【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測(cè)建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類(lèi)型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測(cè)建筑面積分配。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核不能忽視實(shí)地查看。（九）公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?！艄才涮自O(shè)施的規(guī)劃資料◆無(wú)償移交政府或全體業(yè)主的證明資料 （1）審核公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，在案頭審核的基礎(chǔ)上，審核人員應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看和詢問(wèn)，核實(shí)公共配套設(shè)施的用途，是否有挪作他用的情況。（2）根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)和對(duì)應(yīng)款項(xiàng)審核公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。（1）注意企業(yè)作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除的必須是不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此在審核過(guò)程中應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)申報(bào)的公共配套設(shè)施費(fèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬，核實(shí)公共配套設(shè)施的面積。納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。（2）注意區(qū)分配套設(shè)施與公共配套設(shè)施。關(guān)注將配套設(shè)施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨(dú)歸集配套設(shè)施的相關(guān)成本費(fèi)用，而未擠入銷(xiāo)售產(chǎn)品的成本費(fèi)用扣除。根據(jù)國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)、派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電所、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此種情況應(yīng)查看移交公告或相關(guān)證明資料）；②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此時(shí)應(yīng)查看無(wú)償移交的證明材料）；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用（此時(shí)應(yīng)核查是否計(jì)入收入）。（3）測(cè)算公共配套設(shè)施費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將比值與同類(lèi)工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（4）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂儆诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測(cè)建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類(lèi)型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測(cè)建筑面積分配。（十）對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等?！糁苯咏M織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員職責(zé)說(shuō)明 ◆直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 ◆項(xiàng)目部人員名單、勞務(wù)合同以及工資明細(xì)表◆項(xiàng)目部所需用的固定資產(chǎn)明細(xì)帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)的明細(xì)帳◆支付憑證及結(jié)算發(fā)票 （1）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，調(diào)取項(xiàng)目部人員的花名冊(cè)與工資冊(cè)進(jìn)行核實(shí)，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。（2）核對(duì)項(xiàng)目開(kāi)工日期和竣工日期，施工期間發(fā)生的工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等才能作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用扣除，抽查相關(guān)憑證，審核是否將項(xiàng)目完工后的費(fèi)用擠入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用等其他費(fèi)用擠入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（1）關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)是否在開(kāi)發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用,如為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi),如有列支應(yīng)將其調(diào)出。（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費(fèi)用混入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，加大可扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)分工，合理劃分“項(xiàng)目管理人員”與“行政管理人員”。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。多項(xiàng)目受益應(yīng)按各建筑面積分配。同一項(xiàng)目不同類(lèi)型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。（十一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ◆發(fā)票、憑證◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同 （1）對(duì)于利息支出據(jù)實(shí)扣除的情況，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用；利用閑臵借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＃?）重點(diǎn)審核計(jì)算基數(shù)，當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。注意與會(huì)計(jì)期間費(fèi)用中銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)不同。（十二）對(duì)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。企業(yè)稅金賬、稅票及稅務(wù)局開(kāi)票入庫(kù)系統(tǒng)數(shù)據(jù) （1）獲取或編制該項(xiàng)目各項(xiàng)稅金繳納情況明細(xì)表。（2）從征管系統(tǒng)中核實(shí)其實(shí)際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關(guān)繳稅證明，審核是否是本項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi)，只有本項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi)才能扣除。（1）按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，不得重復(fù)計(jì)算扣除。（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在同一項(xiàng)目不同類(lèi)型房地產(chǎn)中分配應(yīng)據(jù)實(shí)分?jǐn)?，和相關(guān)收入配比，不應(yīng)按已售建筑面積分?jǐn)?。（十三）?duì)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的審核 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人進(jìn)行的加計(jì)扣除，應(yīng)嚴(yán)格審核確定可以加計(jì)扣除的基數(shù)，對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（1）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。（2）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。五、資料歸檔主管稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)部門(mén)在相關(guān)明細(xì)表格中簽字并加蓋公章，予以認(rèn)可，并由稅源管理部門(mén)負(fù)責(zé)土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項(xiàng)目清算小組審核會(huì)議情況表》；《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》及稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》；土地增值稅清算審核見(jiàn)面材料（包括土地增值稅清算審核報(bào)告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》）及稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回證；土地增值稅清算執(zhí)行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書(shū)；《土地增值稅清算受理通知書(shū)》、《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書(shū)》、《土地增值稅清算不予受理通知書(shū)》及稅務(wù)文書(shū)送達(dá)回證；企業(yè)申報(bào)資料及附表（見(jiàn)土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書(shū)統(tǒng)一清理、順序編號(hào)。其余資料按時(shí)間順序排列，資料右下腳按頁(yè)進(jìn)行順序編號(hào)。編制文書(shū)目錄（注明頁(yè)碼），文書(shū)送達(dá)時(shí)要有送達(dá)回證，裝訂并整理歸檔。六、后續(xù)管理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后項(xiàng)目的后續(xù)管理。根據(jù)國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。其中，單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立土地增值稅清算工作臺(tái)賬，登記土地增值稅征收情況，加強(qiáng)房屋銷(xiāo)售管理，改變后續(xù)管理薄弱的現(xiàn)實(shí)情況。附：土地增值稅清算成本計(jì)算分?jǐn)偡椒偟姆謹(jǐn)偡椒▏?guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)文件第四條第五款規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。國(guó)稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)文件規(guī)定，納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。土地成本的分?jǐn)偸【?014年第7號(hào)公告第四條明確了土地成本計(jì)算分?jǐn)倖?wèn)題：對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽５珜?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類(lèi)型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類(lèi)型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。值得注意的是，關(guān)于地下車(chē)庫(kù)（位）對(duì)土地成本的分?jǐn)倖?wèn)題，首先要明確地下車(chē)庫(kù)（位）是否計(jì)入容積率，如果計(jì)入容積率，則應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，如不?jì)入容積率，則不分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｗ≌c商業(yè)用房的成本扣除問(wèn)題（建筑安裝工程費(fèi)）省局2014年第7號(hào)公告第五條規(guī)定，單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開(kāi)發(fā)商建造綜合樓時(shí)僅對(duì)商業(yè)用房部分進(jìn)行精裝修的，如果納稅人在財(cái)務(wù)核算上能單獨(dú)確定為成本核算對(duì)象，準(zhǔn)確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對(duì)象的直接成本，在計(jì)算商業(yè)用房的增值額時(shí)可以單獨(dú)扣除，不必分?jǐn)?。第二篇：土地增值稅清算協(xié)議土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)甲方（委托方）：XXXXX甲方稅務(wù)登記號(hào)：乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：18285茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：一、委托事項(xiàng)（一）項(xiàng)目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對(duì)甲方2010年2015年6月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。二、甲方的責(zé)任與義務(wù)（一）甲方的責(zé)任《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。、法規(guī)的行為。、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（二）甲方的義務(wù)，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問(wèn)。，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開(kāi)始前提供清單。三、乙方的責(zé)任和義務(wù)（一）乙方的責(zé)任、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過(guò)程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽(tīng)證、復(fù)議等程序。，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。，并代理甲方向稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行解釋。四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬(wàn)元（￥280000元）。上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬(wàn)元。五、土地增值稅