【文章內(nèi)容簡介】 ： （一）成片受讓土地分期開發(fā)的扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，應考慮按照下列方法合理分攤：將取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目，按照清算單位實際占用土地面積占土地總面積的比例進行分配，或按照清算單位實際建筑面積占總建筑面積的比例進行分配；公共配套設備費的分攤，應根據(jù)實際使用情況確認分攤方法。如屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施費，按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。如只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應按比例分攤配套設施費，可售建筑面積只負擔部分配套設備費。（二）鑒證成片受讓土地分期開發(fā)項目，應填制工作底稿（范本）中的《成片受讓土地分期開發(fā)項目成本鑒證表》。第四節(jié) 應納稅額鑒證第三十三條 根據(jù)指導意見第二十九條的規(guī)定鑒證應納稅額，應特殊關注：（一）稅額驗算。審核計算過程，驗算增值額、增值率、應納稅額。（二）不征稅項目和免征項目的確認。審核在稅款計算與繳納環(huán)節(jié)對不征稅項目和免征項目的劃分情況，避免把不征稅或免稅項目做為征稅項目對待，避免把已停止免征的項目繼續(xù)按免稅項目對待。（三）鑒證普通住宅征免情況，應依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標準，驗算免稅額，驗證普通標準住宅核算。（四）鑒證預征稅款，清算環(huán)節(jié)已繳稅款，確認應補或應退稅款金額。（五）被鑒證單位開發(fā)項目包含多個清算單位的，應查實清算申報是否符合下列要求：多個清算單位分別申報。納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表；普通標準住宅與其他項目分別申報。納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā)又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別填寫納稅申報表（一）。（六）鑒證應納稅額，應填制填制工作底稿（范本）中的有關鑒證表：《土地增值稅繳款情況鑒證表》，《增值額及增值率鑒證表》，《土地增值稅款計算表》。第三章 清算鑒證業(yè)務證據(jù)第三十四條 根據(jù)指導意見第三十條規(guī)定的程序，應對收集的鑒證材料進行分析、研究、鑒別，評價證據(jù)材料的真實性、合法性、相關性、充分性。審查判斷所收集鑒證材料與鑒證事項的客觀聯(lián)系，審查的內(nèi)容包括：鑒證材料的來源、內(nèi)容、各材料之間的相互聯(lián)系。（一）對個別鑒證材料進行審查判斷，應去偽存真確認證據(jù)的客觀性、真實性，應審查其與鑒證事項之間是否存在某種聯(lián)系，確定與鑒證事項的關聯(lián)性和實際的證明作用。（二）對土地增值稅清算鑒證業(yè)務的全部鑒證材料進行綜合審查判斷，應分析研究、推理判斷各材料之間、鑒證材料與鑒證事項事實之間的聯(lián)系，確認所收集的證據(jù)是否確實、充分，所證明的鑒證事項是否協(xié)調(diào)一致，對事實能否作出唯一、正確的結(jié)論。（三）支持鑒證結(jié)論的有關證據(jù)，應符合認定事實清楚、證據(jù)確鑿、適用依據(jù)正確、程序合法，內(nèi)容適當?shù)淖C明標準。第三十五條 根據(jù)指導意見第三十一條的規(guī)定，鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時，應當按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關鑒證材料：（一）基本情況調(diào)查，包括工商注冊登記情況（如股權或者實收資本重大變動情況）、組織代碼登記驗證情況、稅務登記情況、土地增值稅清算（預繳）申報納稅情況及完稅憑證、稅務檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況以及房管部門免費公開的信息等。（二）財務會計制度情況調(diào)查，包括所執(zhí)行的會計制度、確定的具體會計規(guī)定、各類財務報告、年度企業(yè)會計政策變動情況及說明、接受會計信息質(zhì)量抽查或者審計的結(jié)果及其整改情況等。（三）內(nèi)部控制制度自我評價情況調(diào)查，包括不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等。