【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時(shí)，才允許按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) 具體扣除項(xiàng)目 新建 項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè)讓?zhuān)嚎鄢?5項(xiàng) （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本： 包括①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)；⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （ 5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目： 加計(jì)扣除額＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 20% 非房地產(chǎn)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓?zhuān)?扣除 4項(xiàng) 上述（ 1） （ 4）項(xiàng) 存量 項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓舊房及建 筑物： 扣除 3項(xiàng) （ 1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率 （ 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用 （ 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 轉(zhuǎn)讓土地使權(quán)： 扣除 2項(xiàng) 上述（ 2）、（ 3）項(xiàng) （三）幾種特殊事項(xiàng)的稅務(wù)規(guī)定 、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的 ，又無(wú)正當(dāng)理由的 即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。 四、土地增值稅的稅和應(yīng)納稅額的計(jì)算 （一）稅率： 實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率 極數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（ %） 速算扣除系數(shù) （ %） 1 不超過(guò) 50%的部分 30 0 2 超過(guò) 50%至 l00%的部分 40 5 3 超過(guò) l00%至 200%的部分 50 15 4 超過(guò) 200%的部分 60 35 【 例題 單選題 】 根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于超率累進(jìn)稅率的是（ ）。 『 正確答案 』 D 『 答案解析 』 本題考核超率累進(jìn)稅率的范圍。我國(guó)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。 （二）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 計(jì)算公式 ： 土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) （ 1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 （貨幣收入、實(shí)物收入） 確定土地增值稅的應(yīng)稅收入。當(dāng)然這個(gè)收入的取得可能要交營(yíng)業(yè)稅、城建稅（教育費(fèi)附加）。 （ 2）計(jì)算扣除項(xiàng)目 （有扣 2項(xiàng)的。轉(zhuǎn)讓單位是什么單位、轉(zhuǎn)讓的是什么項(xiàng)目） ①取得土地使用權(quán)支付的金額 ②開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用 ③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 【 提示 】 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。 （ 3）計(jì)算增值額 計(jì)算增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 扣除項(xiàng)目 計(jì)算增值額＝（ 1）－（ 2） （ 4）計(jì)算增值率 增值率 =增值額 247。 扣除項(xiàng)目合計(jì) 100% （ 5）計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額 稅率－扣除項(xiàng)目 速算扣除系數(shù) P210教材（例 5－ 34） 【 例題 1計(jì)算題 】 某外商（交土地增值稅之前只交營(yíng)業(yè)稅，城建稅及增長(zhǎng)率費(fèi)附加不交。在計(jì)算扣除的稅金中，只能扣營(yíng)業(yè)稅。）投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2022年12月將一座寫(xiě)字樓（沒(méi)說(shuō)是舊的，則是新建項(xiàng)目，新建項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)可扣五項(xiàng)，只有你確定了可扣除項(xiàng)目，才不至于在后面扣除時(shí)，增減項(xiàng)目。）整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)（即轉(zhuǎn)讓收入）為 20 000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅（可在增值稅前扣）④ 1 000萬(wàn)元，印花稅（房企只能扣兩稅一費(fèi)，外商的房企只能扣一稅，所以印花稅不能扣。印花稅給你的是一個(gè)陷井）10萬(wàn)元。公司為取得土地使用權(quán) 而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為① 3 000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為② 4 000萬(wàn)元（①②都是可能扎實(shí)扣除的項(xiàng)目）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出（不能據(jù)實(shí)扣除）為 1 200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）（這說(shuō)明利息不能單獨(dú)扣，③則是前兩項(xiàng)之和（ 3000＋ 4000） 10%的開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。還有第五項(xiàng)扣除“加計(jì)扣除＝前兩項(xiàng)之各 20%”。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 10%。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。 （ 1） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 為 20220萬(wàn)元 （ 2） 確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 扣除項(xiàng)目金額 ： ① 取得土地使用權(quán)所支付的金額為 3000萬(wàn)元 ② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 4000萬(wàn)元 ③ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為： （ 3000＋ 4000） 10%=700（萬(wàn)元） ④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 1000（萬(wàn)元） ⑤ 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（ 3000＋ 4000）