土地增值稅清算業(yè)務(wù)輔導(dǎo)(編輯修改稿)
2025-02-12 19:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 用，或者舊房及建筑物的評估價格 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 全椒縣地稅局城郊分局 成本項目 成本性質(zhì) 土地增值稅分?jǐn)偡椒? 土地成本 共同成本 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 共同成本 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設(shè)施費 共同成本 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 全椒縣地稅局城郊分局 ? 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： ? 代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 ? 代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本，須提供 合法有效憑證 ，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場 (庫 )、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ? 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ? 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ? 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 利息及借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 對開發(fā)企業(yè)為銷售房屋而對售樓處、制作的樣板房（無法銷售、只作參觀）進行裝修、裝潢而發(fā)生的費用應(yīng)歸集到房地產(chǎn)開發(fā)費用，而不應(yīng)作為開發(fā)成本扣除。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，可以扣除的開發(fā)間接費中只包含因直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資和職工福利費。因此，對于執(zhí)行 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 》 的開發(fā)企業(yè)而言，如果在 “ 開發(fā)間接費 ”中列支上因直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資而產(chǎn)生的養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費、住房公積金、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費這七項費用的，在土地增值稅清算時應(yīng)調(diào)整出來，不能作為開發(fā)間接費用在土地增值稅清算中扣除，只能作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 國稅發(fā) 〔 2023〕 187號 全椒縣地稅局城郊分局 ? 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 國稅發(fā) 〔 2023〕 187號 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 國稅函 [2023]220號 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 國稅函 [2023]220號 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按 《 按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定確認(rèn)，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 國稅函 [2023]220號、國稅發(fā) 〔 2023〕 187號 全椒縣地稅局城郊分局 異地安置 ? 開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按下列方法和順序確認(rèn)： 同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定，計入本項目的拆遷補償費； ? 異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
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