【正文】 土地增值稅清算政策 解讀及策劃 陳萍生 2022/8/20 2 主要收獲 ? 一、準(zhǔn)確理解最新房地產(chǎn)土地增值稅政策 ? 二、合理運(yùn)用稅收政策處理本單位的稅收問題和稅收策劃 ? 三、了解土地增值稅稅務(wù)檢查常見問題， 消除問題隱患 ? 四、 釋疑稅收疑難問題，交流財(cái)稅處理技巧。 2022/8/20 3 ? 第一講 土地增值稅政策解析 ? 第二講 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的政策解析 ? 第三講 常見問題及主要檢查方法 ? 第四節(jié) 土地增值稅主要策劃方法 2022/8/20 4 第一講 土地增值稅政策解析 ? 第一節(jié) 征稅對象及范圍 ? 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 所取得的增值額。分析： ? 一是僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。 ? 二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，不轉(zhuǎn)讓不征稅。 ? 三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。 2022/8/20 5 ? 第二節(jié) 土地增值稅預(yù)征 ? 財(cái)稅字［ 1995］ 048號 ? 對納稅人 預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入 ,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的 ,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) ,并按規(guī)定比例預(yù)交 ,待辦理決算后 ,多退少補(bǔ)。 2022/8/20 6 《 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知 》 （豫地稅發(fā) 〔 2022〕 28號） ? 一、土地增值稅預(yù)征率 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定： ? （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 %； ? （二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅 %； ? （三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 %。 2022/8/20 7 ? 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： ? （ 1）住宅小區(qū)建筑容積率在 。 ? （ 2）單套建筑面積在 120平方米以下。 ? （ 3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格 。 ? 各省可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。但單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)向上浮動(dòng)的比例不得超過上述 標(biāo)準(zhǔn)的 20％ 。 2022/8/20 8 ? 第三節(jié) 核定征收 ? 一、 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 國稅發(fā) [2022]91號 ? 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。 ? （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ? （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ? （四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 2022/8/20 9 ? 二、豫地稅發(fā) 〔 2022〕 28號 ? 第二條、土地增值稅核定征收率 ? （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 2%。 ? （二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅 4%。 ? （三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 5%； ? （四）符合第三條第（二）項(xiàng)條件的 8%。 2022/8/20 10 ? 第三條、土地增值稅的核定征收 ? 所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅人自本通知執(zhí)行之日起， 一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅， 待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人上報(bào)的清算資料進(jìn)行審核過程中，對納稅人符合下列（一）、（二）項(xiàng)條件的， 報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅 。 2022/8/20 11 ? （一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。 ? ，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的； ? 夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的； ? ，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的； ? 凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。 2022/8/20 12 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的， 按核定征收率 8%征收土地增值稅 。 ? ； ? 資料的； ? 、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的 ? ，但賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的； ? ，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的； ? ，又無正當(dāng)理由的。 2022/8/20 13 ? 第四條、所有納稅人 轉(zhuǎn)讓 “ 土地 ” 的一律按查賬方式征收土地增值稅 。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式， 按 6%的征收率 征收土地增值稅。 ? 轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價(jià)的 30%以內(nèi)）的行為。 2022/8/20 14 ? 第九條、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。 2022年 4月 25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時(shí)， 對本《 通知 》 下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本 《 通知 》 規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補(bǔ)。 2022/8/20 15 ? 第四節(jié) 土地增值稅清算 ? 一、基本計(jì)算規(guī)定 ? 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收 . ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 —扣除項(xiàng)目金額 ? 增值率 =增值額 247。 扣除項(xiàng)目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 2022/8/20 16 ? 二、扣除項(xiàng)目 ? 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 ? ? 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （ 加計(jì) 20%扣除 ） ? ? 買價(jià)每年加計(jì) 5%后的金額 舊房轉(zhuǎn)讓 評估價(jià)格 =重置成本價(jià) 成新折扣率 ? ? 按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 2022/8/20 17 ? 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目性質(zhì) 扣除項(xiàng)目 ? ? 土地價(jià)款 ? 未經(jīng)開發(fā)土地 交納的有關(guān)費(fèi)用 ? 繳納稅金 ? ? 土地價(jià)款 ? 交納的有關(guān)費(fèi)用 ? 已經(jīng)開發(fā)土地 開發(fā)的成本 ? 繳納稅金 ? 開發(fā)成本的 20% 2022/8/20 18 ? 三、稅率 ? 土地增值稅稅率表 ? 增值額占扣除項(xiàng)目比例 稅率 扣除系數(shù) ? 1 50%以下（含 50%） 30% 0 ? 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% ? 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% ? 4 200%以上 60% 35% ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項(xiàng)目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 2022/8/20 19 ? 清算舉例：某房地產(chǎn)公司銷售新建商品房一幢，銷售收入 14000萬， ①土地使用權(quán)費(fèi)及②開發(fā)成本 （不含借款利息）合計(jì)為 4800萬；公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；所在地的省政府規(guī)定開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 10%；有關(guān)稅金 770萬。 ? 【 解析 】 計(jì)算過程如下： ? 扣除項(xiàng)目金額 =4800＋ 4800 10%＋ 770＋4800 20%=7010 ? 土地增值額 =14000－ 7010=6990 ? 增值率 =6990247。 7010 100%=%，適用稅率 40%、扣除系數(shù) 5%。 ? 應(yīng)納土地增值稅 =6990 40%－ 7010 5%= 2022/8/20 20 ? 四、減免稅 ? ，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 2022/8/20 21 ? 2．因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn) ? （ 1）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因此而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照免征 。 ? （ 2）因 “ 城市實(shí)施規(guī)劃 ” 而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； ? （ 3）因 “ 國家建設(shè)的需要 ” 而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 2022/8/20 22 ? ［ 1995］ 048號 ? 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行 投資、聯(lián)營的 ，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件 ,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí) ,暫免征收土地增值稅 .對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。 ? 財(cái)稅 [2022]21號 ? 對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用 48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 2022/8/20 23 ? 財(cái)稅字［ 1995］ 048號 ? 對于一方出地，一方出資金 ,雙方合作建房 ,建成后按比例分房自用的 ,暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。 ? 在 企業(yè)兼并 (合并 )中 ,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 ,暫免征收土地增值稅。 2022/8/20 24 ? 五、清算的兩種類型 ? 國稅發(fā) [2022]91號 ? （一）自行清算 ? 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2022/8/20 25 ? （二）要求清算 ? 第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算 。 ? （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? （二）取得銷售（