【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ： （一）成片受讓土地分期開(kāi)發(fā)的扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，應(yīng)考慮按照下列方法合理分?jǐn)偅簩⑷〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，按照清算單位實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例進(jìn)行分配，或按照清算單位實(shí)際建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分配；公共配套設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)?，?yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒?。如屬于全體業(yè)主共有或者無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，按照可售面積分?jǐn)偢髌?、各?xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。如只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)，可售建筑面積只負(fù)擔(dān)部分配套設(shè)備費(fèi)。（二）鑒證成片受讓土地分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成片受讓土地分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本鑒證表》。第四節(jié) 應(yīng)納稅額鑒證第三十三條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第二十九條的規(guī)定鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）稅額驗(yàn)算。審核計(jì)算過(guò)程，驗(yàn)算增值額、增值率、應(yīng)納稅額。（二）不征稅項(xiàng)目和免征項(xiàng)目的確認(rèn)。審核在稅款計(jì)算與繳納環(huán)節(jié)對(duì)不征稅項(xiàng)目和免征項(xiàng)目的劃分情況，避免把不征稅或免稅項(xiàng)目做為征稅項(xiàng)目對(duì)待，避免把已停止免征的項(xiàng)目繼續(xù)按免稅項(xiàng)目對(duì)待。（三）鑒證普通住宅征免情況，應(yīng)依據(jù)土地增值稅鑒證的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)算免稅額，驗(yàn)證普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算。（四）鑒證預(yù)征稅款，清算環(huán)節(jié)已繳稅款，確認(rèn)應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款金額。（五）被鑒證單位開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包含多個(gè)清算單位的，應(yīng)查實(shí)清算申報(bào)是否符合下列要求：多個(gè)清算單位分別申報(bào)。納稅人如果在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)，對(duì)每個(gè)計(jì)稅單位應(yīng)分別填寫(xiě)一份申報(bào)表；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他項(xiàng)目分別申報(bào)。納稅人如果既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別填寫(xiě)納稅申報(bào)表（一）。（六）鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)填制填制工作底稿（范本）中的有關(guān)鑒證表：《土地增值稅繳款情況鑒證表》，《增值額及增值率鑒證表》，《土地增值稅款計(jì)算表》。第三章 清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)第三十四條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第三十條規(guī)定的程序，應(yīng)對(duì)收集的鑒證材料進(jìn)行分析、研究、鑒別，評(píng)價(jià)證據(jù)材料的真實(shí)性、合法性、相關(guān)性、充分性。審查判斷所收集鑒證材料與鑒證事項(xiàng)的客觀聯(lián)系，審查的內(nèi)容包括：鑒證材料的來(lái)源、內(nèi)容、各材料之間的相互聯(lián)系。（一）對(duì)個(gè)別鑒證材料進(jìn)行審查判斷，應(yīng)去偽存真確認(rèn)證據(jù)的客觀性、真實(shí)性，應(yīng)審查其與鑒證事項(xiàng)之間是否存在某種聯(lián)系，確定與鑒證事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)性和實(shí)際的證明作用。（二）對(duì)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的全部鑒證材料進(jìn)行綜合審查判斷，應(yīng)分析研究、推理判斷各材料之間、鑒證材料與鑒證事項(xiàng)事實(shí)之間的聯(lián)系，確認(rèn)所收集的證據(jù)是否確實(shí)、充分，所證明的鑒證事項(xiàng)是否協(xié)調(diào)一致，對(duì)事實(shí)能否作出唯一、正確的結(jié)論。（三）支持鑒證結(jié)論的有關(guān)證據(jù)，應(yīng)符合認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、適用依據(jù)正確、程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)淖C明標(biāo)準(zhǔn)。第三十五條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第三十一條的規(guī)定，鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一）基本情況調(diào)查，包括工商注冊(cè)登記情況（如股權(quán)或者實(shí)收資本重大變動(dòng)情況）、組織代碼登記驗(yàn)證情況、稅務(wù)登記情況、土地增值稅清算（預(yù)繳）申報(bào)納稅情況及完稅憑證、稅務(wù)檢查及整改情況、銀行開(kāi)戶情況、對(duì)外投資情況以及房管部門(mén)免費(fèi)公開(kāi)的信息等。（二）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度情況調(diào)查，包括所執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度、確定的具體會(huì)計(jì)規(guī)定、各類財(cái)務(wù)報(bào)告、年度企業(yè)會(huì)計(jì)政策變動(dòng)情況及說(shuō)明、接受會(huì)計(jì)信息質(zhì)量抽查或者審計(jì)的結(jié)果及其整改情況等。（三）內(nèi)部控制制度自我評(píng)價(jià)情況調(diào)查，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營(yíng)分析控制和績(jī)效考評(píng)控制等。