第三十六條 根據(jù)指導意見第三十二條的規(guī)定，鑒證項目前期管理情況時，應當按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關鑒證材料：（一）確認征稅范圍的有關資料：1．《土地增值稅項目登記表》復印件；2．《建設用地規(guī)劃許可證》復印件；3．《建設工程規(guī)劃許可證》復印件；4．《銷售許可證》復印件；5．《建設工程開工證》復印件；6．《國有土地使用證》復印件。（二）確認清算單位的有關資料：；；；；；；（附表）；；。（三）確認清算條件的有關資料：；、概算書、項目工程合同結(jié)算單；，應提交注銷稅務登記的有關手續(xù)，作為確認應進行清算的依據(jù)；，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應提交評估報告；；(工程)銷售明細表；，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。第三十七條 根據(jù)指導意見第三十三條的規(guī)定，鑒證人對被鑒證人清算申報的收入總額的認定，應當取得下列鑒證材料：（一）收入總額事實方面，包括商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表、捐贈、投資合同、企業(yè)管理當局批件或者決議、外部批文及其他有關信息和資料。（二）收入總額會計方面，包括總分類賬、明細分類賬會計分錄以及對財務報表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄、銀行進賬單等信息和資料。（三）收入總額稅收方面，包括銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)證據(jù)及三者關聯(lián)性分析的自制資料，銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積數(shù)據(jù)資料，發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況資料；對銷售價格進行評估，并判斷有無價格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關的信息和資料。第三十八條 根據(jù)指導意見第三十四條的規(guī)定，鑒證人對被鑒證人扣除項目金額的確認，應當取得下列鑒證材料：（一）鑒證取得土地使用權支付金額，應以得下列證據(jù)資料：；；；；、概算書、項目工程合同結(jié)算單；；。（二）被鑒證人土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用在事實方面、會計方面以及稅收方面的有關信息或資料。（三）被鑒證人利息支出在事實方面、會計方面以及稅收方面的有關信息或資料。（四）被鑒證人與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金在事實方面、會計方面以及稅收方面的有關信息或資料。 （五）被鑒證人稅法允許加計扣除項目在事實方面、會計方面以及稅收金額方面的有關信息或資料。第三十九條 根據(jù)指導意見第二十九條的規(guī)定鑒證應納稅額，應當取得下列鑒證材料：（一）被鑒證人增值額在事實方面、會計方面以及稅收金額方面的有關信息或資料。（二）對同一個清算項目既有普通住宅，又有非普通住宅，分別核算增值額形成的稅收繳款書、完稅證和退稅憑證等信息和資料。（三）土地增值稅納稅申報表。（四）記錄稅款計算過程的有關資料。（五）已繳稅款的繳款書復印件。（六）應交土地增值稅明細帳復印件。第四十條 根據(jù)指導意見第三十五條的規(guī)定，應取得清算鑒證業(yè)務有關的證據(jù)資料，并填制工作底稿（范本）中有關的鑒證表。第四章 清算鑒證業(yè)務報告第四十一條 根據(jù)指導意見第四章的規(guī)定，編制清算鑒證業(yè)務報告（以下簡稱“鑒證報告”），如果發(fā)現(xiàn)某些可能對土地增值稅清算申報產(chǎn)生影響的事項，不應當發(fā)表無保留意見的鑒證結(jié)論，應當選擇發(fā)表保留意見的鑒證結(jié)論。（一）證據(jù)不符合充分性、適當性的要求。（二）數(shù)據(jù)審驗結(jié)果與申報結(jié)果不符。（三）不符合稅法規(guī)定的條件。（四）對被鑒證人編報的清算申報表持有重大異議。（五）審核范圍受到限制難以對清算申報發(fā)表意見的情形。第四十二條 根據(jù)指導意見第四章的規(guī)定，稅務師事務所內(nèi)部三級復核應填制三級復核工作底稿。第四十三條 根據(jù)指導意見第四章和《土地增值稅清算鑒證報告（范本）》的要求出具鑒證報告，并應根據(jù)當?shù)囟悇諜C關的要求提供報告說明。報告附件《土地增值稅清算鑒證報告說明》應當包括以下內(nèi)容：（一）被鑒證人基本情況（二）被鑒證人執(zhí)行的主要會計政策情況（三）清算項目情況說明（四）鑒證過程的情況說明（五）重大事項的情況說明第四十四條 鑒證報告應當注明報告日期。