【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為118,352,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為88,764,000元。其中(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：90,890,000元。(2)前期工程費(fèi)：5，000,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):4,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：5，861，000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：0元。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：12,600,300元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。)分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：118,352,000*75﹪=88,764,000元(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用該公司不能提供按清算項(xiàng)目支付的金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元(四)繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)6,600,000元。(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為，000+，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程該項(xiàng)目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，計(jì)算納稅情況為：取得收入120,000,000元扣除項(xiàng)目金額=144，086，700元增值額=120,000,000144,086,700=24,086,700元由于該項(xiàng)目沒(méi)有增值額，兔交土地增值稅。五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況針對(duì)上述案例，我們編寫(xiě)了兩種情況的假設(shè)審核結(jié)果方法，請(qǐng)參考。假設(shè)一(一)對(duì)清稅資料的審核根據(jù)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)目清算審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷(xiāo)售收入120,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房問(wèn)號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入120,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。(三)扣除項(xiàng)目金額的審核土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積15,000平方米占整體面積20,000平方米的比例進(jìn)行分配后計(jì)算。取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為22,660,000,按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除16,995,000元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(1)對(duì)清算時(shí)扣除的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的金額90，890,000元，通過(guò)我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目提供支付憑證和相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)中記載的內(nèi)容不相符，因此，對(duì)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)90,890,000元的金額無(wú)法判斷，決定不允許扣除。(2)對(duì)《鑒證報(bào)告》中成本扣除的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”相關(guān)表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核后，雖然通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2005年“居住”(高層普通住宅毛坯房)。但對(duì)有些疑點(diǎn)項(xiàng)目及金額，我們調(diào)取了中介機(jī)構(gòu)《鑒證報(bào)告》的工作底稿與納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的相關(guān)金額進(jìn)行核對(duì)，發(fā)現(xiàn)工作底稿披露的四項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，特別是建筑安裝工程費(fèi)的支出與成本財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)的金額數(shù)據(jù)相差較大。經(jīng)過(guò)研究，決定暫停清算，向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書(shū)》送達(dá)給納稅人，要求納稅人在30日內(nèi)進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)計(jì)賬的有關(guān)憑證證明資料，結(jié)果納稅人沒(méi)有按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料。據(jù)此情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對(duì)該清算項(xiàng)目移交給納稅評(píng)估部門(mén)按檢查程序進(jìn)行辦理清算工作。向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》送達(dá)給納稅入，并將全部清算資料移交納稅評(píng)估部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行稽查檢查工作。假設(shè)二：假設(shè)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)案例三清算審核過(guò)程中，經(jīng)過(guò)對(duì)疑點(diǎn)項(xiàng)目金額調(diào)取《鑒證報(bào)告》工作底稿和納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充的相關(guān)資料核對(duì)審核后，發(fā)現(xiàn)，由于多種原因，該項(xiàng)目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定扣除項(xiàng)目金額因此，向納稅人送達(dá)了《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》和《土地增值稅核定征收通知書(shū)》決定該清稅項(xiàng)目，按確定的銷(xiāo)售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件為依據(jù))，計(jì)算征收土地增值稅。第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核事項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核事項(xiàng)NSBDF026一、文件依據(jù)《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》（京地稅地〔2008〕92號(hào)）《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（京地稅地〔2009〕267號(hào)）二、范圍（條件）和時(shí)限（一）范圍（條件），納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。（4）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。（3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（二）時(shí)限，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。，納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起30日內(nèi)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申請(qǐng)手續(xù)。如有特殊原因需要延長(zhǎng)的，納稅人應(yīng)在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明延長(zhǎng)理由，可延長(zhǎng)至90日。，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。三、納稅人提供資料（一）出示資料1.《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本 2.《稅務(wù)登記證》副本（復(fù)印件限于委托代辦時(shí)出示并加蓋公章 （委托代辦時(shí)出示）（二）提交資料1.《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》 2.《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》 3.《土地增值稅清算材料清單》4.《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（一式兩份），內(nèi)容包含：銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、合同簽定日期、用途等（加蓋公章的復(fù)印件）、工程合同結(jié)算單、項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（加蓋公章的復(fù)印件）8.《國(guó)有土地使用權(quán)證》（加蓋公章的復(fù)印件）（加蓋公章的復(fù)印件）《銷(xiāo)售許可證》（加蓋公章的復(fù)印件）（加蓋公章的復(fù)印件），包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等（加蓋公章的復(fù)印件）、經(jīng)辦人身份證明（加蓋公章的復(fù)印件）四、稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理時(shí)限自受理之日起90日辦理五、受理機(jī)關(guān)西城區(qū)地方稅務(wù)局主管稅務(wù)所（稅源管理崗位）第三篇：《土地增值稅清算講解》《土地增值稅清算講解》為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。一、土地增值稅的概念（一）什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車(chē)h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國(guó)家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國(guó)有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)歸納起來(lái)四個(gè)方面：第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類似。第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來(lái)計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。第四、土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國(guó)家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開(kāi)征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容?！稐l例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。（二）土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國(guó)有土地使 用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。這里要注意兩個(gè)方面情況：第一、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有取得相應(yīng) 收入，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。第二、雖然無(wú)轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷(xiāo)售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。三、今年開(kāi)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文）這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：第一；第二、單套建筑面積在144平方米以下；第三、。凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；（1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷(xiāo)售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。對(duì)滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開(kāi)展清算。對(duì)今后發(fā)生的滿足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清