第三十六條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第三十二條的規(guī)定，鑒證項(xiàng)目前期管理情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一）確認(rèn)征稅范圍的有關(guān)資料：1．《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；2．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；3．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；4．《銷售許可證》復(fù)印件；5．《建設(shè)工程開(kāi)工證》復(fù)印件；6．《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件。（二）確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料：；；；；；；（附表）；；。（三）確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料：；、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；；(工程)銷售明細(xì)表；，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項(xiàng)目竣工清算報(bào)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表、清算項(xiàng)目的銷售許可證、房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)等四項(xiàng)資料。第三十七條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第三十三條的規(guī)定，鑒證人對(duì)被鑒證人清算申報(bào)的收入總額的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：（一）收入總額事實(shí)方面，包括商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、捐贈(zèng)、投資合同、企業(yè)管理當(dāng)局批件或者決議、外部批文及其他有關(guān)信息和資料。（二）收入總額會(huì)計(jì)方面，包括總分類賬、明細(xì)分類賬會(huì)計(jì)分錄以及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄、銀行進(jìn)賬單等信息和資料。（三）收入總額稅收方面，包括銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)證據(jù)及三者關(guān)聯(lián)性分析的自制資料，銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積數(shù)據(jù)資料，發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況資料；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料。第三十八條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第三十四條的規(guī)定，鑒證人對(duì)被鑒證人扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：（一）鑒證取得土地使用權(quán)支付金額，應(yīng)以得下列證據(jù)資料：；；；；、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；；。（二）被鑒證人土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在事實(shí)方面、會(huì)計(jì)方面以及稅收方面的有關(guān)信息或資料。（三）被鑒證人利息支出在事實(shí)方面、會(huì)計(jì)方面以及稅收方面的有關(guān)信息或資料。（四）被鑒證人與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金在事實(shí)方面、會(huì)計(jì)方面以及稅收方面的有關(guān)信息或資料。 （五）被鑒證人稅法允許加計(jì)扣除項(xiàng)目在事實(shí)方面、會(huì)計(jì)方面以及稅收金額方面的有關(guān)信息或資料。第三十九條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第二十九條的規(guī)定鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：（一）被鑒證人增值額在事實(shí)方面、會(huì)計(jì)方面以及稅收金額方面的有關(guān)信息或資料。（二）對(duì)同一個(gè)清算項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，分別核算增值額形成的稅收繳款書(shū)、完稅證和退稅憑證等信息和資料。（三）土地增值稅納稅申報(bào)表。（四）記錄稅款計(jì)算過(guò)程的有關(guān)資料。（五）已繳稅款的繳款書(shū)復(fù)印件。（六）應(yīng)交土地增值稅明細(xì)帳復(fù)印件。第四十條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第三十五條的規(guī)定，應(yīng)取得清算鑒證業(yè)務(wù)有關(guān)的證據(jù)資料，并填制工作底稿（范本）中有關(guān)的鑒證表。第四章 清算鑒證業(yè)務(wù)報(bào)告第四十一條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第四章的規(guī)定，編制清算鑒證業(yè)務(wù)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“鑒證報(bào)告”），如果發(fā)現(xiàn)某些可能對(duì)土地增值稅清算申報(bào)產(chǎn)生影響的事項(xiàng)，不應(yīng)當(dāng)發(fā)表無(wú)保留意見(jiàn)的鑒證結(jié)論，應(yīng)當(dāng)選擇發(fā)表保留意見(jiàn)的鑒證結(jié)論。（一）證據(jù)不符合充分性、適當(dāng)性的要求。（二）數(shù)據(jù)審驗(yàn)結(jié)果與申報(bào)結(jié)果不符。（三）不符合稅法規(guī)定的條件。（四）對(duì)被鑒證人編報(bào)的清算申報(bào)表持有重大異議。（五）審核范圍受到限制難以對(duì)清算申報(bào)發(fā)表意見(jiàn)的情形。第四十二條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第四章的規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所內(nèi)部三級(jí)復(fù)核應(yīng)填制三級(jí)復(fù)核工作底稿。第四十三條 根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)第四章和《土地增值稅清算鑒證報(bào)告（范本）》的要求出具鑒證報(bào)告，并應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求提供報(bào)告說(shuō)明。