報告日期不應早于注冊稅務師獲取充分、適當?shù)膶徍俗C據(jù)，形成鑒證結(jié)論的日期。附件：清算鑒證業(yè)務約定書（范本）《土地增值稅清算鑒證業(yè)務工作底稿》（范本）清算鑒證業(yè)務約定書（范本）甲方（委托方）：甲方稅務登記號：乙方（受托方）：乙方稅務師事務所執(zhí)業(yè)證編號：茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：一、委托事項（一）項目名稱：（二）具體內(nèi)容及要求：（三）完成時間：二、甲方的責任與義務（一）甲方的責任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內(nèi)部控制。（2）符合會計準則及有關規(guī)定。（3）嚴格按照稅收規(guī)定進行納稅調(diào)整。、法規(guī)的行為。、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。（二）甲方的義務，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。未按規(guī)定時間支付委托費用的，應按約定金額%的比例支付違約金。三、乙方的責任和義務（一）乙方的責任、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及有關規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。，執(zhí)行鑒證程序，為甲方的委托事項提供鑒證服務。（二）乙方的義務，并出具真實、合法的鑒證報告。，乙方應當對執(zhí)行業(yè)務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復議等程序。，乙方應當按照有關法律、法規(guī)及相關規(guī)定承擔相應的法律責任。，應當承擔相應的賠償責任。四、約定事項的收費（一）按照注冊稅務師行業(yè)收費的有關規(guī)定，完成本委托事項費用為人民幣（大寫） 元整（￥ ）。（二）上述費用自本約定書生效之日起___日內(nèi)預付業(yè)務費用總額的____%；其余費用在乙方提交鑒證報告后10日內(nèi)一次性全額支付（或在乙方提交鑒證報告當日內(nèi)一次性全額支付）。（三）由于無法預見的原因，導致從事本委托事項完成的實際時間較本約定書簽訂時預計的時間有明顯的增加或減少時，甲乙雙方應通過協(xié)商，相應調(diào)整本約定書第四款第（一）項所述業(yè)務費用總額。（四）由于無法預見的原因，導致乙方人員抵達甲方工作現(xiàn)場后，本約定書項目不再進行，甲方不得要求退還預付的業(yè)務費用；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場審核工作之后，甲方應另行向乙方支付人民幣 元的補償費，該補償費應于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內(nèi)支付。（五）由于無法預見的原因，發(fā)生的與本次委托事項有關的其他費用（包括交通、食宿費等），由雙方協(xié)商解決。五、鑒證報告的出具和使用（一）乙方應當按照國家發(fā)布的相關業(yè)務準則所規(guī)定的格式和類型，出具真實、合法的鑒證報告。（二）乙方向甲方出具鑒證報告一式 份。（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。六、約定事項的變更如果出現(xiàn)不可預見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。（二）在終止業(yè)務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：（一）提交 進行仲裁；（二）向有管轄權的人民法院提起訴訟。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。十、其他事項的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。甲方（委托人）： 乙方：（蓋章） （蓋章）法人代表：（簽名或蓋章） 所長：（簽名或蓋章）地址： 地址：電話： 電話：聯(lián)系人： 聯(lián)系人：簽約日期：簽約地點：《土地增值稅清算鑒證業(yè)務工作底稿》（范本）（共40張）目錄委托單位名稱： 委托單位聯(lián)系電話：索引號項目名稱頁號索引號項目名稱頁號項目基本情況類建筑安裝工程費鑒證表會計政策和稅收政策調(diào)查表基礎設施費鑒證表項目基本情況鑒證表公共配套設施費鑒證表普通住宅判定表開發(fā)間接費用鑒證表與收入相關的面積明細