【正文】 案例 ? 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢寫字樓銷售給某銀行，建筑成本 8000萬元，裝修成本 6000萬元，銷售價格20220萬元（各 10000萬元）。納稅情況如下： ? 營業(yè)稅及相關(guān)稅費＝ 20220 ％＝ 1100萬元 ? 土地增值額＝ 20220－（ 8000＋ 6000）－（ 8000＋6000） 30％－ 1100＝ 2022011300=700萬元 ? 增值率＝ 700/11300 100％＝ ％，稅率為 30％ ? 土地增值稅＝ 700 30％＝ 210萬元。 ? 合計應(yīng)繳納稅收 1310萬元 。 2022/8/20 99 ? 籌劃思路 ： ? 將裝修分開計價，分別簽訂房屋銷售合同與裝修合同（裝修公司簽訂）。 ? 籌劃結(jié)果 ： ? 營業(yè)稅 =（ 10000 ％＋ 10000 ％） = 880萬元 ? 銷售房屋增值額＝ 10000－ 8000－ 550－ 2400＝－ 950，不繳納土地增值稅。 ? 與 1310萬元比較，節(jié)約稅收 430萬元。 ? 分析：整體售房較好策劃；分戶售房注意風(fēng)險。 2022/8/20 100 ? 國稅函 [1998]53號 ? 納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約 (或合同 )，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù) 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條關(guān)于 “ 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用 ” 的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列入房屋售價，按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 2022/8/20 101 ? （二）銷售公司分解 ? 值稅及企業(yè)所得稅，采取銷售公司暫時收?。ㄈ缂尤霑T繳納會費方式），不與房地產(chǎn)公司發(fā)生聯(lián)系方式，可以暫時不繳納稅收。 ? ，減少價外費用。 ? ，分解預(yù)收款及收入，與購房者分別簽訂二份合同，減少售房合同金額，減少土地增值稅和預(yù)繳稅收。同時可以幫助購房者少繳契稅。 ? 如某銷售代理機構(gòu)代理銷售，房款 100萬元。分別簽訂 95萬元售房合同和 5萬元代理費合同。要求有代理資質(zhì)、服務(wù)項目和收費標準，收費合理。 2022/8/20 102 四、利用優(yōu)惠政策策劃 ? （一）控制房地產(chǎn)的增值率 ? A房地產(chǎn)公司開發(fā)普通標準住宅，大部分開發(fā)項目成本費用已結(jié)算，處于銷售階段。共發(fā)生成本費用如下：取得土地使用權(quán)金額 200萬元 ，開發(fā)成本 800萬元 ，開發(fā)費用 100萬元 ，預(yù)計取得銷售收入 1720萬元 ，應(yīng)繳納稅金及附加 （為方便計算，按 95萬元）。 ? A公司應(yīng)納土地增值稅： ? 扣除項目＝ 200＋ 800＋ 100＋ 95＋（ 800＋ 200） 20％=1395萬元 ? 增值額＝ 1720－ 1395＝ 325 ? 增值率＝ 325/1395＝ 23％， ? 應(yīng)納土地增值稅＝ 325 30％＝ 2022/8/20 103 ? 籌劃思路 ：項目未全部完工，再投入使增值率 小于 20％。 ? 假設(shè)再投入 X萬元，只要符合 [1720－（ 1395＋ X） ]/（ 1395＋ X） 20％ 條件。計算得出 X。考慮加計20%的因素， ? 再投入不到 32萬，增值率小于 20％，符合免稅。 ? 如 A公司再投入 35萬元，重新計算如下： ? 扣除項目＝ 200＋（ 800＋ 35）＋ ＋ 95＋（ 835＋200） 20％ = ? 增值額＝ 1720－ ＝ ? 增值率＝ ＝ ％，小于 20％ 。 2022/8/20 104 ? (二 )利用國家建設(shè)和城市規(guī)劃拆遷免稅政策 ? 《 條例 》 第八條 有下列情形之一的 ,免征土地增值稅： ? (二 )因國家建設(shè)需要依法征用 ,收回的房地產(chǎn) . ? 《 實施細則 》 第十一條 ? 條例第八條 (二 )項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用 ,收回的房地產(chǎn) ,是指因城市實施規(guī)劃 ,國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán) . ? 因城市實施規(guī)劃 ,國家建設(shè)的需要而搬遷 ,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的 ,比照本規(guī)定免征土地增值稅。 ? 分析：如何利用？ 2022/8/20 105 五、買房贈送折扣銷售的策劃 ? （一）贈送促銷方式籌劃 ? “ 買一送一 ” 引起的納稅爭議 最近，某房地產(chǎn)開發(fā)公司打出了 “ 買一贈一 ”的廣告，即對購買其商品房的前 30名住戶實行買一套住房無償贈送一臺價值 3000元空調(diào)的有獎銷售策略。這一銷售策略大大促進了商品房的銷售，但也在納稅上引起了一場爭論。 2022/8/20 106 ? ① 國稅認為 ， 根據(jù) 《 增值稅暫行條例 》 第四條規(guī)定：將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人的，按視同銷售處理。對贈送空調(diào)的行為視同銷售貨物應(yīng)征收增值稅： 3000 30247。 (1+6％ ) 6％ =（元）。 ? ②地稅認為 ， 企業(yè)贈送空調(diào)的行為是在銷售商品房的過程中發(fā)生的，根據(jù)規(guī)定，贈送空調(diào)的行為屬于應(yīng)交營業(yè)稅的混合銷售行為，應(yīng)交營業(yè)稅： 3000 30 5％ =4500；同時根據(jù) 《 個人所得稅法 》 的規(guī)定，前 30名住戶取得的空調(diào)系由企業(yè)贈與個人的偶然所得，應(yīng)扣繳個人所得稅 18000元（ 3000 30 20％）。 2022/8/20 107 ? ③ 企業(yè)認為， 贈送空調(diào)的價款實質(zhì)上已包含在住戶繳納的售房款中，只是尚未在合同和發(fā)票中單獨標明空調(diào)的售價，沒有將空調(diào)的售價從售房款中分離出來而已。同時本企業(yè)在廣告中稱 “ 無償贈送空調(diào) ” ，是出于市場營銷的需要，是為了吸引顧客積極購買商品房。本企業(yè)已將所售商品房按所收售房款如期足額申報繳納營業(yè)稅，所以，贈送 30臺空調(diào)的行為在實質(zhì)上并不符合增值稅法規(guī)中規(guī)定的貨物無償贈送行為，系有償銷售，不應(yīng)補交增值稅或營業(yè)稅，對企業(yè)征稅不能以銷售廣告為依據(jù)。 