報(bào)告附件《土地增值稅清算鑒證報(bào)告說(shuō)明》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）被鑒證人基本情況（二）被鑒證人執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策情況（三）清算項(xiàng)目情況說(shuō)明（四）鑒證過(guò)程的情況說(shuō)明（五）重大事項(xiàng)的情況說(shuō)明第四十四條 鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)注明報(bào)告日期。報(bào)告日期不應(yīng)早于注冊(cè)稅務(wù)師獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徍俗C據(jù)，形成鑒證結(jié)論的日期。附件：清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)（范本）《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)（范本）甲方（委托方）：甲方稅務(wù)登記號(hào)：乙方（受托方）：乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：一、委托事項(xiàng)（一）項(xiàng)目名稱：（二）具體內(nèi)容及要求：（三）完成時(shí)間：二、甲方的責(zé)任與義務(wù)（一）甲方的責(zé)任《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。（3）嚴(yán)格按照稅收規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。、法規(guī)的行為。、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（二）甲方的義務(wù)，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問(wèn)。，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開(kāi)始前提供清單。未按規(guī)定時(shí)間支付委托費(fèi)用的，應(yīng)按約定金額%的比例支付違約金。三、乙方的責(zé)任和義務(wù)（一）乙方的責(zé)任、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。，執(zhí)行鑒證程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供鑒證服務(wù)。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過(guò)程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽(tīng)證、復(fù)議等程序。，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)（一）按照注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣（大寫(xiě)） 元整（￥ ）。（二）上述費(fèi)用自本約定書(shū)生效之日起___日內(nèi)預(yù)付業(yè)務(wù)費(fèi)用總額的____%；其余費(fèi)用在乙方提交鑒證報(bào)告后10日內(nèi)一次性全額支付（或在乙方提交鑒證報(bào)告當(dāng)日內(nèi)一次性全額支付）。（三）由于無(wú)法預(yù)見(jiàn)的原因，導(dǎo)致從事本委托事項(xiàng)完成的實(shí)際時(shí)間較本約定書(shū)簽訂時(shí)預(yù)計(jì)的時(shí)間有明顯的增加或減少時(shí)，甲乙雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商，相應(yīng)調(diào)整本約定書(shū)第四款第（一）項(xiàng)所述業(yè)務(wù)費(fèi)用總額。（四）由于無(wú)法預(yù)見(jiàn)的原因，導(dǎo)致乙方人員抵達(dá)甲方工作現(xiàn)場(chǎng)后，本約定書(shū)項(xiàng)目不再進(jìn)行，甲方不得要求退還預(yù)付的業(yè)務(wù)費(fèi)用；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場(chǎng)審核工作之后，甲方應(yīng)另行向乙方支付人民幣 元的補(bǔ)償費(fèi)，該補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內(nèi)支付。（五）由于無(wú)法預(yù)見(jiàn)的原因，發(fā)生的與本次委托事項(xiàng)有關(guān)的其他費(fèi)用（包括交通、食宿費(fèi)等），由雙方協(xié)商解決。五、鑒證報(bào)告的出具和使用（一）乙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則所規(guī)定的格式和類型，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。（二）乙方向甲方出具鑒證報(bào)告一式 份。（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說(shuō)明。六、約定事項(xiàng)的變更如果出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。七、約定事項(xiàng)的終止（一）本約定書(shū)簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無(wú)故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書(shū)終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。八、適用法律和爭(zhēng)議解決本約定書(shū)的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書(shū)有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議，雙方均可選擇如下一種解決方式：（一）提交 進(jìn)行仲裁；（二）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。九、本約定書(shū)的法律效力（一）本約定書(shū)經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。（二）本約定書(shū)一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。十、其他事項(xiàng)的約定本約定書(shū)未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書(shū)具有同等法律效力。甲方（委托人）： 乙方：（蓋章） （蓋章）法人代表：（簽名或蓋章） 所長(zhǎng)：（簽名或蓋章）地址： 地址：電話： 電話：聯(lián)系人： 聯(lián)系人：簽約日期：簽約地點(diǎn)：《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（共40張）目錄委托單位名稱： 委托單位聯(lián)系電話：索引號(hào)項(xiàng)目名稱頁(yè)號(hào)索引號(hào)項(xiàng)目名稱頁(yè)號(hào)項(xiàng)目基本情況類建筑安裝工程費(fèi)鑒證表會(huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表項(xiàng)目基本情況鑒證表公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表普通住宅判定表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表與收入相關(guān)的面積明細(xì)