【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)支付的金額時(shí)，會(huì)計(jì)處理一般為： 借：開發(fā)成本 XX項(xiàng)目 XXXX 貸：銀行存款 取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)政策規(guī)定（一） ? 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? ? 例 :一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊 10000平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為 1000萬(wàn)元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等） 4000平方米；一座為公寓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等） 6000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。 公寓應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳?1000萬(wàn)元 *(6000/10000)=600萬(wàn)元 取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)政策規(guī)定（二） 取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn) ? 取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。具體有國(guó)有土地出讓合同、土地出讓專用收據(jù)（轉(zhuǎn)讓發(fā)票）、財(cái)政局開具的契稅票據(jù)等。 取得土地使用權(quán)支付金額相關(guān)政策規(guī)定（三） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》） 取得土地使用權(quán)支付金額具體審核要點(diǎn) ? 審核取得土地使用權(quán)所支付金額的 真實(shí)性 ? 審核取得土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偟?準(zhǔn)確性 ? 審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的 正確性 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本的含義 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定（一） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本，須提供 合法有效憑證 ；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定（二） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng) (庫(kù) )、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ? ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? ②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 裝修費(fèi)用 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》） 樣板房、會(huì)所、售樓處、物業(yè)中的家具、電器等設(shè)備，不屬于土地增值稅征收范圍，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入時(shí)不能包括家具、電器等設(shè)備的價(jià)值（以合法有效憑證為準(zhǔn)）。 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 成本分?jǐn)? ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 （國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》） 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 核定建安成本 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 本市規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 質(zhì)量保證金 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》） 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 土地閑置費(fèi) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》） 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 預(yù)提費(fèi)用 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》） 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 拆遷補(bǔ)償費(fèi)（一） 安置回遷 ? 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按《按下列方法和順序確認(rèn)： 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定確認(rèn)，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》、國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》） 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 拆遷補(bǔ)償費(fèi)（二） 異地安置 ? 開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按下列方法和順序確認(rèn)： 一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)； ? 異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》、國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》） 房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)政策規(guī)定 拆遷補(bǔ)償費(fèi)（三） 貨幣安置 ? 貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （國(guó)稅函 [2023]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》） 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ? 根據(jù)《細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。而納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不在此扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 建安發(fā)票的真實(shí)性問題 ? 清算實(shí)踐中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票比較混亂，代開混開情況較多，這主要是由于前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承擔(dān)。因此，應(yīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)取得的建安發(fā)票加強(qiáng)真實(shí)性審核，特別是金額較大的發(fā)票。審核中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注： ①已開具的發(fā)票是否符合蘇州市關(guān)于對(duì)建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。 ②開票方與購(gòu)票方是否為同一主體，是否存在著代開、虛開發(fā)票的情況。審核人員可將金額較大的工程發(fā)票輸入發(fā)票查詢系統(tǒng)，以驗(yàn)證發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)方。 ③所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項(xiàng)是否已足額支付。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 甲供材成本重復(fù)列支問題 ? 對(duì)納稅人采用甲供材方式的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題，著重審核其與施工企業(yè)簽訂的建安合同對(duì)甲供材的約定情況，如有重復(fù)列支甲供材的應(yīng)予以調(diào)出。對(duì)于已竣工決算的，應(yīng)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建安企業(yè)之間的甲供材核對(duì)清單。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 開發(fā)企業(yè)為施工方代墊臨時(shí)水電費(fèi)列支問題 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，施工方發(fā)生的臨時(shí)水電費(fèi)，通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取 (與為施工企業(yè)代付統(tǒng)籌費(fèi)用的操作類似 )，這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來(lái)款項(xiàng)(一般為“其他應(yīng)收款”科目 )進(jìn)行核算。因此，在清算審核中，應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支了這些代墊費(fèi)用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項(xiàng)目 (開發(fā)成本 )扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 行政性罰款列支 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的各類行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn)： 物業(yè)看護(hù)費(fèi)、售樓處的水電、辦公費(fèi) ? 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護(hù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和售樓處的水電、辦公費(fèi)等費(fèi)用，按照規(guī)定以上各項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)在銷售費(fèi)用科目歸集，列入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用而不是在開發(fā)成本中列支，因此在清算審核中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否有這些內(nèi)容的審核，如有應(yīng)予以調(diào)出。 房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要點(diǎn) ? 審核開發(fā)成本的 真實(shí)性 ? 審核開發(fā)成本的 配比性 ? 審核開發(fā)成本的 合理性 ? 審核成本歸集的 規(guī)范性 ? 審核開發(fā)成本的 可比性 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的含義 ?房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （《實(shí)施細(xì)則》） 土地增值稅扣除項(xiàng)目中 “房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的含義 ? 扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)