【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 扣除。 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、地上地下建筑物和附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。 ? 包括： ? 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 ? 前期工程費(fèi)。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。 ? 包括： ? 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平” （通水、通電、通路、平整地面）等支出。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。 ? 包括： ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 ? （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ? （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? ? 建筑安裝工程費(fèi)。 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 ? （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 ? （五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 ? （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 ? （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? ? 開發(fā)間接費(fèi)用。 是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各類間接費(fèi)用。 ? 包括： ? 工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 ? （二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 ? 代收費(fèi)用的處理： ? 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 ? （摘自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 1995年財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ? ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 ? （摘自國(guó)家稅務(wù)總局 2022年國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào)文） ? 說明： ? 根據(jù)配比原則，房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用，則裝修費(fèi)用可計(jì)入成本，否則不得扣除。 ? 成本費(fèi)用的真實(shí)性 ： ? 在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。 ? 在稅前扣除的金額，除要求取得稅務(wù)部門監(jiān)制的票據(jù)或其他合法憑據(jù)外，還要求該款項(xiàng)已實(shí)際支付。 ? 扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則： ? 以實(shí)際支付并取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對(duì)只有實(shí)際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實(shí)際支付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。 ? 成本費(fèi)用的配比性 ： ? 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。 ? 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。 ? 對(duì)不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，應(yīng)予以剔除；對(duì)當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒?，加以合理分?jǐn)偂? ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本的分?jǐn)倖栴}： ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ? （摘自國(guó)家稅務(wù)總局 2022年國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào)規(guī)定） ? 成本對(duì)象計(jì)稅成本在已售完工產(chǎn)品與未售完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偅? ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，應(yīng)按當(dāng)期已售的可售面積和可售面積單位成本確認(rèn)。 ? 可售面積單位計(jì)稅成本 =總計(jì)稅成本 247。 總可售面積 ? 已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已售面積 可售面積單位計(jì)稅成本 ? 票據(jù)取得的規(guī)范性 ： ? 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)是否規(guī)范，主要依據(jù)以下的原則： ? 如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（例如：建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票； ? 如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測(cè)繪隊(duì)、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 ? 以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費(fèi)，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費(fèi)用” 中。 ? 如果是征地及拆遷（包括：青苗、遷墳等）補(bǔ)償費(fèi)用，則要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)），具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件，應(yīng)予以認(rèn)可； ? 其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。 ? 關(guān)于司法確權(quán)或行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目問題 ? 經(jīng)法院裁定 (判決 )取得的房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，根據(jù)法院裁定（判決）書確定的金額，確認(rèn)房地產(chǎn)的購(gòu)置成本。 ? 經(jīng)行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)，受讓方憑稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產(chǎn)土地管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，由于轉(zhuǎn)讓方的原因，受讓方未取得房地產(chǎn)的購(gòu)置發(fā)票，受讓方再轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明、契稅、印花稅完稅證明和行政確權(quán)通知書，確認(rèn)房地產(chǎn)的購(gòu)置成本。 ? （摘自瓊地稅函 [2022]356號(hào) ) ? 建安發(fā)票必須真實(shí)： ? 由于前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承建，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊(duì)，往往會(huì)提供一些不規(guī)范的發(fā)票，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票時(shí)必須確保發(fā)票的真實(shí)有效性。 ? 說明： ? （ 1）已開具的發(fā)票是否符合關(guān)于對(duì)建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。 ? （ 2）開票方與購(gòu)票方是否為同一主體，是否存在著虛開發(fā)票的情況。 ? （ 3）所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項(xiàng)是否按已按雙方約定的金額足額支付。 ? 對(duì)于不符合以上 13中任何一條規(guī)定的，取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本。 ? 扣除項(xiàng)目（材料和設(shè)備）憑證的確認(rèn)問題 ? 對(duì)于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。 ? 對(duì)于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]104號(hào)文） ? 銷售車庫(kù) 、 車位的成本列支問題