【正文】 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知 發(fā)文字號(hào)： 國(guó)稅發(fā)【2007】第132號(hào) 發(fā)布時(shí)間： 2007年12月29日狀態(tài)： 有效 國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：　　現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過程中如有問題，請(qǐng)及時(shí)上報(bào)稅務(wù)總局（注冊(cè)稅務(wù)師管理中心）?！　”緶?zhǔn)則自2008年1月1日起施行。　　附件：（參考文本）　　　　?。▍⒖嘉谋荆ㄟm用于無(wú)保留意見的鑒證報(bào)告）　　　　?。▍⒖嘉谋荆ㄟm用于保留意見的鑒證報(bào)告）　　　　?。▍⒖嘉谋荆ㄟm用于無(wú)法表明意見的鑒證報(bào)告）　　　　?。▍⒖嘉谋荆ㄟm用于否定意見的鑒證報(bào)告）　　　　　 國(guó)家稅務(wù)總局 二○○七年十二月二十九日土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則　　第一章 總則　　第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則?！　〉诙l 本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)?！　〉谌龡l 納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作?！　〉谒臈l 在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對(duì)象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對(duì)鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)?！　〉谖鍡l 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。ㄒ唬┙邮芪械那逅沩?xiàng)目符合土地增值稅的清算條件?！　。ǘ┒悇?wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德規(guī)范的要求。　?。ㄈ┒悇?wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告?！　。ㄋ模┡c委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。　　第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識(shí)別和評(píng)價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會(huì)計(jì)資料及會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。　　第七條 稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征?！　〉诎藯l 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對(duì)象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對(duì)制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。　　在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評(píng)估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。　　第九條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！　〉谑畻l 稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。　　第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則?！　〉诙?一般規(guī)定　　第十二條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惣{稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證?！　。ǘ╉?xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。　?。ㄈ┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同?！　。ㄋ模┿y行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單?！　。ㄎ澹╉?xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單?！　。┥唐贩抠?gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料?！　。ㄆ撸o(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。　?。ò耍┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)?！　。ň牛┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證?！　。ㄊ┡c土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。　　第十三條 稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：　　（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍?！　。ǘ┱_劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。　?。ㄈ┱_劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。　?。ㄋ模┱_劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算?！　。ㄎ澹┱_劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。　?。┟鞔_清算項(xiàng)目的起止日期?！　〉谑臈l 納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額?！　〉谑鍡l 納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額?！　〉谑鶙l 稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：　　（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的?！　。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的?！　。ㄎ澹┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的。　?。┘{稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無(wú)效的?！　〉谑邨l 納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：　?。ㄒ唬┧痉C(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān)?！　。ǘ┮婪ńM成的清算組織?！　。ㄈ┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。　　第三章 清算項(xiàng)目收入的審核　　第十八條 土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：　?。ㄒ唬┰u(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守?！　。ǘ┇@取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。　?。ㄈ┝私饧{稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況?！　。ㄋ模┎槊魇杖氲拇_認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異?！　。ㄎ澹┱_劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。　?。┍匾獣r(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。　　第十九條 本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?！　〉诙畻l 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。　　第二十一條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額?！　?duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣?！　〉诙l 有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?！　〉诙龡l 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定?！　。ǘ┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。　?。ㄈ﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)?！　〉诙臈l 收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定，按國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　〉诙鍡l 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：　　（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)?！　。ǘ┐召M(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！　〉诙鶙l 必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：　?。ㄒ唬徍似髽I(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的預(yù)售收入備查簿的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。　?。ǘ┐_認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況?！　。ㄈ徍似髽I(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。　?。ㄋ模徍税唇铱钍杖胗袩o(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來賬，如其他應(yīng)付款，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形?！　。ㄎ澹徍思{稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款?！　。徍思{稅人采用還本方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅?！　。ㄆ撸徍思{稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程