【文章內(nèi)容簡介】 扣除。 ? 土地征用及拆遷補償費。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用、地上地下建筑物和附著物的拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出等。 ? 包括： ? 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 ? 重點關(guān)注： ? 拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 ? 前期工程費。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。 ? 包括： ? 規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平” （通水、通電、通路、平整地面）等支出。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費。 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。 ? 包括： ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ? 重點關(guān)注： ? （一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。 ? （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。 ? （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。 ? 建筑安裝工程費。 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ? 重點關(guān)注： ? （一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。 ? （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 ? （五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。 ? 公共配套設(shè)施費。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。 ? 重點關(guān)注： ? （一）公共配套設(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。 ? （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。 ? （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。 ? 開發(fā)間接費用。 是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各類間接費用。 ? 包括： ? 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 重點關(guān)注： ? （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 ? （二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 ? 代收費用的處理： ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 ? （摘自財政部、國家稅務(wù)總局 1995年財稅字[1995]48號文件規(guī)定） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ? ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ? ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ? ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號文） ? 說明： ? 根據(jù)配比原則，房價中包含裝修費用，則裝修費用可計入成本，否則不得扣除。 ? 成本費用的真實性 ： ? 在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費用必須是真實的。 ? 在稅前扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外，還要求該款項已實際支付。 ? 扣除項目的確認原則： ? 以實際支付并取得合法有效憑證為準，對只有實際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實際支付的，不得計入扣除項目。 ? 成本費用的配比性 ： ? 在計算土地增值稅時，應(yīng)特別注意收入與成本費用的配比。 ? 對于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項目滾動開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費用與下期的成本費用。 ? 對不屬于當(dāng)期的成本費用，應(yīng)予以剔除；對當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分攤方法，加以合理分攤。 ? 屬于多個房地產(chǎn)項目共同成本的分攤問題： ? 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅發(fā) [2022]187號規(guī)定） ? 成本對象計稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分攤： ? 當(dāng)期準予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，應(yīng)按當(dāng)期已售的可售面積和可售面積單位成本確認。 ? 可售面積單位計稅成本 =總計稅成本 247。 總可售面積 ? 已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已售面積 可售面積單位計稅成本 ? 票據(jù)取得的規(guī)范性 ： ? 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)是否規(guī)范，主要依據(jù)以下的原則： ? 如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè)（例如：建筑公司、設(shè)計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票； ? 如果對方是行政機關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測繪隊、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 ? 以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計入成本費用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費用” 中。 ? 如果是征地及拆遷（包括：青苗、遷墳等）補償費用，則要根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項費用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補償標準），具備對方單位或個人簽章要件，應(yīng)予以認可； ? 其他的白條和收據(jù)不能作為確認支出及扣除項目的憑證。 ? 關(guān)于司法確權(quán)或行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)的扣除項目問題 ? 經(jīng)法院裁定 (判決 )取得的房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，根據(jù)法院裁定（判決）書確定的金額，確認房地產(chǎn)的購置成本。 ? 經(jīng)行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)，受讓方憑稅務(wù)機關(guān)出具的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產(chǎn)土地管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，由于轉(zhuǎn)讓方的原因，受讓方未取得房地產(chǎn)的購置發(fā)票，受讓方再轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)計算土地增值稅時，根據(jù)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明、契稅、印花稅完稅證明和行政確權(quán)通知書，確認房地產(chǎn)的購置成本。 ? （摘自瓊地稅函 [2022]356號 ) ? 建安發(fā)票必須真實： ? 由于前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費及公共配套設(shè)施費中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承建，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊，往往會提供一些不規(guī)范的發(fā)票，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票時必須確保發(fā)票的真實有效性。 ? 說明： ? （ 1）已開具的發(fā)票是否符合關(guān)于對建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。 ? （ 2）開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著虛開發(fā)票的情況。 ? （ 3）所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項是否按已按雙方約定的金額足額支付。 ? 對于不符合以上 13中任何一條規(guī)定的，取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本。 ? 扣除項目（材料和設(shè)備）憑證的確認問題 ? 對于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準，材料和設(shè)備費用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準。 ? 對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]104號文） ? 銷售車庫 、 車位的成本列支問題