土地增值稅綜合概述(編輯修改稿)
2024-07-23 12:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)開發(fā)成本）5％? 例如：支付的地價款為150萬元，開發(fā)成本為250萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過20萬元，即（150＋250）5％，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。? （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）10％? 例如：支付的地價款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為40萬元，即（150＋250）10％，超限額部分的費(fèi)用不得扣除。? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意三個問題：第一，扣除的具體比例（5％以內(nèi)或10％以內(nèi)），由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。第二，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；第三，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金P178? 它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。? 注意問題：? ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。? ②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（‰貼花）。? 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。? 此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20％的扣除，用公式表示：? 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）20％? 例如：支付的地價款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，加計(jì)扣除費(fèi)用為80萬元，即（150＋120）20％? 注意：即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開發(fā)與投入就對外轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20％的加計(jì)費(fèi)用。舉例如下：? 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%）。建此住宅支付的地價款100萬元（其中含有關(guān)手續(xù)費(fèi)3萬元），開發(fā)成本300萬元，貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)偂Ｔ撌≌?guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%，計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)交納的土地增值稅。解：實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬元扣除項(xiàng)目金額：①支付地價款：100萬元②支付開發(fā)成本：300萬元③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為：（100+300）10%＝40（萬元）④扣除的稅金：16005%（1+7%+3%）＝88（萬元）⑤加計(jì)扣除費(fèi)用：（100+300）20%＝80（萬元）⑥扣除費(fèi)用總額：100+300+40+88
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