2022/8/20 108 ? 國稅函 〔 2022〕 1322號 中國網(wǎng)絡(luò)通信集團公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團）有限公司及其分公司開展的以業(yè)務(wù)銷售附帶贈送實物業(yè)務(wù)（ 包括贈送用戶 PIM卡、手機或有價物品等實物 ），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務(wù)的同時贈送實物的行為，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進項稅額不得予以抵扣；其附帶贈送實物的行為是電信單位無償贈與他人實物的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。 ? 分析：房地產(chǎn)企業(yè)適用嗎？ 2022/8/20 109 ? 稽便函 〔 2022〕 115號 ? 抽獎贈送禮品 ，按照 “ 偶然所得 ” 項目扣繳個人所得稅。 ? 、關(guān)系戶等有關(guān)個人 直接贈送的禮品 ，按 “ 其他所得 ” 項目扣繳個人所得稅。 ? 對于向大客戶、關(guān)系戶給予的 折扣或減免、贈送的話費， 不屬于個人所得稅征收范圍。 ? 3. 對于促銷活動中贈送的手機、飛機里程等各種禮品，由于 具有折扣銷售性質(zhì)，不征收個人所得稅。 2022/8/20 110 ? （二）實物折扣與價格折扣選擇策劃 ? 某房地產(chǎn)公司廣告宣傳，承諾在開盤當(dāng)日對前 20名購買小洋樓別墅的購房者給予贈送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計該項支出為 160萬元。 ? 公司打算在為購房者代理辦證時，由公司自行支付契稅款項，并作為銷售費用在所得稅稅前列支。公司認為，這樣可以抵繳企業(yè)實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額 160萬元，少繳所得稅 40萬元（ 160 25％），實際上公司贈送支付的資金流出為 120萬元（ 160－ 40）。 2022/8/20 111 ? 籌劃效果 ? 折扣銷售使銷售額降低后，該房地產(chǎn)公司除了可以順利實現(xiàn)抵扣 160萬元的應(yīng)納稅所得額外，其他稅收少繳計算結(jié)果如下，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加為 160 ％＝ ；印花稅 160 ％＝；土地增值稅 160 30％＝ 48。合計 。 ? 由于節(jié)約 （ 25％）。 ? 贈送契稅變通折扣銷售方案實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入為：160 25％＋ － ＝ 。公司實際付出（ 160－ ）， 占 %。 2022/8/20 112 ? （三）設(shè)立銷售機構(gòu)方式籌劃 ? 籌劃思路 ? 開發(fā)商將銷售部門獨立出來，設(shè)立一個房屋銷售公司，分級銷售。使各環(huán)節(jié)增值率低于 20%。 ? 如公司普通住宅扣除項目金額為 1000萬，以1300萬的售價，增值率為 30%。設(shè)立一銷售公司，按 1150轉(zhuǎn)讓，增值率 15%；銷售公司再以 1300萬銷售，增值率 13%，低于 20％，免納土地增值稅。 ? 是否可行？ ? 分析：①節(jié)稅 90② 契稅 46③ 銷售公司 45④ 其他 2022/8/20 113 ? 六、核算項目策劃 ? ①土地增值稅實施細則：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 ? ② 財稅字［ 1995］ 048號 : 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng) 分別核算增值額 。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定 。 ? “ 五證 ” :建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、銷售許可證。 2022/8/20 114 ? ③ 國稅發(fā) [2022]187號 ：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 ? ④ 國稅發(fā) [2022]91號 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算 ；對于分期開發(fā)的項目，是否 以分期項目為單位 清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 2022/8/20 115 ? 七、關(guān)聯(lián)單位（施工、裝修）策劃 ? 土地增值稅變形 經(jīng)濟觀察報 ? 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開具假發(fā)票。 ? 做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算。 ? 大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接開假發(fā)票， 尤其是在自己擁有工程隊的小公司當(dāng)中，這種做法非常普遍，比如說花了 2022萬給開成 2500萬。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。 2022/8/20 116 ? 八、代建房的納稅籌劃 ? 某房地產(chǎn)公司購置一城中村土地，協(xié)議要求另為拆遷戶建好一聯(lián)排別墅群，價值約 1億元，用于安置。項目土地和立項計劃由公司申請辦理，稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)公司視同銷售不動產(chǎn)繳納稅收時，企業(yè)意識到稅收問題的重要性。 ? 代建行為要符合四個條件： ? （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （ 3）與委托方事前簽定委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。 2022/8/20 117 ? 國稅函 [1998]554號 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (簡稱甲方 )取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (簡稱乙方 )的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按 “ 建筑業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅。 2022/8/20 118