【正文】 土地增值稅清算 相關(guān)業(yè)務(wù)知識 第一部分 土地增值稅基礎(chǔ)知識 第二部分 土地增值稅預(yù)征要求 第三部分 土地增值稅清算流程 第四部分 土地增值稅核定規(guī)定 第五部分 土地增值稅清算要點(diǎn) 第一部分 土地增值稅基礎(chǔ)知識 土地增值稅 基本概念 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。 《條例》規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。 土地增值稅的納稅人 ? 土地增值稅的納稅義務(wù)人包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。 ? 外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按規(guī)定納稅。 土地增值稅征稅對象 ? 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的 增值額 。 ? 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵 :一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是 扣除項(xiàng)目金額 。 土地增值稅稅率 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為 30%，最高為 60%。 在確定土地增值稅適用稅率時(shí)，首先需要確定增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 (增值率 )，然后根據(jù)增值率確定相應(yīng)稅率。 （ 1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，適用稅率是 30%； （ 2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%的部分，適用稅率是 40%； （ 3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過 200%的部分，適用稅率是 50%； （ 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，適用稅率是 60%。 土地增值稅的應(yīng)納稅額 ? 應(yīng)納稅額 =土地增值額適用稅率 ? 凡土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％以上，即應(yīng)同時(shí)適用兩檔或兩檔以上的稅率，需分檔計(jì)算應(yīng)納稅額。 ? 為便于計(jì)算，可利用速算公式，具體如下： （ 1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的 土地增值稅稅額 =增值額 30％ （ 2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％，未超過 100％的 土地增值稅稅額 =增值額 40％ 扣除項(xiàng)目金額 5％ （ 3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％，未超過 200％的 土地增值稅稅額 =增值額 50％ 扣除項(xiàng)目金額 15％ （ 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％的 土地增值稅稅額＝增值額 60％ 扣除項(xiàng)目金額 35％ 公式中的 5%、 15%、 35%為速算扣除系數(shù)。 土地增值稅的計(jì)算步驟 ? （ 1）確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入； ? （ 2）計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額； ? （ 3）計(jì)算增值額（增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額） ? （ 4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比即增值率； ? （ 5）確定適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)注意：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。 例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一棟寫字樓，取得 1000萬元的銷售收入（營業(yè)稅稅率為 5%，城建稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加 3%，地方教育附加 1%）。該公司為建造寫字樓支付了 100萬元的地價(jià)款，建造此樓時(shí)投入200萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（該公司同時(shí)建造別的商品房，不能按該出售的寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出），計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。 第一步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓收入為 1000萬元； 第二步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。 取得土地使用權(quán)所支付的金額 100萬元； 房地產(chǎn)的開發(fā)成本為 200萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（ 100+200） *10%=30萬元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 1000*5%*（ 1+7%+3%+1%） = ； 從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為 （ 100+200） *20%=60萬元 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為 100+200+30++60= 第三步，計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 = 第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例 第五步，計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅稅額 *50%*15%== 第二部分 土地增值稅預(yù)征要求 土地增值稅預(yù)征范圍 ? 除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的其他各類房產(chǎn)，均應(yīng)實(shí)行預(yù)征。 ? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù) ? 土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（包括預(yù)收房款、預(yù)收定金）。 土地增值稅的預(yù)征率 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造的 普通住宅 ，按 2%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征 ? 開發(fā)建造的非普通住宅、非住宅用房，按 3%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征 ? 對既開發(fā)建造普通住宅又開發(fā)建造其他類型商品房（適用預(yù)征率為 3%）的，其銷售收入應(yīng)分別核算，如區(qū)分不清的，應(yīng)按 3%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。 ? 開發(fā)類型的確定以規(guī)劃等行政部門的相關(guān)文件為確認(rèn)依據(jù)。 土地增值稅預(yù)征的征收管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房實(shí)行預(yù)征的，以 1個(gè)月為 1個(gè)納稅期，納稅人自期滿之日起 15日內(nèi)申報(bào)納稅。 ? 納稅人應(yīng)于取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（含預(yù)收房款）的次月 15日內(nèi)持與購買方簽訂的房屋買賣合同復(fù)印件或預(yù)收款明細(xì)表向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。 土地增值稅預(yù)征的 法律責(zé)任 ? 對未按規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 （財(cái)稅 [2023]21號 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》） 第三部分 土地增值稅清算流程 土地增值稅清算條件（一） 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （國稅發(fā) [2023]187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、蘇地稅發(fā) [2023]72號《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》） 土地增值稅清算條件（二） 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 （ 4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（規(guī)程） （國稅發(fā) [2023]187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 、蘇地稅發(fā) [2023]72號《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》 ） 土地增值稅的清算單位 ? 土地增值稅的清算單位為 國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 為單位進(jìn)行清算。 ? 對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 ? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 土地增值稅清算時(shí)限 ? 對于符合清算條件規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi) 到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi) 報(bào)送清算資料。 （蘇地稅發(fā) [2023]72號《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》） 土地增值稅清算的法律責(zé)任 ? 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 （國稅函 [2023]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》） 土地增值稅清算工作流程（一） ? 納稅人主動(dòng)申請清算的： 納稅人提出清算申請 → 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理→ 稅收管理員調(diào)查核實(shí) → 審核 → 分管局長審批 → 清算結(jié)果通知納稅人 → 補(bǔ)退稅 土地增值稅清算工作流程（二） ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的： 稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定清算項(xiàng)目 → 下發(fā)清算通知書 → 納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)送相關(guān)資料 → 稅收管理員調(diào)查核實(shí) → 審核 →分管局長審批 → 清算結(jié)果通知納稅人 → 補(bǔ)退稅 土地增值稅清算前其他要求 ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對納稅人報(bào)送的資料進(jìn)行初步分析、核實(shí)、計(jì)算。主要審核項(xiàng)目開發(fā)用地面積、房屋開發(fā)面積、可銷售房屋面積、實(shí)際已銷售房屋面積。 主要目的：各種面積確認(rèn)可為銷售收入的確認(rèn)和開發(fā)成本的分配奠定基礎(chǔ)。 土地增值稅清算 資料收集（一） 土地增值稅清算需要納稅人報(bào)送的資料有： ①土地增值稅清算申請表、土地增值稅稅款計(jì)算表、納稅清算各項(xiàng)審定表、土地增值稅申報(bào)表； ②項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； ③主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 ④ 如納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》。 土地增值稅清算 資料收集（二） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算工作需要，可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料： ①開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)局文件） ②土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國土資源局、人民政府） ③商品房預(yù)售許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：房產(chǎn)管理局） ④工程概況 ⑤規(guī)劃申請、報(bào)告及圖紙（企業(yè)報(bào)送規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局） ⑥商品房核價(jià)批復(fù)（物價(jià)局發(fā)文） ⑦銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。