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正文內(nèi)容

土地增值稅清算培訓(xùn)企業(yè)培訓(xùn)課件(編輯修改稿)

2024-08-14 23:26 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 扣除。 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、地上地下建筑物和附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。 ? 包括: ? 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 ? 重點(diǎn)關(guān)注: ? 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生,尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 ? 前期工程費(fèi)。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。 ? 包括: ? 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平” (通水、通電、通路、平整地面)等支出。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。 ? 包括: ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ? 重點(diǎn)關(guān)注: ? (一)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生,是否存在虛列情形。 ? (二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ? (三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? ? 建筑安裝工程費(fèi)。 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 ? 重點(diǎn)關(guān)注: ? (一)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 ? (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí),自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 ? (三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本,驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 ? (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的,還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 ? (五)建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造,但又不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。 ? 重點(diǎn)關(guān)注: ? (一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確,公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生,有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 ? (二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 ? (三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi),是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? ? 開發(fā)間接費(fèi)用。 是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各類間接費(fèi)用。 ? 包括: ? 工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 重點(diǎn)關(guān)注: ? (一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 ? (二)開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生,有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況,取得的憑證是否合法有效。 ? 代收費(fèi)用的處理: ? 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 ? (摘自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 1995年財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理: ? ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除; ? ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除; ? ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。 ? (摘自國(guó)家稅務(wù)總局 2022年國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào)文) ? 說明: ? 根據(jù)配比原則,房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用,則裝修費(fèi)用可計(jì)入成本,否則不得扣除。 ? 成本費(fèi)用的真實(shí)性 : ? 在土地增值稅清算過程中,允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。 ? 在稅前扣除的金額,除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外,還要求該款項(xiàng)已實(shí)際支付。 ? 扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則: ? 以實(shí)際支付并取得合法有效憑證為準(zhǔn),對(duì)只有實(shí)際支付沒有取得合法有效憑證的,或者只取得合法有效憑證沒有實(shí)際支付的,不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。 ? 成本費(fèi)用的配比性 : ? 在計(jì)算土地增值稅時(shí),應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。 ? 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的,應(yīng)著重劃分本期清算的成本費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。 ? 對(duì)不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用,應(yīng)予以剔除;對(duì)當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的,應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒?,加以合理分?jǐn)偂? ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本的分?jǐn)倖栴}: ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ? (摘自國(guó)家稅務(wù)總局 2022年國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào)規(guī)定) ? 成本對(duì)象計(jì)稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偅? ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,應(yīng)按當(dāng)期已售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)。 ? 可售面積單位計(jì)稅成本 =總計(jì)稅成本 247。 總可售面積 ? 已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已售面積 可售面積單位計(jì)稅成本 ? 票據(jù)取得的規(guī)范性 : ? 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容,確定收到票據(jù)是否規(guī)范,主要依據(jù)以下的原則: ? 如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)(例如:建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司),就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票; ? 如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)(例如:房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等)或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)(例如:質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測(cè)繪隊(duì)、消防局、市容管理等),則可以是行政事業(yè)性收據(jù),而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 ? 以上部門若提供的是應(yīng)稅行為,則需提供發(fā)票,開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中;以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費(fèi),則提供行政事業(yè)性收據(jù),開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費(fèi)用” 中。 ? 如果是征地及拆遷(包括:青苗、遷墳等)補(bǔ)償費(fèi)用,則要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則,只要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑據(jù)(合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)),具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件,應(yīng)予以認(rèn)可; ? 其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。 ? 關(guān)于司法確權(quán)或行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目問題 ? 經(jīng)法院裁定 (判決 )取得的房地產(chǎn),再轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí),根據(jù)法院裁定(判決)書確定的金額,確認(rèn)房地產(chǎn)的購(gòu)置成本。 ? 經(jīng)行政確權(quán)取得的房地產(chǎn),受讓方憑稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產(chǎn)土地管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的,由于轉(zhuǎn)讓方的原因,受讓方未取得房地產(chǎn)的購(gòu)置發(fā)票,受讓方再轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí),根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明、契稅、印花稅完稅證明和行政確權(quán)通知書,確認(rèn)房地產(chǎn)的購(gòu)置成本。 ? (摘自瓊地稅函 [2022]356號(hào) ) ? 建安發(fā)票必須真實(shí): ? 由于前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中,樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承建,而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊(duì),往往會(huì)提供一些不規(guī)范的發(fā)票,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票時(shí)必須確保發(fā)票的真實(shí)有效性。 ? 說明: ? ( 1)已開具的發(fā)票是否符合關(guān)于對(duì)建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。 ? ( 2)開票方與購(gòu)票方是否為同一主體,是否存在著虛開發(fā)票的情況。 ? ( 3)所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項(xiàng)是否按已按雙方約定的金額足額支付。 ? 對(duì)于不符合以上 13中任何一條規(guī)定的,取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本。 ? 扣除項(xiàng)目(材料和設(shè)備)憑證的確認(rèn)問題 ? 對(duì)于包公不包料的建安工程,施工方按提供的建安勞務(wù)金額(不含材料價(jià)款)開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí),施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn),材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。 ? 對(duì)于包工包料的建安工程,施工方按工程結(jié)算金額(包含材料和設(shè)備價(jià)款)開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí),建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。 ? (摘自瓊地稅發(fā) [2022]104號(hào)文) ? 銷售車庫(kù) 、 車位的成本列支問題
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