土地增值稅和預(yù)繳稅收。同時(shí)可以幫助購(gòu)房者少繳契稅。 ? 如某銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售，房款 100萬(wàn)元。分別簽訂 95萬(wàn)元售房合同和 5萬(wàn)元代理費(fèi)合同。要求有代理資質(zhì)、服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)合理。 2022/8/20 102 四、利用優(yōu)惠政策策劃 ? （一）控制房地產(chǎn)的增值率 ? A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用已結(jié)算，處于銷(xiāo)售階段。共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)金額 200萬(wàn)元 ，開(kāi)發(fā)成本 800萬(wàn)元 ，開(kāi)發(fā)費(fèi)用 100萬(wàn)元 ，預(yù)計(jì)取得銷(xiāo)售收入 1720萬(wàn)元 ，應(yīng)繳納稅金及附加 （為方便計(jì)算，按 95萬(wàn)元）。 ? A公司應(yīng)納土地增值稅： ? 扣除項(xiàng)目＝ 200＋ 800＋ 100＋ 95＋（ 800＋ 200） 20％=1395萬(wàn)元 ? 增值額＝ 1720－ 1395＝ 325 ? 增值率＝ 325/1395＝ 23％， ? 應(yīng)納土地增值稅＝ 325 30％＝ 2022/8/20 103 ? 籌劃思路 ：項(xiàng)目未全部完工，再投入使增值率 小于 20％。 ? 假設(shè)再投入 X萬(wàn)元，只要符合 [1720－（ 1395＋ X） ]/（ 1395＋ X） 20％ 條件。計(jì)算得出 X?？紤]加計(jì)20%的因素， ? 再投入不到 32萬(wàn)，增值率小于 20％，符合免稅。 ? 如 A公司再投入 35萬(wàn)元，重新計(jì)算如下： ? 扣除項(xiàng)目＝ 200＋（ 800＋ 35）＋ ＋ 95＋（ 835＋200） 20％ = ? 增值額＝ 1720－ ＝ ? 增值率＝ ＝ ％，小于 20％ 。 2022/8/20 104 ? (二 )利用國(guó)家建設(shè)和城市規(guī)劃拆遷免稅政策 ? 《 條例 》 第八條 有下列情形之一的 ,免征土地增值稅： ? (二 )因國(guó)家建設(shè)需要依法征用 ,收回的房地產(chǎn) . ? 《 實(shí)施細(xì)則 》 第十一條 ? 條例第八條 (二 )項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用 ,收回的房地產(chǎn) ,是指因城市實(shí)施規(guī)劃 ,國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán) . ? 因城市實(shí)施規(guī)劃 ,國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷 ,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的 ,比照本規(guī)定免征土地增值稅。 ? 分析：如何利用？ 2022/8/20 105 五、買(mǎi)房贈(zèng)送折扣銷(xiāo)售的策劃 ? （一）贈(zèng)送促銷(xiāo)方式籌劃 ? “ 買(mǎi)一送一 ” 引起的納稅爭(zhēng)議 最近，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司打出了 “ 買(mǎi)一贈(zèng)一 ”的廣告，即對(duì)購(gòu)買(mǎi)其商品房的前 30名住戶實(shí)行買(mǎi)一套住房無(wú)償贈(zèng)送一臺(tái)價(jià)值 3000元空調(diào)的有獎(jiǎng)銷(xiāo)售策略。這一銷(xiāo)售策略大大促進(jìn)了商品房的銷(xiāo)售，但也在納稅上引起了一場(chǎng)爭(zhēng)論。 2022/8/20 106 ? ① 國(guó)稅認(rèn)為 ， 根據(jù) 《 增值稅暫行條例 》 第四條規(guī)定：將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買(mǎi)的貨物無(wú)償贈(zèng)送他人的，按視同銷(xiāo)售處理。對(duì)贈(zèng)送空調(diào)的行為視同銷(xiāo)售貨物應(yīng)征收增值稅： 3000 30247。 (1+6％ ) 6％ =（元）。 ? ②地稅認(rèn)為 ， 企業(yè)贈(zèng)送空調(diào)的行為是在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中發(fā)生的，根據(jù)規(guī)定，贈(zèng)送空調(diào)的行為屬于應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅： 3000 30 5％ =4500；同時(shí)根據(jù) 《 個(gè)人所得稅法 》 的規(guī)定，前 30名住戶取得的空調(diào)系由企業(yè)贈(zèng)與個(gè)人的偶然所得，應(yīng)扣繳個(gè)人所得稅 18000元（ 3000 30 20％）。 2022/8/20 107 ? ③ 企業(yè)認(rèn)為， 贈(zèng)送空調(diào)的價(jià)款實(shí)質(zhì)上已包含在住戶繳納的售房款中，只是尚未在合同和發(fā)票中單獨(dú)標(biāo)明空調(diào)的售價(jià)，沒(méi)有將空調(diào)的售價(jià)從售房款中分離出來(lái)而已。同時(shí)本企業(yè)在廣告中稱(chēng) “ 無(wú)償贈(zèng)送空調(diào) ” ，是出于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的需要，是為了吸引顧客積極購(gòu)買(mǎi)商品房。本企業(yè)已將所售商品房按所收售房款如期足額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所以，贈(zèng)送 30臺(tái)空調(diào)的行為在實(shí)質(zhì)上并不符合增值稅法規(guī)中規(guī)定的貨物無(wú)償贈(zèng)送行為，系有償銷(xiāo)售，不應(yīng)補(bǔ)交增值稅或營(yíng)業(yè)稅，對(duì)企業(yè)征稅不能以銷(xiāo)售廣告為依據(jù)。 2022/8/20 108 ? 國(guó)稅函 〔 2022〕 1322號(hào) 中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司及其分公司和中國(guó)網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司及其分公司開(kāi)展的以業(yè)務(wù)銷(xiāo)售附帶贈(zèng)送實(shí)物業(yè)務(wù)（ 包括贈(zèng)送用戶 PIM卡、手機(jī)或有價(jià)物品等實(shí)物 ），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務(wù)的同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物的行為，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得予以抵扣；其附帶贈(zèng)送實(shí)物的行為是電信單位無(wú)償贈(zèng)與他人實(shí)物的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 分析：房地產(chǎn)企業(yè)適用嗎？ 2022/8/20 109 ? 稽便函 〔 2022〕 115號(hào) ? 抽獎(jiǎng)贈(zèng)送禮品 ，按照 “ 偶然所得 ” 項(xiàng)目扣繳個(gè)人所得稅。 ? 、關(guān)系戶等有關(guān)個(gè)人 直接贈(zèng)送的禮品 ，按 “ 其他所得 ” 項(xiàng)目扣繳個(gè)人所得稅。 ? 對(duì)于向大客戶、關(guān)系戶給予的 折扣或減免、贈(zèng)送的話費(fèi)， 不屬于個(gè)人所得稅征收范圍。 ? 3. 對(duì)于促銷(xiāo)活動(dòng)中贈(zèng)送的手機(jī)、飛機(jī)里程等各種禮品，由于 具有折扣銷(xiāo)售性質(zhì)，不征收個(gè)人所得稅。 2022/8/20 110 ? （二）實(shí)物折扣與價(jià)格折扣選擇策劃 ? 某房地產(chǎn)公司廣告宣傳，承諾在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日對(duì)前 20名購(gòu)買(mǎi)小洋樓別墅的購(gòu)房者給予贈(zèng)送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)該項(xiàng)支出為 160萬(wàn)元。 ? 公司打算在為購(gòu)房者代理辦證時(shí)，由公司自行支付契稅款項(xiàng)，并作為銷(xiāo)售費(fèi)用在所得稅稅前列支。公司認(rèn)為，這樣可以抵繳企業(yè)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額 160萬(wàn)元，少繳所得稅 40萬(wàn)元（ 160 25％），實(shí)際上公司贈(zèng)送支付的資金流出為 120萬(wàn)元（ 160－ 40）。 2022/8/20 111 ? 籌劃效果 ? 折扣銷(xiāo)售使銷(xiāo)售額降低后，該房地產(chǎn)公司除了可以順利實(shí)現(xiàn)抵扣 160萬(wàn)元的應(yīng)納稅所得額外，其他稅收少繳計(jì)算結(jié)果如下，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為 160 ％＝ ；印花稅 160 ％＝；土地增值稅 160 30％＝ 48。合計(jì) 。 ? 由于節(jié)約 （ 25％）。 ? 贈(zèng)送契稅變通折扣銷(xiāo)售方案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入為：160 25％＋ － ＝ 。公司實(shí)際付出（ 160－ ）， 占 %。 2022/8/20 112 ? （三）設(shè)立銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)方式籌劃 ? 籌劃思路 ? 開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售部門(mén)獨(dú)立出來(lái)，設(shè)立一個(gè)房屋銷(xiāo)售公司，分級(jí)銷(xiāo)售。使各環(huán)節(jié)增值率低于 20%。 ? 如公司普通住宅扣除項(xiàng)目金額為 1000萬(wàn)，以1300萬(wàn)的售價(jià)，增值率為 30%。設(shè)立一銷(xiāo)售公司，按 1150轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲋德?15%；銷(xiāo)售公司再以 1300萬(wàn)銷(xiāo)售，增值率 13%，低于 20％，免納土地增值稅。 ? 是否可行？ ? 分析：①節(jié)稅 90② 契稅 46③ 銷(xiāo)售公司 45④ 其他 2022/8/20 113 ? 六、核算項(xiàng)目策劃 ? ①土地增值稅實(shí)施細(xì)則：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。 ? ② 財(cái)稅字［ 1995］ 048號(hào) : 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng) 分別核算增值額 。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定 。 ? “ 五證 ” :建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、銷(xiāo)售許可證。 2022/8/20 114 ? ③ 國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào) ：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 ? ④ 國(guó)稅發(fā) [2022]91號(hào) 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否 以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 ；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否 以分期項(xiàng)目為單位 清算；對(duì) 不同類(lèi)型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 2022/8/20 115 ? 七、關(guān)聯(lián)單位（施工、裝修）策劃 ? 土地增值稅變形 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) ? 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時(shí)間甚至直接開(kāi)具假發(fā)票。 ? 做高成本和貸款利息是通常做法，因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算。 ? 大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接開(kāi)假發(fā)票， 尤其是在自己擁有工程隊(duì)的小公司當(dāng)中，這種做法非常普遍，比如說(shuō)花了 2022萬(wàn)給開(kāi)成 2500萬(wàn)。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。 2022/8/20 116 ? 八、代建房的納稅籌劃 ? 某房地產(chǎn)公司購(gòu)置一城中村土地，協(xié)議要求另為拆遷戶建好一聯(lián)排別墅群，價(jià)值約 1億元，用于安置。項(xiàng)目土地和立項(xiàng)計(jì)劃由公司申請(qǐng)辦理，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)公司視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納稅收時(shí)，企業(yè)意識(shí)到稅收問(wèn)題的重要性。 ? 代建行為要符合四個(gè)條件： ? （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （ 3）與委托方事前簽定委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。 2022/8/20 117 ? 國(guó)稅函 [1998]554號(hào) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) (簡(jiǎn)稱(chēng)甲方 )取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (簡(jiǎn)稱(chēng)乙方 )的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按 “ 建筑業(yè) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2022/8/20 118